Sau rung lắc dữ dội, bất động sản sẽ có 'cú đảo chiều' trong nửa cuối năm?

Nếu nhìn vào diễn biến 6 tháng đầu năm 2026, có thể thấy thị trường đang chịu sức ép lớn nhất kể từ sau giai đoạn phục hồi năm 2024. Lãi suất tăng nhanh, chi phí vốn leo thang, tâm lý đầu cơ hạ nhiệt khiến lượng giao dịch giảm so với thời điểm cao trào cuối năm 2025.

Thị trường phân hóa

Sự chững lại là rất dễ thấy, tuy nhiên theo giới phân tích, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường địa ốc có nguy cơ quay trở lại trạng thái đóng băng như giai đoạn 2022-2023.

Cụ thể, các kết quả thăm dò vẫn chỉ ra nguồn cung mới vẫn tiếp tục được đưa ra thị trường với quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp tăng tốc triển khai dự án nhằm đón đầu chu kỳ mới.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2026, lượng giao dịch sản phẩm mới vẫn tăng gấp 2,6 lần cùng kỳ năm trước, trong khi nguồn cung mở bán mới tăng khoảng 2,5 lần theo năm.

Giá bán sơ cấp ở nhiều phân khúc vẫn duy trì xu hướng tăng, còn giá thứ cấp chỉ điều chỉnh nhẹ so với mức đỉnh được thiết lập vào cuối năm 2025. Điều này cho thấy thị trường đang điều chỉnh sau một giai đoạn tăng nóng chứ chưa rơi vào vòng xoáy suy thoái.

Bất động sản đang kỳ vọng có cú "đảo pha" vào cuối năm với nhiều động lực mới.

Điều đáng chú ý hơn cả không nằm ở số lượng giao dịch mà ở sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các doanh nghiệp. Có những chủ đầu tư liên tục khởi công dự án mới, mở rộng quỹ đất, tăng tốc thi công và chủ động tìm kiếm cơ hội M&A.

Nhưng cũng có những doanh nghiệp phải giãn tiến độ, thu hẹp đầu tư hoặc chuyển hướng sang các lĩnh vực tạo dòng tiền ổn định hơn như bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê hay khu công nghiệp.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở năng lực tài chính và khả năng quản trị dòng tiền.

"Khi điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và những chủ đầu tư có nền tảng tài chính đủ mạnh. Đây là giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh mẽ hơn, buộc doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược phát triển", bà Hằng nhận định.

Có thể thấy, sau nhiều năm phát triển dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi hiệu quả vận hành và giá trị khai thác thực tế trở thành yếu tố quyết định.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều doanh nghiệp lớn bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hoặc bất động sản công nghiệp. Đây đều là những phân khúc có nhu cầu thực, khả năng hấp thụ ổn định và ít phụ thuộc hơn vào tâm lý đầu cơ.

Chờ đòn bẩy hạ tầng

Nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường rung lắc trong thời gian qua là sự thay đổi của mặt bằng lãi suất. Việc chi phí vốn tăng lên mức phổ biến 13-15%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 17%/năm đã khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân chấp nhận đứng ngoài quan sát, trong khi doanh nghiệp cũng buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mặt bằng lãi suất đã có dấu hiệu ổn định trong những tháng gần đây. Cùng với định hướng điều hành theo hướng giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, thị trường bắt đầu kỳ vọng chi phí vốn sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới.

Bên cạnh sự ổn định về lãi suất đang dần trở lại, hay sự hoàn thiện về thể chế, thì đầu tư công đang trở thành động lực quan trọng nhất của bất động sản trong trung và dài hạn.

Hàng loạt tuyến cao tốc, vành đai, sân bay, đường sắt đô thị cùng các dự án kết nối liên vùng đang được triển khai với quy mô chưa từng có. Điều này không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026-2031 lên tới hơn 8 triệu tỷ đồng sẽ tạo lực đẩy rất lớn cho thị trường bất động sản.

"Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản không chỉ đến từ kỳ vọng mà còn đến từ khả năng khai thác thực tế. Những khu vực có kết nối giao thông hoàn thiện sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn và trở thành tâm điểm phát triển của thị trường trong những năm tới", ông Đính nhận định.

Cùng góc nhìn, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng khó khăn hiện nay chủ yếu mang tính ngắn hạn. Khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành trong giai đoạn 2027-2028, không gian phát triển đô thị sẽ được mở rộng đáng kể, tạo điều kiện cho thị trường bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khác biệt so với trước bởi dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang đứng trước khả năng chuyển trạng thái trong nửa cuối năm 2026 khi các lực cản dần suy yếu, trong khi những động lực mới ngày càng rõ nét.

Tuy nhiên, nếu có một pha đảo chiều, đó sẽ không phải là sự trở lại của những cơn sốt đất lan rộng hay các đợt tăng giá phi mã.

Sau những biến động mạnh của hai năm qua, thị trường đang hình thành một cơ chế vận hành mới. Dòng tiền sẽ trở nên khắt khe hơn, chỉ lựa chọn những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hiện hữu, khả năng khai thác ngay và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.

Nói cách khác, giai đoạn tăng trưởng sắp tới, nếu xuất hiện, sẽ không còn là cuộc chơi của kỳ vọng mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng dự án, năng lực doanh nghiệp và giá trị sử dụng thực. Dù chưa thể bứt phá ngay lập tức, nhưng khả năng "đảo pha" của thị trường trong thời gian tới là hoàn toàn có cơ sở.