Sóng lớn trở lại với cổ phiếu bất động sản?

Việc phần lớn nhà phát triển bất động sản Việt Nam đều đặt mục tiêu tăng trưởng tích cực trong năm 2026 được nhận định mang lại các cơ hội hiện hữu cho nhóm cổ phiếu bất động sản, khiến “cơn ác mộng” của nhóm này có kỳ vọng chấm dứt.

“Cú hích” cho cổ phiếu

Điển hình, cổ phiếu VIC của Vingroup đang trở thành tâm điểm của thị trường khi liên tục lập đỉnh mới. Đà tăng này đưa vốn hóa Vingroup tiến sát mốc 1,6 triệu tỷ đồng, tiếp tục củng cố vị thế doanh nghiệp lớn nhất thị trường.

Cổ phiếu bất động sản là điểm sáng trong thời gian gần đây.

Được biết, Vingroup đặt mục tiêu doanh thu 485.000 tỷ đồng, tăng 46% so với năm trước, và lợi nhuận sau thuế 35.000 tỷ đồng, gấp 3 lần. Tập đoàn tiếp tục phát triển dựa trên ba trụ cột chính, đồng thời mở rộng sang hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp văn hóa. Trong đó, VinFast đặt mục tiêu bàn giao 300.000 xe điện, còn Vinpearl đẩy mạnh mảng du lịch – giải trí quy mô lớn.

Bên cạnh VIC, cổ phiếu SJS của CTCP SJ Group cũng gây chú ý khi leo lên vùng cao nhất kể từ đầu năm.

Đà tăng này đến trong bối cảnh công ty công bố báo cáo tài chính quý I/2026 với những con số tích cực. Cụ thể, doanh thu thuần đạt gần 317 tỷ đồng, tăng trưởng 122% so với cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế đạt gần 220 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần so với khoản lãi 86 tỷ cùng kỳ năm 2025.

Cổ phiếu TDH của Thuduc House vừa ghi nhận 2 phiên tăng trần liên tiếp, trắng bên bán. Động lực đến từ thông tin doanh nghiệp được gỡ bỏ toàn bộ các biện pháp cưỡng chế thuế kéo dài suốt 5 năm. Cơ quan thuế đã hủy các quyết định xử lý trước đó, đồng thời chấm dứt các biện pháp hành chính như phong tỏa tài khoản, dừng hóa đơn và hạn chế thủ tục hải quan.

Đáng chú ý, khoản tiền chậm nộp hơn 365,5 tỷ đồng phát sinh trong giai đoạn 2020–2025 cũng được xóa bỏ hoàn toàn, tạo điều kiện để doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn pháp lý, từng bước phục hồi hoạt động kinh doanh và củng cố niềm tin nhà đầu tư.

Hay như cổ phiếu NVL của Novaland đang nằm trong xu hướng tăng giá, khi liên tục thu hút dòng tiền. Diễn biến này giúp thị giá cổ phiếu lên mức 19.300 đồng/cp - mức cao nhất kể từ tháng 8/2025, đưa vốn hóa lên hơn 39.500 tỷ đồng.

Cổ phiếu NVL đang cho thấy vai trò dẫn dắt trong nhịp hồi phục của nhóm bất động sản. Sau khi rơi về sát mệnh giá, cổ phiếu này đã bật tăng theo mô hình chữ V, ghi nhận mức tăng khoảng 80% chỉ trong chưa đầy 2 tháng.

Diễn biến khởi sắc của cổ phiếu này diễn ra khi Novaland có kế hoạch trình cổ đông doanh thu thuần năm 2026 đạt 22.715 tỷ đồng, gấp 3,26 lần so với năm 2025, đồng thời đặt mục tiêu quay lại có lãi với lợi nhuận sau thuế dự kiến 1.852 tỷ đồng.

Một cổ phiếu bất động sản khác cũng hồi phục tích cực như NLG (Tập đoàn Nam Long) khi doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu năm nay đạt 7.630 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2025, trong khi lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 720 tỷ đồng, tăng 3%. Nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường từ chuyển nhượng vốn năm trước, lợi nhuận cốt lõi được kỳ vọng cải thiện đáng kể.

