Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Khó cho cả doanh nghiệp và người mua nhà

Trong dự thảo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 trước đó (ngày 28-7-2025) của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất bãi bỏ quy định bất hợp lý về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thế nhưng, dự thảo sửa Luật này mới đây (ngày 18-8) vẫn giữ quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung” tại điểm d, khoản 2, Điều 257. Điều này có thể đẩy chi phí của doanh nghiệp lên hàng trăm tỉ đồng một cách bất hợp lý.

Gánh nặng từ khoản nộp bổ sung hàng trăm tỉ đồng

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA, dự thảo sửa Luật đất đai 2024 lại giữ quy định về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khiến nhiều dự án tiếp tục vướng mắc, khó khăn.

Cụ thể, theo Điều 257 Luật Đất đai 2024 và được cụ thể hóa tại Nghị định 103/2024, đối với các dự án mà Nhà nước chậm ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người sử dụng đất sẽ phải nộp một “khoản tiền bổ sung”. Khoản tiền này được tính bằng mức thu 5,4%/năm trên tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, tính cho toàn bộ thời gian bị chậm.

Đây là một trách nhiệm tài chính chưa từng có tiền lệ trong các Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013. Mức phí này đang tạo ra một gánh nặng tài chính rất lớn và không hợp lý. HoREA đã đưa ra những ví dụ cụ thể để chứng minh mức độ ảnh hưởng của quy định này.

Ví dụ, dự án A được giao đất cách đây 30 năm (từ 1995), đến 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỉ đồng. Ngoài 100 tỉ đồng này, doanh nghiệp phải nộp bổ sung thêm 162 tỉ đồng (100 tỉ x 5,4%/năm x 30 năm).

Khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung là gánh nặng tài chính rất lớn cho chủ đầu tư. Ảnh minh họa: QH

Dự án B: Được giao đất cách đây 20 năm, tiền sử dụng đất 100 tỉ đồng, khoản nộp bổ sung sẽ là 108 tỉ đồng (gấp 1,08 lần).

Dự án C: Được giao đất cách đây 10 năm, tiền sử dụng đất 100 tỉ đồng, khoản nộp bổ sung là 54 tỉ đồng (bằng 54% nghĩa vụ gốc).

HoREA phân tích: Khoản chi phí phát sinh khổng lồ này chắc chắn sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành, và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Trong trường hợp hợp đồng đã ký với giá cố định, doanh nghiệp sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ nặng, thậm chí phá sản.

Kiến nghị bãi bỏ vì có dấu hiệu ‘hồi tố’, trái luật

Trước những bất cập nêu trên, HoREA đã đưa ra những kiến nghị và lập luận pháp lý sắc bén.

Thứ nhất, HoREA kiến nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 257. HoREA cho rằng quy định này không hợp lý và không hợp pháp.

Về mặt pháp lý, Hiệp hội lập luận quy định này đã vi phạm nguyên tắc cấm hồi tố được quy định tại khoản 2, Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Cụ thể là quy định một trách nhiệm pháp lý mới, buộc doanh nghiệp gánh chịu một nghĩa vụ tài chính (khoản nộp bổ sung) cho các hành vi trong quá khứ, mà tại thời điểm đó pháp luật không hề quy định; quy định một trách nhiệm pháp lý nặng hơn, áp đặt một gánh nặng tài chính lớn hơn rất nhiều so với các quy định trước đây.

Doanh nghiệp buộc phải tính nghĩa vụ tài chính (khoản tiền sử dụng đất nộp bổ sung) vào giá thành, giá bán và người mua nhà sẽ phải gánh chịu chi phí này. Ảnh minh họa: QH

Thứ hai, HoREA khẳng định việc chậm ban hành quyết định giá đất thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không phải lỗi của doanh nghiệp. Quá trình thẩm định, quyết định giá đất là thẩm quyền độc quyền của Nhà nước. Doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình này và chỉ có lỗi nếu đã nhận được thông báo mà chậm nộp. Do đó, việc "phạt" doanh nghiệp cho sự chậm trễ của cơ quan quản lý là không công bằng và thiếu cơ sở pháp lý.

Thứ ba là ngay cả khi cơ quan chức năng đề xuất giảm mức thu từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm, HoREA cho rằng mức này vẫn còn quá cao. Vì đây không phải là lỗi thuộc về doanh nghiệp, hiệp hội kiến nghị nếu vẫn giữ quy định này thì chỉ nên áp dụng một mức thu tượng trưng là 0,5%/năm.

QUANG HUY - THANH CHI