Phía sau những 'gam màu sáng' trên thị trường địa ốc

Điểm sáng lớn nhất trên thị trường địa ốc thời gian qua nằm ở nhóm doanh nghiệp đang bước vào chu kỳ mới, ghi nhận doanh thu từ những dự án đã được chuẩn bị trong nhiều năm. Khi pháp lý được tháo gỡ, sản phẩm được đưa ra thị trường và hoàn tất bàn giao, dòng tiền bán hàng từng tích lũy trong các năm trước bắt đầu chuyển hóa thành doanh thu, lợi nhuận trên báo cáo tài chính.

Nhiều điểm tựa

Vinhomes là trường hợp nổi bật nhất. 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần hợp nhất của doanh nghiệp đạt 116.565 tỷ đồng, tăng 243% so với cùng kỳ năm 2025; lợi nhuận sau thuế đạt 52.092 tỷ đồng, tăng tới 379%.

Động lực chính đến từ việc đẩy mạnh bàn giao tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise. Quy mô tăng trưởng này không chỉ cho thấy năng lực triển khai dự án của doanh nghiệp mà còn phản ánh một thực tế rằng những dự án lớn, có sản phẩm phù hợp và tiến độ triển khai rõ ràng vẫn đang tạo ra khả năng hấp thụ đáng kể trên thị trường.

Sunshine Group cũng ghi nhận bước chuyển mạnh khi chuỗi dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Doanh thu thuần sáu tháng đạt 11.664 tỷ đồng, gấp 17 lần cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế hợp nhất tăng từ 83 tỷ lên 4.832 tỷ đồng. Sunshine Sky City, Sunshine Golden River, Sunshine Center, Sunshine City cùng một số dự án mang thương hiệu Noble đóng vai trò quan trọng trong kết quả này.

Trong khi đó Taseco Land cho thấy một bức tranh khả quan. Doanh thu thuần đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 69%; lợi nhuận sau thuế đạt 315 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ. Central Riverside, Nghi Sơn Central Park, Central Square và Khu công nghiệp Taseco Đồng Văn 3 đang trở thành những tài sản tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Giữa khó khăn về thanh khoản, các doanh nghiệp địa ốc vẫn có những chuyển biến tích cực.

Với Văn Phú, doanh thu thuần đạt 1.137 tỷ đồng, tăng 166%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng, tăng 37%, chủ yếu nhờ các sản phẩm được bàn giao tại Vlasta Thủy Nguyên và khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú.

Những con số trên cho thấy “gam màu sáng” của bất động sản trước hết đến từ khả năng biến hàng tồn kho thành doanh thu, biến dự án thành dòng tiền và biến những kế hoạch đầu tư kéo dài thành kết quả kinh doanh cụ thể.

Một chỉ dấu đáng chú ý khác nằm ở khoản người mua trả tiền trước. Đây là phần tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ hợp đồng nhưng chưa được ghi nhận thành doanh thu do doanh nghiệp chưa hoàn tất nghĩa vụ bàn giao hoặc chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi nhận. Vì vậy, xét ở một góc độ nhất định, đây chính là “doanh thu tương lai” đang nằm trên bảng cân đối kế toán.

Đến cuối tháng 6, Vinhomes có 145.880 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn, tăng 67% so với đầu năm. Sunshine Group ghi nhận 29.989 tỷ đồng, tăng 22%; Novaland đạt 24.551 tỷ đồng, tăng gần 21%; Bluemarq Group đạt 8.077 tỷ đồng, tăng 31%; Taseco Land đạt 4.573 tỷ đồng, tăng 87%; Nam Long đạt 2.937 tỷ đồng, tăng 14%.

Phân hóa mạnh

Những tín hiệu tích cực là rất rõ ràng, tuy nhiên, sẽ là quá sớm nếu kết luận thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng đều.

Bởi bên cạnh nhóm doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ bàn giao dự án, một nhóm khác lại cải thiện lợi nhuận chủ yếu nhờ những khoản thu mang tính tài chính, thoái vốn hoặc chuyển nhượng tài sản. Chất lượng lợi nhuận của nhóm này vì thế cần được nhìn nhận thận trọng hơn.

Khang Điền là một ví dụ. Sáu tháng đầu năm, doanh thu thuần bán hàng chỉ đạt 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 1.097 tỷ đồng, tăng 248%.

Nguyên nhân quan trọng đến từ 913 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính, trong đó lãi từ thoái vốn và đánh giá lại khoản đầu tư tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới lên tới 896 tỷ đồng. Doanh nghiệp đồng thời ghi nhận gần 303 tỷ đồng thu nhập khác, gấp hơn 11 lần cùng kỳ, chủ yếu liên quan thương vụ mua lại 99% vốn tại Công ty CP Phát triển Bất động sản An Lập.

Novaland cũng đảo chiều từ khoản lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025 sang lãi 1.772 tỷ đồng trong sáu tháng đầu năm 2026. Doanh thu thuần tăng 38%, nhưng đáng chú ý là doanh thu hoạt động tài chính đạt 2.557 tỷ đồng, tăng 149%. Trong đó, 1.039 tỷ đồng đến từ lãi thoái vốn công ty con, chuyển nhượng khoản đầu tư và 1.387 tỷ đồng từ lãi tiền gửi, cho vay, hợp tác đầu tư.

Trường hợp Quốc Cường Gia Lai còn cho thấy rõ hơn khoảng cách giữa doanh thu kinh doanh cốt lõi và lợi nhuận kế toán. Doanh thu thuần chỉ đạt 81 tỷ đồng, giảm 67%, nhưng lợi nhuận sau thuế lên tới 183 tỷ đồng, gấp 18 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ khoản lợi nhuận khác 242 tỷ đồng phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng nhà máy thủy điện.

Những trường hợp trên không làm lu mờ sự cải thiện của doanh nghiệp. Ngược lại, thoái vốn, tái cơ cấu danh mục đầu tư hay chuyển nhượng tài sản có thể là một phần quan trọng trong quá trình xử lý bảng cân đối kế toán.

Nhưng về bản chất, đây chưa phải là nguồn tăng trưởng có thể lặp lại đều đặn như doanh thu từ bán và bàn giao sản phẩm. Một doanh nghiệp có lợi nhuận tăng nhờ bán tài sản sẽ khác về chất so với doanh nghiệp có lợi nhuận tăng nhờ bán được nhiều nhà ở hơn.

Đó cũng là lý do “gam màu sáng” trên thị trường hiện tại chưa thể đem đến niềm vui trọn vẹn. Thị trường đang có những tín hiệu tích cực từ hoạt động triển khai, bán hàng và bàn giao dự án, nhưng áp lực nợ vay, chi phí lãi vay và dòng tiền kinh doanh âm vẫn hiện hữu tại không ít doanh nghiệp. Lợi nhuận cải thiện chưa đồng nghĩa với việc áp lực tài chính đã được giải tỏa.

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới vì thế không chỉ là “có bán được hàng hay không”, mà là bán hàng với tốc độ nào, thu được tiền ra sao và có thể chuyển hóa nguồn tiền ấy thành năng lực tài chính bền vững đến đâu.

Nhìn rộng hơn, sự phân hóa trong kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 đang phản ánh quá trình sàng lọc của thị trường. Doanh nghiệp có quỹ đất tốt, dự án pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu và năng lực triển khai sẽ có nhiều cơ hội đi trước.

Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc phải dựa vào các khoản thu bất thường để duy trì lợi nhuận sẽ tiếp tục chịu sức ép.