Nhà trọ giá rẻ chật vật tìm khách thuê

Ảnh minh họa - Ảnh: Hoàng Bách

Tại một số khu vực tập trung nhiều lao động tự do, không ít các khu nhà trọ bình dân đang ghi nhận tỷ lệ phòng trống gia tăng, làm ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác và nguồn thu của những hộ kinh doanh.

CÔNG SUẤT THUÊ GIẢM MẠNH, NHIỀU NƠI CHỈ CÒN KHOẢNG 30%

Ông Ngọc Tân, chủ một khu nhà trọ bình dân gần chợ đầu mối hoa quả tại Hà Nội, cho biết nhiều năm qua gia đình vốn lựa chọn phát triển mô hình phòng trọ giá rẻ để phục vụ nhóm lao động thu nhập thấp.

Với 20 phòng cho thuê, mức giá chỉ khoảng 800.000-900.000 đồng/phòng/tháng, khu trọ trước đây gần như luôn kín khách, chủ yếu là lao động tự do, tiểu thương và người làm thời vụ quanh khu vực chợ. Tuy nhiên, hiện chỉ có 5-6 phòng có người thuê, tương đương 30% công suất.

Theo chủ nhà, nhu cầu thuê của nhóm khách này phụ thuộc vào tình hình việc làm và hoạt động kinh doanh tại chợ. Thời gian qua, không ít người đã chuyển sang công việc khác, hoặc trở về địa phương sinh sống vì buôn bán gặp khó khăn hơn. Do đó, số phòng trống tăng lên, trong khi tìm khách mới cũng không dễ dàng gì. Hệ quả là nguồn thu bị ảnh hưởng, nên gia đình chưa có điều kiện sửa chữa, cải tạo khu trọ. Song, ông Tân kỳ vọng khi hoạt động sản xuất, kinh doanh và thị trường lao động ổn định hơn, nhu cầu thuê nhà bình dân sẽ từng bước phục hồi.

Cũng lựa chọn kinh doanh phân khúc nhà trọ bình dân, bà Thảo, chủ một dãy phòng trọ tại khu vực bãi ven sông Hà Nội, cho biết gia đình đang duy trì 25 phòng cho thuê với mức giá khoảng 700.000-800.000 đồng/phòng/tháng, đã bao gồm tiền điện và nước. Mô hình của gia đình chủ yếu phục vụ lao động ngoại tỉnh có thu nhập thấp và người làm các công việc phổ thông. Tuy nhiên, khu trọ nay chỉ còn 5 phòng có người ở. “Hai vợ chồng tôi đều lớn tuổi và chỉ trông vào tiền cho thuê phòng để trang trải cuộc sống. Giờ phòng trống nhiều, khoản thu từ đây cũng vơi đi đáng kể”, bà chia sẻ.

Theo bà Thảo, tình trạng phòng trọ bỏ trống bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2025, khi một bộ phận khách thuê lần lượt thay đổi kế sinh nhai. Tuy nhiên, do khu trọ chủ yếu là các phòng diện tích nhỏ, hướng đến người thuê độc thân và lao động tự do, nên khi nhu cầu suy giảm thì tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng và đến nay chưa được cải thiện. Trong khi đó, gia đình không thể giảm thêm giá thuê, bởi mức giá áp dụng đã khá thấp.

Dù vậy, bà Thảo cho rằng nhu cầu về chỗ ở tại Hà Nội còn rất lớn. Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, không chỉ lao động thu nhập thấp, mà cả các gia đình trẻ, người có thu nhập trung bình, thậm chí khá, vẫn phải lựa chọn thuê nhà trong thời gian tích lũy trước khi mua. Vì vậy, gia đình đang tính toán lại cách khai thác để phù hợp với cầu thực tế.

KHÔNG CHỈ CẠNH TRANH BẰNG GIÁ

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng thực trạng trên chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh tình trạng chung của tất cả các khu nhà trọ trên địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, khi nhóm khách hàng mục tiêu thay đổi, thì yêu cầu đổi mới về “sản phẩm nhà ở cho thuê” là điều bắt buộc, nhằm phù hợp với nhóm đối tượng mới.

Theo Phó Viện trưởng VARS IRE, giai đoạn hiện nay, các chủ nhà trọ cần xác định lại nhóm khách hàng mục tiêu của mình. Mỗi nhóm khách thuê sẽ có đặc điểm khác nhau về khả năng tài chính, thời gian thuê, cũng như yêu cầu đối với chất lượng phòng ở và các dịch vụ đi kèm. Chỉ khi xác định rõ khách hàng mục tiêu là ai, chủ nhà trọ mới có thể đưa ra phương án đầu tư, cải tạo, định giá và lựa chọn mô hình quản lý phù hợp, tránh đầu tư dàn trải hoặc không đúng nhu cầu của thị trường.

Hơn nữa, dù hướng đến nhóm khách hàng nào thì việc rà soát và nâng cấp chất lượng phòng trọ vẫn là yêu cầu cần thiết. Trước hết, điều này giúp đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, đặc biệt là phòng cháy, chữa cháy và các quy định liên quan đến hoạt động cho thuê theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời, việc cải tạo, bảo trì định kỳ cũng góp phần kéo dài tuổi thọ khu nhà trọ, hạn chế chi phí sửa chữa lớn trong tương lai và nâng cao sức cạnh tranh của khu nhà trọ so với các sản phẩm cùng phân khúc.

Đặc biệt, các chủ nhà trọ cần chú ý đến công tác quản lý và vận hành. Việc quan tâm đến hoạt động quản lý, từ quy trình cho thuê, quản lý hợp đồng, thu chi, xử lý phản ánh của người thuê đến việc đảm bảo an ninh, vệ sinh và môi trường sống sẽ góp phần nâng cao trải nghiệm của khách thuê, tăng tỷ lệ lấp đầy và hướng tới mô hình khai thác ổn định, hiệu quả trong trung và dài hạn.

“Giữa bối cảnh thị trường nhà ở cho thuê ngày càng cạnh tranh, lợi thế sẽ không còn thuộc về những khu nhà trọ chỉ có giá rẻ, mà thuộc về những mô hình đáp ứng đúng nhu cầu của khách thuê, đảm bảo chất lượng, an toàn và được vận hành một cách chuyên nghiệp. Đây cũng là hướng đi bền vững để nâng cao hiệu quả đầu tư và duy trì nguồn thu lâu dài”, đại diện VARS IRE đánh giá.

Dưới góc nhìn quy hoạch đô thị, Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội, nhận định trong giai đoạn phát triển đô thị nào thì cũng có nhiều đối tượng thuê nhà ở trọ khác nhau, với những điều kiện tiện nghi, chất lượng, giá cả khác nhau, thậm chí chênh lệch hàng trăm lần, từ cao nhất 500.000 đồng/m2 tháng đến 5.000 đồng/m2 tháng. Qua nhiều năm phát triển đô thị và các khu công nghiệp tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh…, rất nhiều làng xóm ven đô, ven các khu công nghiệp là những tổ hợp nhà trọ rất lớn, nơi cư trú của hàng triệu cư dân nhập cư nghèo. Gần đây, Nhà nước đã đề cập tới nhiều chính sách xây nhà cho thuê, nếu đáp ứng cho mọi nhu cầu, tầng lớp thì sẽ là mô hình mới.