Nhà xuống cấp, đất chưa có sổ đỏ: Bộ chỉ rõ giấy tờ để được cấp phép xây mới
Gia đình sử dụng ổn định một thửa đất ở đô thị từ năm 2008, trên đất có căn nhà đã xây hơn 10 năm nhưng nay xuống cấp nghiêm trọng. Do chưa được cấp sổ đỏ, gia đình băn khoăn liệu có được xin phép xây nhà mới hay không.
Theo phản ánh của công dân, gia đình có một thửa đất được xác định là đất ở đô thị và đã sử dụng ổn định từ năm 2008 đến nay.
Trên đất có căn nhà được xây dựng và sử dụng hơn 10 năm. Tuy nhiên, công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn khả năng sửa chữa và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Theo thông tin từ địa phương, khu đất của gia đình đã được quy hoạch là đất ở đô thị.
Tuy nhiên, khi liên hệ với địa chính phường để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), gia đình được thông báo chưa thể thực hiện thủ tục cấp sổ do còn phải chờ ý kiến/phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.
Trong khi căn nhà ngày càng xuống cấp, gia đình cho rằng không thể tiếp tục chờ đợi do nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cũng như yêu cầu bảo đảm an toàn.
Từ đó, công dân đặt câu hỏi: Khi chưa được cấp sổ đỏ nhưng khu đất đã được quy hoạch là đất ở đô thị và gia đình đã sử dụng ổn định từ năm 2008, có được xây nhà mới hay không? Nếu được, người dân phải thực hiện thủ tục và chuẩn bị những giấy tờ gì?
Điều 55 Nghị định số 217/2026 quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa: Hồng Khanh
Trả lời vấn đề trên, Bộ Xây dựng cho biết các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 55 Nghị định số 217/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Theo Bộ Xây dựng, gười dân cần đối chiếu các giấy tờ hợp pháp về đất đai hiện có với quy định tại Điều 55 để xác định điều kiện thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Trường hợp cần thiết, công dân có thể liên hệ cơ quan có thẩm quyền về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể.
Nghị định 217/2026 không chỉ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ duy nhất để chứng minh tính hợp pháp của đất khi xin giấy phép xây dựng.
Điều 55 quy định nhiều loại giấy tờ hợp pháp về đất đai có thể được sử dụng để chứng minh sự phù hợp về mục đích sử dụng đất và quyền sở hữu công trình.
Cụ thể, ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, còn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định pháp luật qua các thời kỳ.
Trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng có các giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và các giấy tờ đủ điều kiện khác theo pháp luật đất đai cũng thuộc nhóm giấy tờ được quy định.
Có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích cũng có thể là căn cứ
Điều 55 Nghị định 217/2026 cũng quy định về trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1/7/2004 nhưng người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Trong trường hợp này, giấy tờ về đất đai có thể là quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo, nếu có.
Giấy tờ về việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng được quy định trong nhóm này.
Ngoài ra, Điều 55 còn quy định nhiều trường hợp đặc thù khác như giấy tờ liên quan đến đất của tổ chức tôn giáo; giấy tờ về di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng thuê môi trường rừng; giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích.
Trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của người sử dụng đất, chủ sở hữu công trình để xây dựng thì ngoài giấy tờ hợp pháp về đất đai còn phải có hợp đồng hoặc thỏa thuận hợp pháp về việc thuê đất, thuê công trình tương ứng.
Nghị định cũng quy định một số trường hợp đặc thù đối với công trình trong phạm vi đất dành cho giao thông, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các loại công trình khác theo pháp luật chuyên ngành.