Sau 'cú sốc' thuế quan, bất động sản khu công nghiệp bật tín hiệu phục hồi

Việc chính sách thuế dần ổn định, dòng vốn FDI quay trở lại cùng với động lực từ hạ tầng và cải cách thể chế đang mở ra triển vọng phục hồi rõ nét cho ngành từ năm 2026.

Dòng vốn FDI quay trở lại khi chính sách thuế dần rõ ràng

Theo đánh giá của MBS Research, trong năm 2025, bất động sản khu công nghiệp (KCN) được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng trực tiếp và rõ rệt nhất từ những biến động thương mại toàn cầu. Khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng mới đối với hàng hóa nhập khẩu từ nhiều đối tác thương mại, trong đó có Việt Nam, tâm lý thận trọng nhanh chóng bao trùm thị trường. Nhiều doanh nghiệp FDI trì hoãn quyết định mở rộng sản xuất, kéo theo nhu cầu thuê đất KCN sụt giảm trong ngắn hạn.

Tác động này thể hiện rõ nét tại khu vực phía Nam - nơi tập trung nhiều doanh nghiệp xuất khẩu sang thị trường Mỹ. Diện tích đất KCN hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2025 giảm mạnh so với cùng kỳ, trong khi giá thuê tăng chậm do nguồn cung mới chủ yếu nằm ở các vị trí xa trung tâm. Trước bối cảnh đó, không ít chủ đầu tư KCN buộc phải duy trì mức giá ổn định hoặc áp dụng các chính sách linh hoạt nhằm giữ chân khách thuê.

Bất động sản khu công nghiệp dần lấy lại đà tăng trưởng sau cú sốc thuế quan (Ảnh minh họa)

Ở chiều ngược lại, thị trường KCN phía Bắc ghi nhận diễn biến cân bằng hơn. Dù nhu cầu thuê đất cũng bị ảnh hưởng bởi tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư, nhưng nhờ lợi thế về vị trí địa lý, khả năng kết nối chuỗi cung ứng khu vực và sự hiện diện mạnh mẽ của các ngành điện tử, thiết bị công nghệ, thị trường phía Bắc vẫn duy trì được mức hấp thụ tương đối ổn định. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục tăng trưởng nhờ xu hướng doanh nghiệp ưu tiên các giải pháp linh hoạt, tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.

Bước ngoặt của thị trường xuất hiện từ nửa cuối năm 2025, khi Mỹ chính thức công bố mức thuế áp dụng cho từng đối tác thương mại. Trong bối cảnh chung, mức thuế đối với hàng hóa Việt Nam không có sự khác biệt lớn so với nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á và thấp hơn đáng kể so với một số đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI. Điều này giúp tâm lý nhà đầu tư dần ổn định trở lại.

Thực tế cho thấy, dòng vốn FDI giải ngân vào Việt Nam vẫn duy trì tăng trưởng tích cực, phản ánh việc các dự án hiện hữu tiếp tục được triển khai đúng tiến độ. Dù vốn FDI đăng ký mới giảm so với cùng kỳ, xu hướng suy giảm đã thu hẹp đáng kể kể từ sau khi chính sách thuế được làm rõ. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài không rút lui, mà đang trong trạng thái quan sát và chờ đợi trước khi đưa ra quyết định mới.

Đáng chú ý, Việt Nam liên tục ghi nhận các đề xuất đầu tư quy mô lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và sản xuất linh kiện điện tử. TP.HCM và khu vực lân cận đang nổi lên như những điểm đến trọng yếu của dòng vốn này, kéo theo nhu cầu lớn về đất KCN, nhà xưởng và kho bãi hiện đại. Hoạt động xuất nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI cũng duy trì đà tăng trưởng, cho thấy các chuỗi sản xuất tại Việt Nam vẫn vận hành mạnh mẽ bất chấp những biến động từ môi trường thương mại quốc tế.

So với các quốc gia trong khu vực, Việt Nam tiếp tục được đánh giá cao nhờ lợi thế cạnh tranh về năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng. Bên cạnh đó, mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do đang có hiệu lực, bao phủ phần lớn các nền kinh tế lớn trên thế giới, giúp doanh nghiệp FDI tại Việt Nam đa dạng hóa thị trường xuất khẩu và giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ.

Tuy nhiên, thị trường KCN Việt Nam vẫn đối mặt với những thách thức nhất định. Rủi ro liên quan đến gian lận xuất xứ hàng hóa, đặc biệt là hình thức “trung chuyển”, đang được các cơ quan quản lý Mỹ giám sát chặt chẽ. Ngoài ra, khả năng Mỹ tiến hành các cuộc điều tra thương mại đối với một số ngành xuất khẩu chủ lực có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp trong ngắn hạn.

Hạ tầng, pháp lý và định giá tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi

Bên cạnh yếu tố thuế quan, đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế đang trở thành động lực quan trọng cho triển vọng trung và dài hạn của bất động sản KCN. Hàng loạt dự án giao thông quy mô lớn đang được triển khai, từ các tuyến đường sắt kết nối cửa khẩu phía Bắc với cảng biển đến hệ thống cao tốc và đường sắt xương sống ở khu vực phía Nam.

Những dự án này không chỉ giúp giảm chi phí logistics mà còn mở rộng không gian phát triển công nghiệp, tạo điều kiện cho các khu công nghiệp mới hình thành dọc theo các hành lang kinh tế trọng điểm.

Song song với hạ tầng, môi trường pháp lý và đầu tư cũng đang được cải thiện đáng kể. Việc sửa đổi Luật Đầu tư cùng với chủ trương phát triển các khu thương mại tự do tại một số địa phương trọng điểm được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho dòng vốn FDI, đặc biệt là các dự án quy mô lớn và công nghệ cao. Đồng thời, quá trình điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thành phố sau sáp nhập đang mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường KCN, với nguồn cung đất công nghiệp được mở rộng và phân bổ hợp lý hơn.

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản KCN hiện đang giao dịch ở mức định giá thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước cú sốc thuế quan. Trong khi đó, giá trị tài sản của nhiều doanh nghiệp lại gia tăng nhờ quỹ đất mới được phê duyệt và tiềm năng phát triển dự án trong tương lai. Điều này khiến bất động sản KCN trở thành một trong những nhóm ngành được giới đầu tư dài hạn quan tâm trở lại.

Nhìn về năm 2026, khi tác động tiêu cực từ thuế quan dần phai nhạt, dòng vốn FDI ổn định hơn và các động lực từ hạ tầng - pháp lý phát huy hiệu quả, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt. Dù rủi ro vẫn hiện hữu, đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao và những biến động khó lường của thương mại toàn cầu, nhưng với nền tảng hiện tại, ngành KCN đang có cơ sở để lấy lại đà tăng trưởng và hướng tới phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

Xuân Bắc