Những yếu tố quan trọng phát triển dự án giao thông công cộng ở Việt Nam

Lợi ích phát triển dự án TOD

Theo Avison Young Việt Nam, như nhiều thành phố ở châu Á - Thái Bình Dương, mức tăng trưởng nhanh của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh song hành với các thách thức đô thị như: ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu không gian xanh…

Cả hai thành phố đều đang thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD). Phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị thúc đẩy sử dụng đất cân bằng và hiệu quả bằng cách bố trí nhà ở, tiện ích công cộng, không gian thương mại và giải trí gần các nút giao thông công cộng.

Các dự án phát triển hoặc tái phát triển theo mô hình TOD được quy hoạch theo hướng đa chức năng, kết hợp nhà ở, không gian thương mại (văn phòng, bán lẻ) và địa điểm giải trí để thu hút cư dân, người làm việc, khách mua sắm lẫn khách vãng lai.

Một mặt, TOD thúc đẩy người dân đi lại bằng phương tiện công cộng, gia tăng nhu cầu sử dụng một cách chắn chắn, là thước đo quan trọng để dự báo dòng tiền, từ đó có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Mặt khác, thông qua mô hình TOD các chủ đầu tư bất động sản có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực. Khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, đưa ra nhận định, phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên, sự nhất quán trong mọi bước triển khai (từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng). Yếu tố quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực, cam kết dài hạn. Từ đây, mở ra cơ hội hợp tác công tư trong đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án.

Ông David Jackson dẫn chứng, ví dụ về mô hình TOD tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố.

Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân. Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt.

Các dự án phát triển chung xuất phát từ nỗ lực của cơ quan nhà nước và đối tác chính trong chuỗi giá trị của TOD như doanh nghiệp bất động sản, các bên cấp vốn, các đơn vị tư vấn pháp lý và xây dựng. Công tác quy hoạch đô thị và TOD chặt chẽ giúp tạo dựng lòng tin để các đơn vị phát triển và nhà đầu tư, cũng như nhà cung cấp công nghệ và đơn vị vận hành tham gia.

Một dự án bất động sản được phát triển theo mô hình TOD tại TP. Hồ Chí Minh

Dự án TOD phức hợp tập trung vào sự bền vững

Ông David Jackson cho hay, bản chất của mô hình TOD, nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý, có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống. Điều này hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong bất động sản như: tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh.

Avison Young Việt Nam cho rằng, các dự án bất động sản xanh thường làm tăng chi phí đầu tư phát triển bao gồm chi phí thiết kế và thi công. Xây dựng công trình xanh không nhất thiết đắt đỏ hơn nếu các chiến lược về chi phí, môi trường và quản lý dự án được tích hợp vào quy trình phát triển ngay từ đầu.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

Ngoài ra, nhà đầu tư và khách thuê ngày càng quan tâm đến tác động của dự án đối với môi trường và xã hội, công trình đạt chứng chỉ xanh có thanh khoản và giá trị tài sản cao hơn. Công trình xanh cũng tiết kiệm chi phí vận hành và bảo trì trong dài hạn nhờ sử dụng tối thiểu năng lượng và lượng nước.

Đồng thời, thiết kế và môi trường trong nhà của công trình xanh có thể cải thiện sức khỏe và tinh thần người làm việc, từ đó tăng năng suất, mang lại lợi ích cho doanh nghiệp. Kiểm soát rủi ro hiệu quả có thể ảnh hưởng đáng kể lên giá thuê và giá trị của bất động sản trong tương lai, qua đó tác động lên tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI).

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, từ lâu là hai “thỏi nam châm” kinh tế, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất Việt Nam. Đây cũng là hai thành phố đông dân nhất cả nước, trong đó: TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với khoảng 9,5 triệu người và mật độ dân số 4.513 người/km2; Hà Nội đứng thứ hai với dân số hơn 8,5 triệu người và mật độ dân số 2.556 người/km2.

Nếu lấy tiêu chí 10 triệu dân làm chuẩn cho một siêu đô thị, TP. Hồ Chí Minh sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước và Hà Nội sẽ sớm theo sau. Áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng vì vậy sẽ chỉ tăng lên nếu không được giải quyết thỏa đáng.

Là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững, mô hình TOD đang được Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ứng dụng với ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông.

Theo quy hoạch, đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 8 tuyến metro, 3 tuyến monorail và 8 tuyến BRT. Hiện tại, tuyến 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến số 3 (đoạn Nhổn - ga Hà Nội) đã vận hành.

Song song, TP. Hồ Chí Minh cũng dự định phát triển 8 tuyến metro, 1 tuyến tramway và 2 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), với 3 ga ngầm và 11 ga trên cao gần đi vào hoạt động.

Bên cạnh bài toán tài chính, điểm chung trong phát triển đô thị ở các nước đang phát triển, phải được giải quyết, một số kinh nghiệm có thể rút ra từ các trường hợp thực tế đề cập ở trên.

Ngoài ra, ví dụ ở Singapore cho thấy TOD có thể đóng góp vào quá trình đô thị hóa ngoại vi. Một mặt, việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị cải thiện tính kết nối, tăng khả năng tiếp cận và giúp đi lại thuận lợi hơn. Mặt khác, nó giúp định hình các cộng đồng vệ tinh, có thể hiểu là những khu trung tâm mới ở ngoại ô.

Với các chủ đầu tư, chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường không quá cao, vì vậy họ có thể cung cấp ra thị trường các sản phẩm bất động sản ở mức giá phải chăng hơn. Giá bất động sản thường có xu hướng tăng khi cơ sở hạ tầng và tính kết nối cải thiện, điều này thu hút sự quan tâm từ cả các nhà phát triển và nhà đầu tư.

Kỳ Phương