QUY ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN THAM MƯU

SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI PHẢI ĐẢM BẢO NGƯỜI BỊ THU HỒI ĐẤT CÓ CHỖ Ở, THU NHẬP VÀ ĐIỀU KIỆN SỐNG BẰNG HOẶC TỐT HƠN NƠI Ở CŨ

GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ: NHÀ NƯỚC CẦN CÓ PHƯƠNG ÁN ĐỂ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG ĐƯỢC GHI TRÊN CÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

Luật Đất đai ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, bổ sung và gần nhất là vào năm 2013. Nhiều ý kiến cũng như Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra, sau gần 10 năm thực thi, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo so với các Luật khác dẫn đến việc mập mờ về trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện trong thực tiễn.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội cho ý kiến đóng góp lần đầu tiên tại Kỳ họp thứ 4. Tại Phiên họp thứ 18, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã chính thức thông qua Nghị quyết về việc lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, quy định lấy ý kiến Nhân dân từ tháng 01/2023 đến 15/3/20203.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới. Hiện nay, việc xác định giá đất sát với giá thị trường nhận được sự quan tâm của xã hội.

Một trong những bất cập nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, đại biểu Quốc hội là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Đó là một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định. Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí...

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có đề cập về bỏ khung giá đất ở trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, vấn đề quan tâm và đặt ra đối với cơ quan quản lý Nhà nước là tiêu chí nào để định giá đất sát với thị trường và nên giao cho đơn vị, cơ quan nào thực hiện.

Đề cập thực trạng về khung giá đất, GS.TS Ngô Thắng Lợi - Giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nêu quan điểm: Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường của đất. Hiện nay, khung giá đất của Việt Nam trong tình trạng thấp hơn giá thị trường rất nhiều lần do khung giá đất đã được xác định từ lâu. Do sự lạc hậu của khung giá đất dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng khi mà giá đền bù chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường, khiến cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không có sự đồng thuận, nhất là những dự án đền bù bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước.

GS.TS Ngô Thắng Lợi - Giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Theo GS.TS Ngô Thắng Lợi, khung giá đất hiện nay cũng dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất thỏa thuận ngầm với nhà đầu tư gây hiện tượng trục lợi trong bồi thường giải tỏa đất và khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án luôn gặp khó khăn, khiến cho các công trình bị chậm tiến độ; Dẫn đến các “lựa chọn nghịch” của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, họ đã thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở thực hiện dự án kinh doanh bất động sản nhằm thu lợi nhuận siêu cao.

GS.TS Ngô Thắng Lợi cũng chỉ ra rằng, khung giá đất hiện nay hoàn toàn không có khả năng điều tiết các yếu tố về giá trị đất đai. Luật Đất đai cần xác định lại quy định khung giá đất và thời hạn để thay đổi khung giá đất, bảo đảm phù hợp với giá thị trường. Để xác định lại khung giá đất, cần xác định lại giá trị thị trường của đất một cách khoa học. Bản dự thảo Luật Đất đai có ý định bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp, trên cơ sở giá đất thị trường.

Theo GS.TS Ngô Thắng Lợi, có 2 vấn đề đặt ra. Thứ nhất, cơ sở giá đất thị trường được xác định từ đâu trong khi đây là một yếu tố rất phức tạp, mang tính khoa học cao, đòi hỏi cần có sự thống nhất. Thứ hai, trong trường hợp người dân có trình độ hiểu biết chưa cao, việc bỏ khung giá đất có thể lại gây cho họ những thiệt thòi lớn hơn, nhất là khu thực hiện thỏa thuận giá với nhà đầu tư, họ sẽ không có cơ sở để tham chiếu. Vì thế, trước mắt không nên bỏ khung gia đất mà nên xác định lại khung giá đất sao cho tiếp cận được với giá thị trường và xem như đây là “khung” để thỏa thuận trong quá trình giao dịch đất, có thể cao hơn tùy theo mức độ chấp nhận của nhà đầu tư tại thời điểm cụ thể. Để cho người dân có thể không thiệt thòi khi đất được bồi thường bằng nguồn vốn ngân sách (đúng khung giá) có thể xác định trong luật đối với trường hợp đó, có thể bồi thường cho họ cao hơn (ví dụ ở Trung Quốc) có thể gấp 2 lần so với khung. Việc quy định bỏ khung giá đất có thể là hướng trong thời gian xa hơn mới có thể phù hợp với Việt Nam.

Đồng thuận với quan điểm trên, ĐBQH Nguyễn Chu Hồi - Đoàn ĐBQH Tp.Hải Phòng: Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có đề cập về việc bỏ khung giá đất ở trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường, bảo vệ lợi ích của người dân sở hữu về đất đai.

ĐBQH Nguyễn Chu Hồi - Đoàn ĐBQH Tp.Hải Phòng.

