NoXH cho thuê có là giải pháp hợp lý?

NoXH ở Bình Dương.

Công nhân đồng thuận cao

Theo Luật Nhà ở vừa chính thức có hiệu lực từ ngày 1-8, TLĐLĐ được tham gia vào việc xây dựng nhà ở như một chủ thể có tư cách pháp nhân. Đồng thời, TLĐLĐ sẽ định hướng xây dựng nhà ở xã hội (NoXH) không bán, chủ yếu tập trung vào phân khúc cho công nhân theo hình thức cho thuê.

Đây được coi như một giải pháp cộng hưởng với 1 triệu căn NoXH của Chính phủ, nhằm giải quyết cơn khát nhà ở cho người lao động. Bởi nhu cầu về nơi ở của người lao động là vô cùng lớn.

Hiện nay cả nước có hơn 500 khu công nghiệp (KCN) với hàng triệu công nhân, tập trung nhiều nhất ở TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội và các tỉnh giáp Hà Nội như Hải Dương, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc.

Theo kế hoạch TLĐLĐ phác thảo, đến năm 2025 sẽ xây dựng khoảng 3.000 căn NoXH, từ năm 2026-2030 là 10.000-15.000 căn NoXH. Cụ thể, TLĐLĐ sẽ xây các căn hộ khép kín có diện tích 30m2, 45m2 và 60m2 với các hạng mục cơ bản, đảm bảo mức sinh hoạt tối thiểu của công nhân, người lao động. Giá cho thuê có 3 mức 1 triệu, 2 triệu và 3 triệu đồng/căn.

Thực tế, NoXH cho thuê chỉ là thượng sách khi sáng kiến này nhận được sự hỗ trợ tốt từ Chính phủ, các bộ ngành, địa phương, ngân hàng, các nhà thầu xây dựng và toàn thể xã hội.

Trước đó, TLĐLĐ đã làm dự án thí điểm ở KCN Đồng Văn II (Hà Nam). Dự án đã hoàn thành, khai thác sử dụng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 13.575m2 với 244 căn hộ cho thuê. Từ dự án thí điểm này, TLĐLĐ tự tin, rút kinh nghiệm cho việc triển khai đại trà các dự án khác.

Có thể nói, đây thực sự là một tin vui nức lòng hàng triệu công nhân. Bởi với mức lương 7-8 triệu đồng, nếu tăng ca là 10 triệu đồng, người công nhân rất khó với tới những căn NoXH, dù có được hỗ trợ giá một căn hộ nhỏ nhất 30m2 ở Hà Nội, TPHCM cũng phải gần 1 tỷ đồng.

Với giá thuê như TLĐLĐ đưa ra, đây là mức thuê rất phù hợp, tương đương hoặc thấp hơn mức thuê nhà trọ mà chất lượng công trình chắc chắn tốt hơn. Theo ông Nguyễn Xuân Hùng, đã khảo sát công nhân ở Tiền Giang, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… và nhận được kết quả 80-90% muốn được thuê nhà hơn là mua đứt.

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế hiện nay, lao động có xu hướng chuyển dịch liên tục, mô hình cho thuê mang lại hiệu quả hơn so với bán bằng hình thức trả góp.

Phải tính đến việc quản lý trong dài hạn

Một giải pháp có vẻ thuận với hầu hết người thuê là công nhân cũng như đơn vị cho thuê. Giả sử năm đến 2025, TLĐLĐ hoàn thành 3.000 căn NoXH như kế hoạch và bán hết cho người lao động. Thế nhưng, vài năm sau thị trường lao động biến động, có thể các doanh nghiệp không có đơn hàng buộc phải sa thải một lượng lớn nhân công.

Hay một tình huống khác là nhiều tỉnh, thành có KCN mới hút công nhân hồi hương, hoặc trong bối cảnh sản phẩm nông nghiệp vào thời cực thịnh ở nhiều địa phương, khiến cho một lượng lớn người lao động chuyển về quê. Khi đó những công nhân không sử dụng nhà nữa, vì không còn nằm trong đối tượng được thuê, hay hết hợp đồng sẽ phải hoàn trả lại căn hộ, TLĐLĐ lại cho công nhân khác thuê tiếp, như thế căn hộ vẫn tiếp tục nằm trong tầm quản lý của LĐLĐ các cấp.

Tuy nhiên, ở đây có nhiều vấn đề đặt ra TLĐLĐ cần tính trước. Thứ nhất là việc quản lý các căn hộ này như thế nào, đừng để nó trở thành “nhà ổ chuột” hay “chợ bán hàng rong trên cao”. Quản lý căn hộ cho thuê với hàng ngàn công nhân hoàn toàn khác biệt so với các chung cư bình thường. Loại căn hộ này không thể thuê các đơn vị quản lý chung cư chuyên nghiệp, vì phí quản lý rất cao. Mức phí này hoàn toàn vượt khả năng chi trả của người thuê NoXH.

Một trong số các vướng mắc có khả năng phát sinh là khi chung cư cần sửa chữa do hư hỏng như thang máy, hệ thống PCCC, điện, nước, lún nền, sơn lại khi cũ, lấy tiền ở đâu. Bởi NoXH cho thuê không có nguồn 2%, do họ là người thuê chứ không phải mua đứt. Do vậy, các LĐLĐ cơ sở phải tìm được nguồn kinh phí bổ sung để duy trì mọi hoạt động thường xuyên của NoXH trong trạng thái bình thường.

Ngoài ra, LĐLĐ các cấp phải tính đến khai thác hiệu quả những dịch vụ đi kèm để đảm bảo lấy thu đủ chi, như cho thuê mặt bằng tầng trệt hoặc tổ chức kinh doanh, kinh doanh bãi và hầm gửi xe, kinh doanh các dịch vụ khác như nhà trẻ, siêu thị, quán cà phê, nhà hàng, phòng tập GYM. Nói tóm lại thách thức rất lớn cho TLĐLĐ là công tác quản lý.

Thứ hai là quỹ đất xây dựng. Theo ông Hùng, các TP như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai sẵn sàng hợp tác cấp hay cho thuê đất, nhưng các khu đất lớn có thể làm nhà ở cho công nhân lại ở khá xa và thiếu các dịch vụ tiện ích như trường học, nhà trẻ, y tế, siêu thị hay không gian sinh hoạt văn hóa như công viên, sân thể thao, nhà văn hóa…

Thực tế là ở khu vực 14 quận nội thành TPHCM, không thể tìm ra được mảnh đất rộng vài hecta để làm NoXH, mà chỉ có thể là ở các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ hay TP Thủ Đức.

KTS Nguyễn Văn Tất vừa hoàn thành một đề án nghiên cứu hình thành cộng đồng ở cho người thu nhập thấp, trong đó tập trung cho công nhân các KCN rất đáng để TLĐLĐ hợp tác triển khai. Theo ông Tất, vị trí đất không quan trọng, có thể xa trung tâm, xa nơi làm việc, nhưng chủ đầu tư xây dựng một khu ở hoàn chỉnh cho vài ngàn người có đủ tiện ích ở mức trung bình.

Có nghĩa là ngoài chỗ ở họ có đầy đủ các tiện ích khác như bệnh viện, nhà trẻ, trường học, siêu thị, công viên, sân vận động vẫn thu hút được công nhân đến ở, còn việc đi lại sẽ giải quyết bằng xe đưa đón và hệ thống xe công cộng. Một khi dân cư đông dần lên, các dịch vụ xã hội sẽ xuất hiện theo nguyên tắc “thóc đâu, bồ câu đấy”.

NGUYỄN MINH