Nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chưa thẩm thấu được lợi ích từ chính sách ưu tiên

Ngày 1.4, Báo Nông thôn ngày nay/Dân Việt tổ chức cuộc tọa đàm “Giải pháp đảm bảo có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” (NOXH).

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về NOXH, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án đã khởi công với quy mô 114.618 căn; 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn.

Với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay cả nước đã đạt khoảng 42,38% mục tiêu của đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-2030”. Một số địa phương tích cực triển khai khởi công, hoàn thành các dự án, đạt tỷ lệ cao so với chỉ tiêu của đề án đến năm 2025; tuy nhiên, một số địa phương có nhu cầu về NOXH lớn nhưng số dự án được khởi công còn ít.

Về triển khai nguồn vốn tín dụng của Chương trình 120.000 tỉ đồng, tính đến tháng 3.2025 đã có 37/63 UBND tỉnh thành gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với tổng số 90 dự án, tổng số tiền giải ngân là 2.845 tỉ đồng, gồm: 2.580 tỉ đồng cho chủ đầu tư tại 20 dự án và 265 tỉ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án. Tỷ lệ giải ngân được đánh giá là rất thấp.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, vướng mắc trong việc xây dựng nhà ở xã hội có 3 “nút thắt” là pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất.

Một số doanh nghiệp cho biết hiện nay việc bố trí quỹ đất dành cho thực hiện các dự án NOXH còn rất ít, rất thiếu và đặc biệt chưa đồng đều, chưa đầy đủ, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, thủ tục và quy trình phê duyệt dự án còn tương đối dài.

Điều nữa, là cơ chế ưu đãi tín dụng. Việc giải ngân các gói tín dụng ưu đãi gặp khó khăn do quy trình, thời gian thẩm định tương đối khó và dài, người mua nhà khó chứng minh thu nhập trong khi doanh nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

Các chuyên gia thảo luận tại tọa đàm

Ngoài ra, việc NOXH khó tiếp cận nhà đầu tư do thực tế hiện nay giá nhà ở xã hội khống chế lợi nhuận cho chủ đầu tư không quá 10%. Trong điều kiện hiện nay, vật tư, nguyên vật liệu và nhân công thường xuyên biến động, thủ tục kéo dài, dẫn đến chi phí tăng do việc thực hiện các dự án bị kéo dài, dẫn đến lợi nhuận không được đảm bảo.

TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm rằng “có vẻ như việc truyền thông liên quan đến ưu đãi, lợi ích cho doanh nghiệp chủ đầu tư, chúng ta làm chưa tốt lắm”.

Ví dụ, 20% vừa rồi chúng ta bàn luận là tài nguyên, lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư. Tức là trong một dự án NOXH, doanh nghiệp được phép dùng 20% quỹ đất của dự án đó để có thể làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh thương mại và không bị khống chế định mức lợi nhuận.

Theo ông Lực, đây là quy định rất cởi mở. Theo như quy định cũ, trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ đất làm NOXH, nhưng hiện nay không nhất thiết phải làm như vậy. Hiện nay 20% đó, doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung cho nơi khác chứ không nhất thiết phải thực hiện trong khuôn viên đó.

“Nói vậy để thấy có rất nhiều thứ ưu đãi cho doanh nghiệp, rất tiếc nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thẩm thấu được lợi ích từ các chính sách ưu tiên. Tôi bổ sung, doanh nghiệp không phải quá quan tâm việc định mức 10% hay 13%. Việc đó làm sao có thể so được với việc người ta tiết kiệm được thời gian liên quan đến quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng mua nhà”, ông Lực nêu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay rất nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị định mức lợi nhuận 10% theo luật nhà ở trước đây là đang thấp, kém hấp dẫn. Cần phải nhấn mạnh rằng sự kém hấp dẫn này nằm trong bối cảnh chung, trong bối cảnh vướng mắc pháp lý, khiến doanh nghiệp tốn rất nhiều các chi phí như: chi phí cơ hội, thời gian kéo dài rất lâu, vốn tín dụng lãi suất thấp không được tiếp cận.

“Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận 10% khi làm dự án khiến cho sự hấp dẫn đầu tư nhà ở xã hội rất kém, tốc độ tăng trưởng nhà ở xã hội cực kỳ kém”, ông Đỉnh nêu.

Theo ông Đỉnh, hiện nay trong luật nhà ở đang quy định là 10% những bản chất lại khác. Trước đây doanh nghiệp làm NOXH nhưng được dành 20% quỹ đất xây nhà thương mại bán theo giá thị trường. Đây là nơi để doanh nghiệp kiếm lời. Tuy nhiên, trước đây luật là hạch toán chung, tức là hoạch toán tổng thể toàn thể dự án chứ không tách bạch ra từng phần quỹ đất. Doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận trên toàn thể dự án.

Theo quy định, lợi nhuận định mức 10% của doanh nghiệp chỉ tính ở NOXH thôi, còn lại phần 20% làm thương mại dịch vụ nếu doanh nghiệp dùng đất đó để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được được miễn tiền thuê đất, nếu để làm nhà ở thương mại sẽ phải nộp tiền thuế đất.

“Điều quan trọng là doanh nghiệp được hưởng toàn bộ phần thương mại đó. Theo tôi nên giữ định mức 10% cho NOXH, đây là hạng mục chủ đầu tư xác định làm hộ nhà nước, tuy nhiên, phần thương mại mới là phần doanh nghiệp hướng tới lợi nhuận”, ông Đỉnh nói.

Lam Thanh