Tuy nhiên, điều băn khoăn là việc xác định giá thị trường thì ai sẽ định giá. Các trường hợp đặt ra là nếu một nhóm người nào đó có tiềm lực kinh tế định ra giá đất và Nhà nước giám sát việc định giá đó hay Nhà nước có đủ khả năng khắc chế việc định giá của nhóm người đó để tự đặt ra được giá đất sát với giá thị trường một cách khách quan? Nếu không có cơ quan xác định giá đất một cách minh bạch thì có thể diễn ra cuộc chạy đua giữa các nhóm lợi ích và điều này sẽ gây tốn kém tài chính cho các nhà đầu tư.

Khi giá đất tính theo thị trường do một nhóm lợi ích nào quyết định thì cũng có thể dẫn đến việc tham gia đầu tư vào thị trường đất đai sẽ không còn hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản chân chính. Bởi vì giá đất có thể cao lúc nhà đầu tư mua thì chắc gì đã bán được do xây dựng công trình trên một khu đất rộng cũng cần phải có thời gian.

Đại biểu Nguyễn Chu Hồi cho rằng, với đề xuất phân cấp định giá đất nên giao cho Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định cũng là một phương án tốt vì có thể Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh là cơ quan bám sát, hiểu rõ về lợi ích, đề xuất của người dân tại địa phương mình nhất, bám sát vào tình hình thực tế về sử dụng đất tại địa bàn.

Tuy nhiên, sự quản lý Nhà nước phải thống nhất. Dù có giao, phân cấp đến đâu thì không nên theo hình thức “khoán trắng” mà vẫn có sự kiểm tra trước khi có quyết định cuối cùng.

Chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá đất ở các vùng, miền

Việc định giá đất sát với giá trị thực của thị trường có vai trò rất quan trọng vào ổn định chính trị, kinh tế, xã hội, an ninh trật tự... Tuy nhiên, hiện nay, nhiều địa phương, vùng miền chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá đất. Đây là vấn đề cần được đưa ra xem xét để có giải pháp điều chỉnh.

Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang.

Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang cho rằng, hiện nay, khung giá đất do Nhà nước quy định đã lạc hậu, thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường. Khi giải phóng mặt bằng, việc định giá đất được tính như trong khung nhưng thực tế giá trên thị trường rất cao, vượt khung nhiều. Chính vì vậy mới có chuyện người dân bức xúc, phản đối việc giải phóng mặt bằng, thực hiện đền bù và trả đất cho địa phương thực hiện các dự án.

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã quy định việc bỏ khung giá đất của Nhà nước quy định và cơ quan chức năng cần tính toán giá đất sát với giá thị trường. Như vậy, cơ chế đã được mở ra nhưng làm thế nào để thực hiện được việc này mới là vấn đề cần bàn luận, đặt ra thách thức với cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi vì việc định giá đất ở các địa phương, vùng miền chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá. Vì vậy, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung này.

Việc định giá hàng hóa theo Luật Giá hiện hành có cơ quan, công ty tư vấn để xác định giá đối với một số mặt hàng. Tuy nhiên, để các công ty tư vấn này định giá đối với lĩnh vực đất đai thì không thể được mà phải theo Luật Đất đai. Hiện các công ty tư vấn không có đủ các cơ sở dữ liệu quốc gia để nắm bắt, tổng hợp thông tin để xác định giá đất cho phù hợp.

Việc xác định giá đất không chỉ đơn thuần liên quan đến vấn đề kinh tế, lợi ích giữa Nhà nước-doanh nghiệp và người dân mà còn liên quan đến ổn định chính trị, xã hội. Cho nên, việc xác định tính toán giá đất phải do cơ quan chức năng có trách nhiệm tổng thể cả về chính trị, xã hội đứng ra xem xét. Vì vậy, việc định giá đất là phải giao cho cơ quan chức năng như Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh xác định và hàng năm xây dựng hệ số phù hợp. Khi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh được giao xem xét định giá đất thì các Bộ, ngành có chức năng hướng dẫn, kiểm tra việc định giá đất theo quy định pháp luật.

Đại biểu Trần Văn Khải - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam.

Đề cập về tiêu chí, trách nhiệm của các cơ quan trong việc định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải - Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam băn khoăn về giá đất quy định tại mục 2 Chương X trong dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất theo chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Có thể nói, giá đất là nội dung phức tạp và khó nhất.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, đại biểu Trần Văn Khải nhận thấy, từ Điều 132 đến Điều 136 chưa làm rõ được trách nhiệm của các cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất như yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó yêu cầu làm rõ trách nhiệm của các cơ quan xác định giá đất vì giá đất rất quan trọng nhưng dự thảo Luật chưa giải quyết được vấn đề này, tức là chưa đáp ứng được yêu cầu của Nghị quyết Trung ương.

Mặt khác, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này chưa làm rõ nội hàm của khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường”, các quy định trong dự thảo Luật chưa chặt chẽ, tường minh, tính khả thi chưa cao trong thực tiễn. Vì vậy, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo cần quy định rõ tiêu chuẩn, tiêu chí để định giá đất; Quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan tham mưu, cơ quan tư vấn trong định giá đất; Quy định rõ vai trò trách nhiệm, quyền hạn của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tại các địa phương; Phân cấp, phân quyền cho địa phương một cách cụ thể để thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực, giám sát thực hiện, khắc phục ách tắc, tiêu cực, tham nhũng, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai./.

Bích Lan