Nhà ở xã hội: Giải bài toán cung - cầu

Nhu cầu tăng

Việc mở rộng không gian phát triển của TP.HCM sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang kéo theo nhu cầu rất lớn về chỗ ở cho lực lượng lao động, chuyên gia, nhân viên dịch vụ và nhóm dân cư trẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): “Sau khi mở rộng, quy mô dân số TP.HCM có thể lên tới 18-19 triệu người. Khi đó, áp lực về chỗ ở, trường học, giao thông và hạ tầng xã hội sẽ lớn hơn rất nhiều. NOXH vì vậy liên quan trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của đô thị và khả năng giữ chân lực lượng lao động”.

Theo HoREA, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM chỉ phát triển được khoảng 17.000 căn NOXH, trong khi mục tiêu đến năm 2030 là gần 200.000 căn. Điều đó đồng nghĩa với việc trong giai đoạn 2026-2030, Thành phố phải phát triển thêm hơn 181.000 căn hộ, trong đó riêng năm 2026 cần hoàn thành khoảng 28.500 căn. Khoảng cách rất lớn giữa nhu cầu và khả năng cung ứng cho thấy áp lực nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Một điểm đáng chú ý khác là nhóm khách hàng của phân khúc này đang mở rộng nhanh hơn trước. Việc TP.HCM điều chỉnh mức thu nhập tối đa của người mua NOXH từ 20 triệu đồng lên 25 triệu đồng/tháng đã mở rộng đáng kể nhóm người có nhu cầu tiếp cận phân khúc này.

Nguồn cung mắc kẹt

Theo các doanh nghiệp, vấn đề lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng triển khai dự án. Nhiều dự án mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và tiếp cận vốn.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn là dòng vốn. Theo ông, dù Chính phủ đã triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển NOXH và nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn thị trường, việc tiếp cận vốn trên thực tế vẫn rất khó khăn. “Chúng tôi hiện có dự án khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng vẫn phải tạm dừng vì không vay được vốn”, ông Nghĩa cho biết.

Một nghịch lý khác, theo ông Nghĩa là NOXH dù được xem là phân khúc ưu tiên nhưng lại trở thành một trong những phân khúc khó tiếp cận tín dụng nhất trên thị trường. NOXH hiện có nhu cầu rất lớn nhưng doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia do biên lợi nhuận thấp, thủ tục kéo dài và khả năng tiếp cận vốn hạn chế.

Trong khi đó, giá đất, chi phí vật liệu xây dựng, lãi vay và chi phí pháp lý đều tăng mạnh trong vài năm gần đây khiến việc phát triển nhà ở giá thấp ngày càng khó hơn. Cụ thể, giá vật liệu xây dựng thời gian qua đã tăng khoảng 10-30%, trong khi giá bán NOXH bị khống chế theo quy định và lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10%, khiến chi phí thực tế vượt xa dự toán nhưng doanh nghiệp không thể điều chỉnh giá bán.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) cho rằng, khi Nhà nước đang nắm quỹ đất, cấp phép dự án, doanh nghiệp nhà nước trực tiếp triển khai sẽ rất hiệu quả. Ngược lại, nếu tiếp tục giao hoàn toàn cho khu vực tư nhân, thời gian chờ đợi thủ tục hành chính sẽ kéo dài.

Tuy nhiên, theo ông Bảo, phát triển NOXH không thể chỉ dựa vào một khu vực. Doanh nghiệp nhà nước cần đóng vai trò khởi xướng, thiết lập chuẩn mực và tạo niềm tin cho thị trường, trong khi khu vực tư nhân và các tổ chức tài chính tham gia bổ trợ để hình thành hệ sinh thái phát triển đa dạng nhưng thống nhất về mục tiêu. Tại TP.HCM, các đơn vị như Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Resco), Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố hay Fosco hoàn toàn có thể tham gia mạnh hơn vào quá trình này.

Một vấn đề khác đang tạo áp lực lớn lên thị trường là cơ chế phân bổ NOXH. Do nguồn cung quá ít, nhiều dự án hiện phải áp dụng hình thức bốc thăm để chọn người mua. Điều này khiến ngay cả những người đủ điều kiện cũng không chắc có cơ hội sở hữu nhà.

Thực tế đang tồn tại nghịch lý có nơi dự án hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy không cao, trong khi nhiều khu vực có nhu cầu lớn lại thiếu nguồn cung nghiêm trọng. Nhiều chuyên gia cho rằng NOXH cần được nhìn theo tư duy phát triển vùng thay vì giới hạn trong phạm vi một địa phương riêng lẻ. Nhà ở cần được gắn với mạng lưới giao thông công cộng, khu công nghiệp, khu việc làm và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện hay dịch vụ thiết yếu. Việc phát triển các đô thị vệ tinh với mức giá phù hợp có thể giúp giảm áp lực dân số cho khu vực trung tâm TP.HCM, đồng thời tạo thêm nguồn cung cho thị trường.