Phía Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô

Cực phát triển mới giảm tải khu vực lõi đô thị

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Hà Nội đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết những áp lực ngày càng gia tăng tại khu vực trung tâm. Quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã mang lại những thành tựu đáng kể cho Thủ đô nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức như quá tải hạ tầng, áp lực dân số, thiếu hụt không gian sống chất lượng và mặt bằng giá nhà ở ngày càng cao.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội không chỉ cần thêm nguồn cung nhà ở mà cần hình thành những cực phát triển đô thị mới đủ đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ, tiện ích và khả năng tạo lập môi trường sống thực chất cho người dân. “Thị trường BĐS đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị BĐS không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng của pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực”, ông Đính nhấn mạnh.

Cực phát triển phía Bắc sẽ giúp giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố. Ảnh: PV

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang mô hình đa cực, đa trung tâm. Theo đó, quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ nhằm giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực phát triển mới có khả năng dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, dân cư và thị trường BĐS trong dài hạn.

“Phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế về vị trí cửa ngõ, khả năng kết nối vùng, quỹ đất lớn và sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp, logistics quan trọng. Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và các tuyến hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò “vùng mở rộng” thành động lực phát triển mới của Thủ đô”, TS Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, một trong những lợi thế nổi bật nhất của phía Bắc Hà Nội là hệ thống hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn thiện. Khu vực này sở hữu sân bay quốc tế Nội Bài – cửa ngõ hàng không lớn nhất miền Bắc, kết nối trực tiếp với nhiều trung tâm kinh tế trong nước và quốc tế. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Hà Nội đặt mục tiêu trở thành trung tâm giao thương, dịch vụ và đổi mới sáng tạo của khu vực.

Bên cạnh đó, mạng lưới giao thông đường bộ ngày càng phát triển với các tuyến vành đai, cao tốc và cầu vượt sông Hồng liên tục được đầu tư. Những công trình này không chỉ gia tăng khả năng kết nối giữa phía Bắc với khu vực nội đô mà còn tạo điều kiện liên kết vùng với các tỉnh thuộc hành lang kinh tế phía Bắc. hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 và hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối của khu vực phía Bắc với trung tâm Thủ đô.

“Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với quá trình dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư, tạo điều kiện để các đô thị phía Bắc phát triển theo mô hình hiện đại, đồng bộ và đa chức năng. Tuy nhiên, cần lưu ý đến việc phát triển đô thị mới không chỉ là xây dựng thêm nhà ở mà phải kiến tạo những không gian sống hoàn chỉnh, hài hòa giữa tăng trưởng, bản sắc văn hóa và chất lượng sống”, TS. KTS Trương Văn Quảng nêu quan điểm.

Cơ hội thuộc về những dự án có giá trị thực

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, khu vực phía Bắc Hà Nội đang hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, logistics, công nghiệp, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các nhà phát triển BĐS lớn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 1.400 sản phẩm. Mặc dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56%, cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.

Việc phát triển đô thị đa trung tâm sẽ là cơ hội cho các dự án BĐS có giá trị thực. Ảnh: PV

Theo bà Miền, Mê Linh hiện được xem là "vùng trũng giá" cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá thấp tầng tại Tây Hồ Tây đã dao động từ 480-1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m² và các dự án dọc các tuyến Vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá này mới tương đương khoảng 50-70% các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, dù khoảng cách di chuyển chỉ chênh lệch khoảng 10-15 phút khi hệ thống hạ tầng trọng điểm hoàn thiện. Khoảng cách giá này cho thấy Mê Linh vẫn đang là khu vực có dư địa tăng trưởng đáng kể trong tương lai khi xét trên tương quan vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối và tiềm năng phát triển đô thị.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định, phía Bắc Hà Nội đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới trong tiến trình phát triển của Thủ đô, tuy nhiên, cơ hội không tự động chuyển hóa thành giá trị. Theo ông, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiện ích đầy đủ và khả năng hình thành nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế vượt trội.

“Bắc Hà Nội đang chuyển mình từ vùng mở rộng thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Tuy nhiên, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không được đo bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng chất lượng đô thị, chất lượng sống và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.