Shophouse khối đế đang 'đi ngược dòng', hút tiền trở lại?

Thời gian qua, một khu shophouse nằm dưới 4 tòa tháp cao 20 tầng quy mô 20.000 căn hộ nằm ở trung tâm huyện Bình Chánh, TP.HCM đang được quảng cáo rầm rộ, với tỷ lệ lấp đầy cao, các nhãn hàng lớn ồ ạt đổ về, tỷ suất sinh lời hấp dẫn khi lợi nhuận tăng nhiều lần trên số vốn ban đầu.

Rục rịch trở lại

Nguyên nhân khiến khu shophouse trên tạo được hấp lực, theo chủ đầu tư, là bởi các chính sách ưu đãi hấp dẫn như khách mua chỉ cần thanh toán trước 30% là có thể nhận bàn giao, đưa vào kinh doanh. Cam kết thuê lại với mức ưu đãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Hợp đồng thuê kéo dài 36 tháng, tương đương 42 triệu đồng/tháng. Các shophouse đều được bố trí chỗ để xe rộng...

Những quảng cáo “màu hồng” của một dự án điểm tại TP.HCM cho thấy phân khúc shophouse khối đế đang có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên, về nhiều mặt, nó chưa phản ánh được toàn cảnh bức tranh của loại hình này, nhìn chung vẫn còn nhiều biến động, thậm chí nhuốm màu ảm đạm.

Shophouse khối đế đang phục hồi trở lại với tỷ lệ lấp đầy được cải thiện, nhưng vẫn đối diện với không ít thách thức.

Theo ghi nhận của Vnbusiness tại các tuyến phố ở TP.HCM như Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Đồng Văn Cống, Đặng Văn Bi, Mai Chí Thọ (TP.Thủ Đức), hàng loạt khối đế thương mại chung cư đang bỏ trống, không ít căn có mức giá tầm trung (50-100 USD/m2/tháng) vẫn mòn mỏi treo biển tìm khách thuê.

Anh Ngô Chí Tùng, chủ một shophouse khối đế trên đường Đặng Văn Bi (Thủ Đức), thừa nhận sau thời hoàng kim, tỷ lệ bỏ trống mặt bằng khối đế bán lẻ chung cư hoặc shophouse ở các khu đô thị trung tâm vẫn đang ở mức cao, dù đã có cải thiện trong vài tháng trở lại đây. Để giữ được khách hàng, nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá cho thuê 15-30%.

“Sau gần 3 tháng bỏ trống, đến đầu tháng 5 vừa qua, khi chấp nhận giảm giá thuê gần 20% xuống còn 22 triệu đồng/tháng, tôi mới tìm được khách thuê mở nhà hàng hải sản. Các loại hình kinh doanh như cà phê, nội thất, văn phòng môi giới… gần như vắng bóng”, anh Tùng chia sẻ.

Tương tự, tại một chung cư nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), các căn shophouse dưới sảnh tòa nhà thời gian qua cũng vô cùng ảm đạm, chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống thuê mặt bằng, còn lại để trống treo biển cho thuê “siêu sale, siêu ưu đãi”.

Không chỉ tại TP.HCM, tình cảnh ế ẩm cũng đang diễn ra với loại hình shophouse tại Hà Nội. Minh chứng là hàng loạt căn shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ, thậm chí trăm tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm... cũng đang treo biển cho thuê “đại hạ giá”.

Đơn cử như dự án khu đô thị mới Đại Kim trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống chưa có khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 35 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

Vẫn còn lắm hoài nghi

Đang sở hữu một căn shophouse tại khu đô thị Gamuda Garden, quận Hoàng Mai, anh Lê Minh cho biết khu này trước đây khá sầm uất, song đại dịch đã làm thay đổi tất cả.

“Trước dịch, cả 3 tầng của shophouse, tôi chỉ mở quán cà phê. Nhưng sau, khách quá ít, tôi gom quán lại chỉ ở tầng 1, 2 tầng còn lại cải tạo cho thuê làm văn phòng. Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ shophouse mà tôi quen đều đang phải thích ứng như vậy”, anh Minh kể.

Ở góc nhìn của môi giới, chị Tuyết, một dân chuyên shophouse khối đế tại Hà Nội, thừa nhận loại hình này đã qua thời hoàng kim, tỷ lệ sinh lời hiện chỉ ở mức 1-2%, khu nào cao thì lên 3-4% nhưng chỉ là cá biệt. Tuy nhiên, về dài hạn, đây vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư tiềm lực lựa chọn.

“Ngay cả ở thời điểm khó khăn hiện tại, bên cạnh những khu vắng khách, vẫn có những khu mặt bằng khối đế có tỷ lệ lấp đầy cao như HH Linh Đàm, chung cư The K-Park (Hà Đông), tòa căn hộ Eco Green, Eco Dream (Thanh Xuân)... Đây đều là những nơi có tỉ lệ shophouse thấp hơn nhiều lần so với số lượng căn hộ, trong khi mật độ dân cư lớn”, chị Tuyết phân tích.

Anh Phạm Quốc Thái, nhà đầu tư có hơn 10 năm buôn shophouse, cũng chia sẻ với Vnbusiness rằng, nếu cho thuê, tỷ suất sinh lời của shophouse hiện chỉ 1-3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm ngay cả ở thời kỳ “tiền rẻ” kỷ lục như hiện tại.

Đơn cử, một căn shophouse tại Thủ Thiêm, TP.HCM có diện tích 7x24m, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 150 tỷ đồng của anh Thái hiện đang được cho thuê với giá 150 triệu/tháng, tương đương hơn 1,5 tỷ đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm.

“Tỷ suất sinh lời từ cho thuê rất thấp nhưng giới nhà giàu vẫn đổ tiền đầu tư shophouse là bởi tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Có người bạn của tôi đầu tư một căn shophouse tại Vinhomes diện tích 150m2 (2 lầu), lúc mua chỉ 13 tỷ đồng, cho thuê 200 triệu/tháng, hiện giá căn này đã tăng lên 28 tỷ đồng, tính ra thì hơn gửi ngân hàng rất nhiều”, anh Thái nói.

Tựu chung lại, cũng giống như nhiều loại hình bất động sản khác, cơ hội lớn luôn đi cùng rủi ro cao. Với loại hình shophouse nói chung và khối đế nói riêng, theo chuyên gia, phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

“Shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn”, một chuyên gia từ CBRE Việt Nam khuyến cáo.

Nhật Minh