Sắp có cơ chế đặc biệt 'phá băng' nhà ở xã hội

Đây được kỳ vọng là “chìa khóa” tháo điểm nghẽn về quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư - những rào cản lớn khiến thị trường này không thể bật lên, dù dư địa rất lớn.

Công trường xây dựng một dự án nhà ở xã hội tại xã Đông Anh. Ảnh: Nguyễn Quang

Nhiều khó khăn phát sinh

Cả nước đang triển khai 692 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 633.000 căn. Đến nay, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 59,6% so với chỉ tiêu đặt ra tại Đề án phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ.

Nhiều địa phương như Hải Phòng, Huế, Tuyên Quang, Quảng Ninh, Nghệ An... dự kiến sẽ hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu được giao trong năm 2025. Dù vậy, một số địa phương vẫn chưa có dự án được khởi công hoặc đầu tư xây dựng, gồm: Cao Bằng, Sơn La, Điện Biên, Lai Châu, Hà Tĩnh.

Một trong những nguyên nhân đến từ sự xung đột giữa nhiều quy định pháp luật, khiến các dự án bị triển khai chậm trễ. Trong đó, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Nhà ở 2023, Luật Đầu tư… đều có những điều khoản thiếu thống nhất. Nhiều dự án dù đã có chủ trương nhưng không thể khởi động do vướng cùng "điểm nghẽn" như: Chưa phù hợp quy hoạch; chưa cập nhật vào chương trình phát triển nhà ở; thủ tục điều chỉnh quy hoạch mất nhiều năm; cấp phép đầu tư kéo dài; cách tính tiền sử dụng đất cho phần thương mại có nhiều cách hiểu khác nhau… Qua đó, làm phát sinh thêm thủ tục, thời gian thẩm định và chi phí của doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú, dù đã có Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, song trên thực tiễn vẫn còn không ít khó khăn phát sinh. Nhiều vấn đề vượt quá thẩm quyền giải quyết thông thường của Chính phủ. Vì vậy, cần thiết phải có một nghị quyết đặc thù để xử lý các "điểm nghẽn" mang tính pháp lý.

Cơ chế đặc biệt có những ưu đãi gì?

Điểm mới quan trọng trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc ban hành cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật và các chỉ tiêu pháp lệnh trong phát triển nhà ở xã hội là cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư tại những khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch, hoặc chưa được cập nhật vào chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương.

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo, trong trường hợp này, UBND tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (nếu có), UBND cấp xã nơi có dự án, rà soát, đánh giá sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trên cơ sở đó, trình UBND tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, yêu cầu về không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất, làm căn cứ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Sau khi được chấp thuận chủ trương, doanh nghiệp trình thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, rồi triển khai lập dự án. UBND tỉnh có trách nhiệm cập nhật nội dung này vào quy hoạch đô thị, nông thôn, chương trình phát triển nhà ở trong vòng 12 tháng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết: Quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà ở xã hội là bắt buộc, đồng nghĩa với việc dự án được miễn giấy phép xây dựng, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư. Việc cho phép triển khai trước khi quy hoạch chung được cập nhật không có nghĩa là bỏ qua quy hoạch, mà là đẩy nhanh quy trình, tránh ách tắc theo kiểu "chờ nhau". Cần bổ sung yêu cầu khẩn trương cập nhật quy hoạch tổng thể để bảo đảm đồng bộ, tránh lợi dụng chính sách tại những khu vực quy hoạch chưa hoàn chỉnh.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, về tính tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội, dự thảo đề xuất áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp. Cần làm rõ hệ số ở đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1 thông thường; bởi nếu áp dụng hệ số K1, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp sẽ cao hơn nhiều so với trước đây.

Theo Bộ Tư pháp, cơ quan thẩm định dự thảo, các chuyên gia nhận định việc rút ngắn quy trình thẩm định và đơn giản hóa thủ tục là tiền đề để các địa phương mạnh dạn hơn trong bố trí quỹ đất, doanh nghiệp tự tin đầu tư, còn người thu nhập thấp sớm tiếp cận được nhà ở với giá phù hợp.

Góp ý vào dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị làm rõ yêu cầu lập quy hoạch phân khu phải được cập nhật, tích hợp vào quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, nông thôn và các quy hoạch liên quan, bảo đảm thống nhất, đồng bộ. Bởi dự thảo chỉ đề cập việc cập nhật vào “quy hoạch đô thị và nông thôn” mà chưa nêu đầy đủ các loại quy hoạch khác.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú cho biết, cơ quan này đã yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ những vấn đề chuyên gia và các bộ ngành nêu, đồng thời có bảng so sánh minh bạch về thủ tục hành chính, chỉ rõ nội dung nào được rút gọn hoặc cắt giảm so với quy định hiện hành. Tinh thần chung là Nghị quyết chỉ xử lý những vướng mắc pháp lý vượt thẩm quyền của Chính phủ và các quy định phải rõ ràng để tránh bị lợi dụng.

Hà Phong