Sớm đưa vào sử dụng hàng chục nghìn mét vuông nhà kinh doanh dịch vụ bị bỏ hoang Bài 3: Khi chính sách và thực tiễn 'lỗi nhịp'

Vì sao những tài sản công có giá trị cao lại khó đưa vào sử dụng như vậy? Câu trả lời nằm ở những nút thắt về cơ chế đấu giá, sự thay đổi chính sách và cả những rào cản từ quy luật thị trường.

Gần 24.000m2 diện tích kinh doanh dịch vụ tại các tòa nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn đang “cửa đóng then cài”, trong khi nhu cầu thuê của các tổ chức, cá nhân hiện nay rất lớn. Vì sao những tài sản công có giá trị cao lại khó đưa vào sử dụng như vậy? Câu trả lời nằm ở những nút thắt về cơ chế đấu giá, sự thay đổi chính sách và cả những rào cản từ quy luật thị trường.

Diện tích kinh doanh dịch vụ tại tòa nhà A4 Khu tái định cư Đền Lừ (phường Tương Mai) bỏ hoang nhiều năm.

Nhiều khó khăn trong tổ chức đấu giá

Trước năm 2013, việc quản lý và cho thuê diện tích tầng 1 tại các chung cư tái định cư được thực hiện theo hình thức chỉ định hoặc cho thuê trực tiếp. Điều này giúp các mặt bằng kinh doanh dịch vụ tại các tòa tái định cư trên địa bàn Hà Nội luôn đắt khách. Tuy nhiên, để bảo đảm tính minh bạch và tránh thất thoát tài sản công, trong năm 2012 và 2021, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 33/2012/QĐ-UBND và Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND về việc đấu giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cư tái định cư, nhà ở xã hội và diện tích kinh doanh dịch vụ do các chủ đầu tư dự án nhà ở bàn giao lại cho UBND thành phố.

Theo đó, UBND thành phố yêu cầu, việc đấu giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ phải bảo đảm tính độc lập, công khai, khách quan, trung thực, công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia theo quy định. Bên cạnh đó, việc đấu giá cho thuê phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về tài sản công và đấu giá tài sản.

Trong giai đoạn 2012-2021, thực hiện đấu giá theo Quyết định số 33/2012/QĐ-UBND ngày 20-11-2012, Sở Xây dựng đã thành lập Hội đồng đấu giá; Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội là đơn vị tổ chức thực hiện các cuộc đấu giá. Giai đoạn từ năm 2021 đến nay, việc đấu giá được thực hiện theo Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND ngày 10-3-2021. Quyết định này quy định đấu giá theo 2 phương án: Sở Xây dựng thành lập Hội đồng đấu giá và Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội quản lý tổ chức đấu giá; thuê đơn vị tư vấn có chức năng chuyên môn tổ chức đấu giá tài sản. Có thể khẳng định, về mặt chủ trương việc tổ chức đấu giá quyền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ là bước đi đúng đắn nhưng trên thực tế, quá trình triển khai đấu giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các tòa tái định cư đã vấp phải nhiều khó khăn.

Chia sẻ với phóng viên, Phó Trưởng phòng Tái định cư, Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Nguyễn Thu Thảo cho biết, công ty đang quản lý 100 tòa tái định cư có mặt bằng tầng 1 cho thuê kinh doanh dịch vụ với diện tích hơn 51.881m2. Dù đã nhiều lần tổ chức đấu giá, nhưng đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có gần 27.719m2 được lấp đầy thông qua việc đấu giá quyền thuê hoặc cho mượn. Trên 24.000m2 diện tích còn lại chưa cho thuê, đang bị bỏ trống, trong đó có hơn 368m2 đang bị chiếm dụng.