Đã đến “hồi thái lai”?

Ngược thời gian, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo điều hành hạn chế tín dụng chạy vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, nhóm cổ phiếu này liên tục rớt giá tính từ tháng 10/2025 đến tháng 3/2026.

Chẳng hạn, DIG của DIC Corp về vùng 14.000 đồng/cp, giảm 43% và còn cách không xa vùng đáy tháng 4 (12.700 đồng/cp) – thời điểm xảy ra sự kiện thiên nga đen (chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ); cổ phiếu TCH của Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy cũng mất 38% giá trị trong cùng khoảng thời gian xuống 14.600 đồng/cp, cũng chỉ cách không xa so với đáy 13.700 đồng tháng 4/2025. Hàng loạt cổ phiếu bất động sản khác như NLG, KDH, DXG, CEO, NVL,… cũng chung cảnh ngộ.

Việc phần lớn nhà phát triển bất động sản Việt Nam đều đặt mục tiêu tăng trưởng tích cực trong năm 2026 được nhận định mang lại các cơ hội hiện hữu cho nhóm cổ phiếu bất động sản, khiến “cơn ác mộng” của nhóm này có kỳ vọng chấm dứt.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, các chuyên gia phân tích cho rằng thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 vẫn đối mặt với nhiều sức ép, có thể tác động mạnh tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Chứng khoán ACB (ACBS) chỉ ra một trong những khó khăn có thể tác động tới thị trường bất động sản là chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này.

Cụ thể, NHNN đã yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của nền kinh tế (khoảng 15%), sau khi lĩnh vực này tăng tới 32% trong năm 2025. Do đó, dòng vốn sẽ có xu hướng chảy về các doanh nghiệp lớn, pháp lý minh bạch, trong khi các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó hơn trong tiếp cận vốn. Cùng với đó, việc áp dụng mã định danh cho từng sản phẩm từ tháng 3/2026 được kỳ vọng giúp tăng minh bạch, nhưng cũng góp phần siết hoạt động đầu cơ.

Đồng thời, áp lực lãi suất tiếp tục duy trì khi mức vay ưu đãi năm đầu dao động 8,5-10%, còn lãi suất thả nổi lên tới 12-14%/năm, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà và kế hoạch bán hàng. Đồng thời, chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng tăng cao, cũng làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

ACBS dự báo kết quả kinh doanh toàn ngành năm 2026 nhìn chung sẽ đi ngang. Đáng chú ý, hiệu quả của ngành vẫn phụ thuộc lớn vào Vinhomes - doanh nghiệp chiếm khoảng 70-90% tổng doanh thu và 80-90% tổng lợi nhuận toàn ngành giai đoạn 2021-2025.

Cụ thể, tổng doanh thu của nhóm doanh nghiệp gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt và Hodeco được dự phóng đạt hơn 170.000 tỷ đồng, trong khi tổng lãi ròng khoảng 47.000 tỷ đồng, tăng nhẹ 7%, chủ yếu nhờ đóng góp từ Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt.

Tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trong các năm trước, trong khi lợi nhuận phụ thuộc đáng kể vào các thương vụ chuyển nhượng vốn. Một số doanh nghiệp như Phát Đạt, Hodeco có thể ghi nhận tăng trưởng cao, nhưng mang tính cục bộ.

Còn VCBS nhận định năm 2026 sẽ là một năm phân hóa giữa thị trường, phân khúc và doanh nghiệp bất động sản. Với sự tháo gỡ về mặt chính sách, nguồn cung dự kiến tăng cao năm nay, đặc biệt là nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp.

Đối với cổ phiếu, sau thời gian giảm giá liên tục thì mặt bằng P/B nhóm bất động sản cũng đã điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, động lực tăng giá trong thời gian tới được dự báo mang tính phân hóa, không còn lan tỏa trên diện rộng, đòi hỏi sự sàng lọc kỹ lưỡng giữa các doanh nghiệp.