Nhà phố lâm vào thế kẹt vì 'siết' vỉa hè?

Khách thuê cũ từng chấp nhận trả 35 triệu đồng/tháng vì tin rằng chỉ cần “giữ được vỉa hè” là có lãi. Nhưng từ khi việc lấn chiếm vỉa hè bị kiểm soát chặt, khách giảm mạnh. Không còn chỗ để xe, không còn không gian ngoài trời, doanh thu của quán lao dốc.

Hết thời “không bao giờ ế”

Anh Vũ cho hay người thuê cũ trả mặt bằng trước hạn, bỏ lại một tầng lửng đang sơn sửa dang dở. Để hút khách thuê mới, anh tung chính sách khuyến mãi 3 tháng đầu, từ 35 triệu xuống 25 triệu đồng/tháng, nhưng đến nay vẫn “vườn không nhà trống”.

“Ngày trước, ai cũng nghĩ nhà mặt phố trung tâm là tài sản không bao giờ lo ế. Nhưng đến nay, tình thế khó khăn hơn nhiều. Để không thì xót, bán cũng chẳng dễ”, anh Vũ nói. Anh cũng chia sẻ về những buổi tối đi dọc nhiều tuyến phố, nhìn hàng loạt cửa hàng đóng cửa, mới cảm nhận rõ “thời hoàng kim” của nhà phố trung tâm dường như đã qua.

Không ít chủ mặt bằng nhà phố đang khó tìm khách thuê với giá cả mong muốn.

Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản, nhà mặt phố Hà Nội đang đối mặt giai đoạn khó khăn hiếm thấy. Không chỉ cho thuê chật vật, nhiều chủ sở hữu nay còn phải giảm giá mạnh để bán tài sản nhưng thanh khoản vẫn thấp.

Khảo sát tại nhiều tuyến phố nội thành Hà Nội cho thấy tình trạng mặt bằng bỏ trống xuất hiện ngày càng phổ biến. Tại các quận (cũ) như Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy hay Hai Bà Trưng, không khó để bắt gặp những căn nhà treo biển cho thuê nhiều tháng liền.

Các mức giá thuê đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước nhưng nhu cầu vẫn yếu. Điển hình, một căn nhà mặt phố Trần Phú diện tích 80m2 hiện được chào thuê khoảng 80 triệu đồng/tháng, nhà mặt phố Nguyễn Văn Lộc cùng diện tích khoảng 60 triệu đồng, trong khi mặt bằng 56m2 tại Văn Quán được chào thuê khoảng 40 triệu đồng/tháng.

Ở khu vực Thanh Xuân, giá thuê phổ biến dao động 20-40 triệu đồng với mặt bằng 50-100m2, còn các vị trí đẹp trên trục Nguyễn Trãi hay Lê Văn Lương có thể lên tới 40-100 triệu đồng/tháng...

Điều đáng nói là giá đã giảm nhưng khách thuê không còn dồi dào như trước. Nhiều ngành hàng bán lẻ truyền thống đang thu hẹp quy mô hoặc rút khỏi mặt phố do chi phí vận hành quá cao. Các hộ kinh doanh nhỏ vốn là nhóm khách thuê chủ lực cũng trở nên dè dặt trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết công suất hoạt động và giá thuê mặt bằng bán lẻ tại nhiều tuyến phố nội và ngoại thành Hà Nội đã sụt giảm trong những tháng đầu năm.

Trước đây, nhiều mặt bằng được định giá dựa trên khả năng khai thác vỉa hè, đặc biệt với các mô hình F&B, cà phê, ăn uống. Khi việc quản lý vỉa hè được siết chặt, sức chứa của nhiều địa điểm kinh doanh giảm tới 50-60%. Trong khi đó, giá thuê tại các khu vực trung tâm vẫn neo ở mức cao, khiến biên lợi nhuận của hộ kinh doanh bị thu hẹp nhanh chóng. Điều này tạo ra làn sóng trả mặt bằng và sang nhượng cửa hàng ở nhiều tuyến phố.

Điều chỉnh để thích nghi

Thực tế, vỉa hè từ lâu đã trở thành “phần mở rộng” không chính thức của mô hình kinh doanh nhà phố Hà Nội. Với nhiều quán cà phê, trà chanh, hàng ăn hay cửa hàng tiện lợi, phần diện tích ngoài trời không chỉ tăng số lượng chỗ ngồi mà còn đóng vai trò giữ xe cho khách. Khi không gian này bị thu hẹp, hiệu quả khai thác của mặt bằng giảm đáng kể.

Ở góc nhìn chuyên gia, PGS.TS Lưu Đức Hải, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng việc siết quản lý vỉa hè là cần thiết để đảm bảo trật tự đô thị. Theo ông, vỉa hè phải được nhìn nhận như một không gian đa chức năng gồm giao thông, sinh kế, văn hóa và hạ tầng kỹ thuật, thay vì bị chiếm dụng tự phát kéo dài.

Điều này cho thấy khó khăn của nhà phố không đơn thuần đến từ chính sách quản lý vỉa hè, mà sâu xa hơn là sự thay đổi cấu trúc của thị trường bán lẻ.

Trong nhiều năm, nhà mặt phố trung tâm luôn được xem là tài sản “không lo ế” nhờ lợi thế vị trí và lưu lượng người qua lại lớn. Nhưng sự bùng nổ của thương mại điện tử đã làm thay đổi hoàn toàn hành vi tiêu dùng.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định nhiều ngành hàng trước đây cần mặt bằng lớn nay chỉ cần kho chứa hoặc showroom quy mô nhỏ. Điều này kéo theo hiệu suất cho thuê nhà phố mặt tiền trung tâm hiện chỉ còn khoảng 1,8-2%/năm.

Áp lực càng lớn hơn với những chủ nhà sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số môi giới chuyên phân khúc nhà phố tiết lộ nguồn cung nhà mặt phố rao bán tại Hà Nội đang tăng rõ rệt, kể cả ở khu vực phố cổ hay các tuyến trung tâm.

Đáng chú ý, nhiều căn nhà đã phải giảm vài trăm triệu đến vài tỷ đồng so với trước Tết nhưng giao dịch vẫn chậm. Mức giảm phổ biến hiện dao động 5-15%, thậm chí có trường hợp sâu hơn nếu chủ nhà cần thanh khoản gấp.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng thị trường nhà phố sẽ buộc phải bước vào giai đoạn tái định giá. Những mặt bằng không còn phù hợp với nhu cầu kinh doanh mới sẽ phải giảm giá để tìm khách thuê hoặc người mua phù hợp.

Dù vậy, giới phân tích cũng cho rằng nhà phố trung tâm Hà Nội chưa mất hoàn toàn giá trị. Đây vẫn là loại tài sản hữu hạn, nằm ở các vị trí có lợi thế hạ tầng và mật độ dân cư cao. Tuy nhiên, thời kỳ chỉ cần sở hữu nhà mặt phố là chắc chắn có dòng tiền ổn định dường như đã qua. Các chủ nhà cần tính toán kỹ về khả năng khai thác thực tế, sự phù hợp với xu hướng tiêu dùng và mức giá sát nhu cầu thị trường.