Chỉ ra nguyên nhân khiến công tác đấu giá quyền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ chưa thể hoàn thành, đưa tài sản công vào sử dụng, Phó Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Đặng Trần Trung cho biết, lý do lớn nhất liên quan đến cơ chế, chính sách và thủ tục đấu giá trong giai đoạn 2021-2025. Cụ thể, Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố đề ra quy định đấu giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cư tái định cư được ban hành từ ngày 10-3-2021 nhưng đến năm 2024, công ty mới được phê duyệt dự toán thu - chi, trong đó có dự toán cho công tác đấu giá quyền thuê.

Giai đoạn 2022-2024, công ty chưa được phê duyệt dự toán để tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, tháng 9-2022, công ty đã thí điểm ký hợp đồng nguyên tắc thuê đơn vị tổ chức đấu giá quyền thuê lần 1 tại 59 địa điểm. Kết quả có 9 địa điểm trúng đấu giá, sau đó 1 điểm không nhận diện tích và mất tiền đặt trước.

Đến ngày 21-6-2024, UBND thành phố phê duyệt dự toán, công ty tiến hành thuê đơn vị tư vấn xây dựng đơn giá làm cơ sở xác định giá sàn, bước giá. Ngày 14-11-2024, công ty đã có Văn bản số 1604/QL&PTN-TĐC báo cáo và đề nghị Sở Xây dựng xem xét, đề xuất phương án giá thuê gửi Sở Tài chính thẩm định trình UBND thành phố xem xét phê duyệt đơn giá đối với 84 địa điểm tại 54 tòa tái định cư. Tuy nhiên, Sở Xây dựng hướng dẫn thực hiện theo Nghị định số 108/2024/NĐ-CP, không phải theo Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố khiến việc xác định giá tiếp tục vướng mắc.

Do đó, trong năm 2025, công ty vẫn chưa thể tổ chức đấu giá những diện tích bị bỏ trống. Sau khi có Văn bản số 5186/UBND-KT ngày 19-9-2025 của UBND thành phố yêu cầu thực hiện theo Luật Nhà ở và Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố, công ty mới tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, đề xuất phương án giá thuê đối với 84 địa điểm tại 54 tòa nhà.

Đến ngày 27-1-2026, Sở Xây dựng có văn bản đề nghị Sở Tài chính thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt đơn giá. Mới đây, ngày 9-3-2026, Sở Xây dựng tiếp tục trình UBND thành phố phê duyệt đơn giá cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại 54 tòa nhà tái định cư thuộc tài sản công của thành phố giao cho Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội quản lý. “Sau khi có quyết định phê duyệt đơn giá, công ty sẽ thực hiện các thủ tục để có thể sớm đấu giá vào quý II-2026”, ông Đặng Trần Trung cho biết.

Một nguyên nhân nữa khiến việc đấu giá chưa thể thực hiện là sự thiếu đồng bộ trong quá trình triển khai. Khi quy định mới có hiệu lực, nhiều hợp đồng cũ bị chấm dứt nhưng các thủ tục đấu giá mới lại chưa kịp hoàn thiện. Điều này tạo ra “khoảng trống” kéo dài, khiến hàng loạt mặt bằng rơi vào trạng thái không thể khai thác. Các đơn vị quản lý lúng túng trong việc xây dựng phương án giá, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và tổ chức đấu giá. Trong khi đó, quy trình đấu giá tài sản công lại đòi hỏi nhiều bước, thời gian kéo dài, khiến việc đưa mặt bằng ra thị trường không thể thực hiện.

Mặt bằng thiếu hấp dẫn

Thực tế cho thấy, phía đơn vị quản lý đã từng tổ chức đấu giá thí điểm diện tích kinh doanh dịch vụ, nhưng tỷ lệ đấu giá đạt thấp. Tìm hiểu về những cuộc đấu giá thí điểm bất thành này, phóng viên nhận thấy một số vấn đề bất cập như: Giá cả chưa sát thực tế, công năng sử dụng, chất lượng, vị trí nhà cho thuê chưa hấp dẫn, diện tích cho thuê nhỏ và đặc biệt là thời gian thuê ngắn (5 năm)... Chính những bất cập này đã tạo ra nghịch lý là dù còn nhiều diện tích kinh doanh dịch vụ trống nhưng các tổ chức, cá nhân lại không mặn mà với việc đấu giá.

