Sắp hết thời 'nhà 2 giá'?

Đầu tháng 3/2026, sau thời gian dài theo dõi thị trường, chị Trần Thị Huyền, một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, quyết định xuống tiền mua một lô đất mặt tiền 70m² tại Tây Ninh với kỳ vọng “bắt sóng” chu kỳ tăng giá mới.

Vấn nạn dai dẳng

Giao dịch được chốt nhanh chóng ở mức hơn 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục sang tên, hồ sơ của chị bị cơ quan thuế trả lại với lý do "kê khai giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường".

Không phải là câu chuyện cá biệt, tại cơ quan thuế nơi chị Huyền nộp hồ sơ, cán bộ tiếp nhận cho biết cứ 10 bộ hồ sơ bị trả lại thì có 8 trường hợp liên quan đến việc khai giá quá thấp.

Dù rất thất vọng, nhưng chị Huyền thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là đúng, vì mảnh đất chị mua có giá hơn 1,5 tỷ đồng, song chỉ kê khai 800 triệu đồng, tức “hụt” hơn ½ giá trị thực.

Vấn nạn nhà đất 'kê 2 giá' chưa có thuốc đặc trị.

Chị Huyền tiết lộ lý do kê giá thấp "một trời một vực" như vậy là bởi cách đó chỉ vài tháng, một người bạn của chị đã thực hiện “trót lọt” và tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền thuế.

“Số tiền 800 triệu đồng tôi kê khai thực tế đã cao hơn giá trị trên bảng giá đất của tỉnh. Sau khi bị trả hồ sơ, tôi phải kê lại lên mức 1,05 tỷ đồng, tức xấp xỉ 70% giá thực, hồ sơ mới được thông qua. Kinh nghiệm là nên khai giá có số lẻ kiểu 350, 570… thì dễ qua hơn”, chị Huyền chia sẻ.

Câu chuyện của chị Huyền phản ánh một “luật ngầm” tồn tại từ lâu trên thị trường mang tên giao dịch 2 giá. Một mức giá “trên giấy” để tính thuế và một mức giá thực tế giữa người mua và người bán.

Khoảng chênh lệch này trở thành công cụ để các bên giảm chi phí giao dịch, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Điều đáng nói, hành vi này không còn diễn ra lén lút mà gần như trở thành “kinh nghiệm truyền miệng” trong giới đầu tư.

Hệ quả của tình trạng này không chỉ dừng lại ở việc thất thu ngân sách nhà nước. Khi giá giao dịch thực không được phản ánh đầy đủ, dữ liệu thị trường bị bóp méo, dẫn đến tình trạng “nhiễu loạn” mặt bằng giá.

Nhà đầu tư, người mua ở thực và cả cơ quan quản lý đều thiếu một hệ quy chiếu đáng tin cậy để ra quyết định. Thị trường vì thế vận hành trong trạng thái thiếu minh bạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tìm thuốc đặc trị

Nguyên nhân sâu xa của vấn nạn “nhà 2 giá” không đơn thuần nằm ở ý thức tuân thủ pháp luật của người dân, mà bắt nguồn từ sự tồn tại song song của hai hệ thống giá, gồm bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường.

Trong nhiều trường hợp, bảng giá đất thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Khoảng cách này vô hình trung tạo ra động lực để người dân kê khai theo hướng có lợi cho mình.

Khi nghĩa vụ thuế được tính dựa trên giá kê khai, việc khai thấp trở thành lựa chọn “hợp lý về mặt kinh tế” đối với nhiều người.

Trong khi đó, người khai đúng giá lại có nguy cơ chịu thiệt, phải nộp thuế cao hơn mà không có cơ chế bảo vệ tương xứng. Chính sự thiếu công bằng này làm xói mòn tính tuân thủ và duy trì vòng luẩn quẩn của gian lận.

Để giải quyết tận gốc vấn đề, một trong những giải pháp cốt lõi là xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Giới chuyên gia cho rằng, khi giá tính thuế phản ánh đúng giá trị thực, động cơ khai gian sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh này cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp. Nếu tăng đột ngột, chi phí giao dịch sẽ bị đẩy lên cao, gây “sốc” cho thị trường và ảnh hưởng trực tiếp đến người mua ở thực.

Thực tế cho thấy, khi bảng giá đất tăng, hàng loạt nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và chi phí sang tên cũng tăng theo.

Điều này tạo áp lực lớn, đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu hoặc những người chuyển đổi chỗ ở để ổn định cuộc sống. Do đó, chính sách cần được thiết kế theo hướng phân loại đối tượng rõ ràng.

Một trụ cột quan trọng khác là xây dựng cơ sở dữ liệu giá bất động sản minh bạch và cập nhật. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, dữ liệu này cần được tổng hợp từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, giao dịch qua ngân hàng, sàn môi giới và các nền tảng số.

"Khi có “giá tham chiếu” đủ tin cậy, cơ quan thuế có thể dễ dàng phát hiện các trường hợp kê khai bất thường, thay vì phụ thuộc vào kiểm tra thủ công", ông Tuyến phân tích.

Song song với đó, việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng trong các giao dịch bất động sản được xem là giải pháp mang tính đột phá.

Khi dòng tiền được ghi nhận rõ ràng, cơ quan quản lý có thể đối chiếu trực tiếp với giá trị kê khai, từ đó hạn chế đáng kể hành vi gian lận. Đây là thông lệ đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công trong kiểm soát thuế.

Ở góc độ chính sách, Bộ Tài chính đang dự thảo quy định làm rõ cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế, nhằm hạn chế tình trạng khai gian. Theo đó, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất (có điều chỉnh), cơ quan thuế sẽ căn cứ vào mức giá do Nhà nước quy định. Đây là bước tiến quan trọng trong việc “bịt” một trong những kẽ hở lớn nhất hiện nay.

Tuy nhiên, chính sách dù chặt chẽ đến đâu cũng cần đi kèm với chế tài đủ mạnh. Việc nâng mức xử phạt đối với hành vi khai gian là cần thiết, đồng thời phải xem xét trách nhiệm liên đới của các bên liên quan như môi giới, công chứng nếu tiếp tay cho sai phạm. Trong những trường hợp nghiêm trọng, xử lý hình sự sẽ là công cụ răn đe hữu hiệu, thay vì chỉ dừng ở mức xử phạt hành chính.

Các chuyên gia cho rằng không dễ có “liều thuốc đặc trị” cho vấn nạn nhà hai giá. Đây là bài toán tổng hợp, đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa hoàn thiện chính sách, nâng cấp hạ tầng dữ liệu, kiểm soát dòng tiền và nâng cao ý thức tuân thủ của người dân.

Khi các “kẽ hở” được khép lại từ gốc, thị trường bất động sản mới có thể vận hành minh bạch, lành mạnh hơn.

Hưng Nguyên