Nhà ở xã hội cũng bị cuốn vào vòng xoáy giá leo thang

Giữa lúc giá nhà ở xã hội không ngừng leo thang, anh Trần Văn Khánh (quê Bắc Ninh), nhân viên truyền thông đã làm việc tại Hà Nội gần 8 năm, chia sẻ với mức thu nhập hơn 17 triệu đồng/tháng, cùng khoản tiết kiệm hơn 600 triệu đồng nhưng vẫn chưa thể chạm tới giấc mơ an cư.

Ngày càng đắt đỏ

“Một căn nhà ở xã hội mà giá gần 1,9 tỷ đồng, tôi buộc phải vay ít nhất 1,3 tỷ. Tính sơ sơ tiền gốc và lãi mỗi năm đã hơn 200 triệu. Trong khi vật giá leo thang, khoản vay như vậy vượt quá khả năng của gia đình tôi”, anh Khánh bày tỏ với VnBusiness.

Cùng hoàn cảnh, anh Đào Duy Cường, kỹ sư công trình quê Hải Phòng, đang tìm mua nhà tại Hà Nội cũng phải lắc đầu ngán ngẩm sau gần ba tháng đi khảo sát hàng chục dự án cả sơ cấp và thứ cấp.

“Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội đã qua sử dụng thì giá sẽ mềm. Nhưng không ngờ căn nào cũng hét giá 60 - 65 triệu/m². Diện tích nhỏ, nội thất cũ, tiện ích chẳng khác gì khu dân cư bình thường mà giá ngang căn hộ thương mại mới, thật sự khó hiểu”, anh Cường chia sẻ.

Giá nhà ở xã hội cũng ngày càng đắt đỏ.

Thực tế thị trường cho thấy, giá nhà ở xã hội thứ cấp tại Hà Nội đang leo thang chóng mặt. Tại dự án Đồng Mô (Hoàng Mai), căn hộ được rao bán với giá 56 - 60 triệu đồng/m², có căn lên tới 61 triệu đồng/m² – cao gấp hơn 4 lần giá gốc năm 2016. Dự án Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm), từng là biểu tượng nhà ở giá rẻ, nay cũng có giá chuyển nhượng 54 - 61 triệu đồng/m².

Các dự án như Rice City Linh Đàm, Rice City Sông Hồng hay NHS Trung Văn cũng ghi nhận mức tăng kỷ lục. Đáng chú ý, một căn tại NHS Trung Văn có giá bán ban đầu năm 2023 khoảng 19,5 triệu đồng/m², nay đã bị đẩy lên tới 68 triệu đồng/m² – tức tăng hơn 3 lần chỉ sau chưa đầy hai năm.

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội leo thang, nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu thực và cả đầu cơ đều tăng mạnh khiến nhà ở xã hội bị biến thành một loại hàng hóa thị trường. Nhiều người mua không nhằm để ở mà chỉ chờ đủ điều kiện để sang tay kiếm lời.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê chỉ ra hai yếu tố chính. Một là chi phí đầu vào, bao gồm vật liệu xây dựng và nhân công liên tục leo thang trong vài năm gần đây. Hai là việc thay đổi cách tính lợi nhuận và nghĩa vụ tài chính tại Nghị định 100/2024 so với Nghị định 100/2015 đã đẩy giá bán nhà ở xã hội tăng mạnh.

Đơn cử, dự án NHS Trung Văn từng được phê duyệt với mức giá 19,5 triệu đồng/m² theo Nghị định 100/2015, nhưng nếu áp dụng theo quy định mới, giá có thể lên tới 27 triệu đồng/m².

Cách nào hạ nhiệt?

Trước thực trạng đó, ông Quê kiến nghị nên quay trở lại cách tính tổng lợi nhuận như trước đây – gộp giữa lợi nhuận từ phần nhà ở xã hội và phần đất thương mại, đồng thời nâng mức lợi nhuận định mức lên 13% để hấp dẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cần xem xét miễn thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội, giúp giảm giá thành. Nếu những kiến nghị này được thông qua, theo ông Quê, nhiều dự án có thể đưa giá nhà trở lại mức hợp lý, như dự án 214 Nguyễn Xiển có thể giảm xuống dưới 20 triệu đồng/m², hay Rice City Long Châu còn khoảng 21 triệu đồng/m².

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng để kiểm soát đà tăng bất thường của nhà ở xã hội thứ cấp, cần giải bài toán cung - cầu.

Trước hết, các bộ, ngành cần đẩy nhanh chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 và Nghị quyết 11 của Chính phủ. Bên cạnh đó, các địa phương cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất phục vụ an sinh.

Song song với mở rộng nguồn cung, một giải pháp quan trọng khác là kiểm soát đầu cơ và giao dịch trái phép. Các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng chính sách an sinh để trục lợi.

Đặc biệt, thay vì quá tập trung vào hình thức sở hữu, Nhà nước nên đẩy mạnh mô hình cho thuê dài hạn, vừa giúp kiểm soát giá, vừa đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Vấn đề chi phí xây dựng cũng là lực cản lớn trong mục tiêu kéo giảm giá bán. Thống kê của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, giá cát, đá, thép… đều tăng liên tục trong tháng 4 và tháng 5/2025. Nhiều doanh nghiệp thép lớn đã điều chỉnh tăng giá sản phẩm, khiến tổng chi phí đầu vào cho mỗi dự án đội lên đáng kể.

Trước thực tế đó, giải pháp giảm chi phí đầu tư là một hướng đi cần thiết. Bà Đặng Thị Kim Oanh – Chủ tịch Kim Oanh Group – đề xuất sử dụng mô hình nhà bê tông lắp ghép. Với kỹ thuật hiện đại, mô hình này giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm nguyên vật liệu, giảm nhân công, đảm bảo tuổi thọ công trình lên tới 50 năm và đặc biệt phù hợp với khu vực địa chất yếu.

Ngoài ra, một rào cản không nhỏ chính là các thủ tục hành chính rườm rà kéo dài thời gian thực hiện dự án, làm gia tăng chi phí. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng, việc cắt giảm thủ tục là “đòn bẩy” thúc đẩy tiến độ và hạ giá thành.

Theo ông Châu, với các cải cách từ Nghị quyết mới của Bộ Xây dựng, thời gian thực hiện thủ tục có thể rút ngắn được tới hơn 1.000 ngày – tương đương tiết kiệm hơn 3 năm cho mỗi dự án nhà ở xã hội.

Rõ ràng, nếu chỉ đặt kỳ vọng vào một giải pháp đơn lẻ thì không thể kiểm soát hiệu quả thị trường nhà ở xã hội. Cần một chiến lược tổng thể, hài hòa giữa các bên: Nhà nước kiến tạo thể chế, địa phương đẩy nhanh tiến độ, doanh nghiệp có động lực đầu tư, còn người dân được tiếp cận nhà ở với giá phù hợp. Chỉ khi đó, nhà ở xã hội mới thật sự phát huy được vai trò là công cụ an sinh và bình ổn thị trường.

Hưng Nguyên