Phó Trưởng phòng Tái định cư Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Nguyễn Thu Thảo cho rằng, những quy định về cơ chế và diện tích đưa ra đấu giá đã gây khó khăn cho công tác đấu giá quyền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ. Thứ nhất, về cơ chế, cuối tháng 6-2024, công ty mới được phê duyệt dự toán thu chi, trong đó có dự toán cho công tác đấu giá quyền thuê. Tại thời điểm năm 2024, giá trị thuê đơn vị tư vấn xây dựng đơn giá cho thuê lớn hơn 100 triệu đồng phải tổ chức đấu thầu khiến thời gian kéo dài. Do vậy đến cuối năm 2024, công ty mới xây dựng xong đơn giá, chưa tổ chức đấu giá được.

Hơn nữa, từ ngày 15-10-2024 trở về trước, công tác quản lý vận hành khai thác quỹ nhà này thực hiện theo Luật Nhà ở và Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND của UBND thành phố về quy định đấu giá. Từ ngày 15-10-2024, Nghị định số 108/2024/NĐ-CP ngày 23-8-2024 của Chính phủ có hiệu lực nên quỹ nhà này lại áp dụng theo Nghị định số 108/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, đến ngày 19-9-2025, UBND thành phố ban hành Văn bản số 5186/UBND-KT lại thực hiện theo Luật Nhà ở và Quyết định số 03/2021/QĐ-UBND.

Thứ hai, về diện tích đưa ra đấu giá, công ty được giao quản lý các tòa nhà chung cư cũ xây dựng từ những năm 2001-2015. Hầu như các tòa nhà đã xuống cấp, hư hỏng nhưng chưa được cấp kinh phí để cải tạo, duy tu, sửa chữa. Khi người tham gia đấu giá đến tìm hiểu hiện trạng đều lắc đầu vì cho rằng nếu trúng đấu giá sẽ phải bỏ vốn lớn để sửa chữa. Bên cạnh đó, các điểm đấu giá đa phần là diện tích nhỏ lẻ, có vị trí không đắc địa, không có lợi thế kinh doanh... nên không thu hút được tổ chức, cá nhân thuê.

Chưa kể, nhiều phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi cưỡng chế thu hồi lại của các đơn vị thuê trước đây thì đã bị cải tạo, sửa chữa ngăn chia nhiều gác xép, xuống cấp hư hỏng... nên không hấp dẫn người tham gia đấu giá. Ngoài ra, theo quy định, phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh dịch vụ của nhà chung cư đó cho các hộ gia đình và cá nhân thuộc diện tái định cư thuê thông qua đấu giá. Tuy nhiên, thời hạn thuê không quá 5 năm và phải trả tiền thuê hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nên các hộ không mặn mà tham gia đấu giá.

Nhiều khó khăn, tồn tại chưa được tháo gỡ trong khi thủ tục đấu giá phức tạp, cần thời gian xử lý, giá thuê chưa phù hợp, mặt bằng xuống cấp, quản lý thiếu đồng bộ đã khiến phần lớn diện tích kinh doanh dịch vụ tại các tòa nhà tái định cư trên địa bàn Hà Nội vẫn phải “cửa đóng then cài”. Do đó, vấn đề đặt ra là làm thế nào để dung hòa giữa yêu cầu quản lý chặt chẽ, minh bạch và tính linh hoạt của thị trường? Thực tế cho thấy, nếu không có những điều chỉnh kịp thời về chính sách và cách thức triển khai, tình trạng bỏ hoang diện tích kinh doanh dịch vụ có thể còn kéo dài. Ngược lại, nếu tìm được cơ chế phù hợp, các diện tích này hoàn toàn có thể trở thành nguồn lực quan trọng, tạo sinh kế cho người dân và thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống.

(Còn nữa)