'Sốt' shophouse tại Singapore: Nguồn cung hạn chế, giá cao kỷ lục
Trong bối cảnh chính trị đang thay đổi ở Đông Nam Á, những tòa shophouse (nhà phố thương mại) từ thời thuộc địa tại Singapore đang trở thành một trong những tài sản đắt giá nhất thế giới.
Nhu cầu tăng vọt
Nhà phố thương mại (shophouse) tại Singapore đang chứng kiến nhu cầu tăng vọt.
Tại một khu vực có những căn shophouse cổ có từ thời thuộc địa, công ty cổ phần tư nhân khổng lồ Ray Dalio đã mua lại một căn để làm văn phòng gia đình. Vợ của người sáng lập Alibaba Jack Ma cũng đã mua lại 3 căn shophouse liền kề. Thậm chí, một băng đảng rửa tiền "khét tiếng" từ Phúc Kiến (Trung Quốc) cũng được cho là đã mua nhà phố thương mại tại đây.
Được xây dựng bởi những người nhập cư Trung Quốc vào thế kỷ XVIII, shophouse ở Singapore là một tòa nhà 2-3 tầng được thiết kế để kinh doanh thương mại ở tầng trệt với không gian sống ở tầng trên.
Shophouse được xây dựng với phần mái hiên phía trước tiếp giáp với hàng xóm. Ở một thành phố thường xuyên có giông bão nhiệt đới và nắng gay gắt như Singapore, điều này đã tạo ra một lối đi có mái che liên tục để đi dạo. Chúng vẫn được xây dựng cho đến cuối những năm 1960.
Tại Singapore, có khoảng 6.700 công trình như thế này. Với mặt tiền đầy màu sắc và nét quyến rũ lịch sử, nhà phố thương mại đang là sản phẩm hấp dẫn nhất trên thị trường bất động sản Singapore.
Những căn shophouse tiêu chuẩn liền kề tại Singapore. (Ảnh: Financial Times)
Đắt hơn nhà tại các đô thị thương mại lớn
Do được các tỷ phú và nhà phát triển địa phương săn đón, những tòa nhà mang phong cách thuộc địa này tại Singapore đã có được mức giá kỷ lục, có thể so sánh với những ngôi nhà bằng đá nâu ở Brooklyn ở New York hay những bất động sản Soho ở London.
Nằm trên khu đất đắc địa, được miễn các khoản thuế khổng lồ mà người mua nước ngoài phải trả để mua bất động sản nhà ở và với nguồn cung hữu hạn khoảng 6.700 căn, doanh số bán nhà phố thương mại đã tăng lên mức cao nhất mọi thời đại là 1,9 tỷ SGS (1,41 tỷ USD) vào năm 2021, theo dữ liệu từ Knight Frank, và tiếp tục tăng vào năm 2022.
Năm 2022, giá shophouse Singapore đã đạt mức kỷ lục 5.500 SGD (khoảng 4.000 USD)/ft2 (1ft2 = 0,0929m2).
Vào năm 2023, một dãy nhà phố ở Boat Quay được bán với giá 80 triệu SGD (khoảng 58 triệu USD) trong khi một dãy nhà phố khác ở cùng khu vực được mua với giá 30 triệu SGD (khoảng 22 triệu USD).
Mặc dù doanh số bán hàng giảm vào năm 2023 nhưng chúng vẫn ở trên mức trước đại dịch, giá cả cũng vậy. Các căn nhà phố ở trung tâm Singapore được bán với giá từ 5.000-6.000 SGD/ft2, thậm chí là 8.000 SGD/ft2, theo các đại lý bất động sản.
Những con số này có thể so sánh với các giao dịch gần đây của Prada hoặc công ty mẹ của Gucci, Kering trên Đại lộ số 5 (Fifth Avenue) của New York – một trong những không gian bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới. Và tương tự với Fifth Avenue, những căn shophouse ở Singapore cũng đang được nhiều thương hiệu xa xỉ để mắt, như Coach, Dior, hay những cửa hàng đạt sao Michelin.
Một cửa hàng Coach tại khu shophouse. (Ảnh: Financial Times)
Yap Hui Yee, giám đốc công ty bất động sản Savills, cho biết: “Nhà phố là một trong những loại tài sản duy nhất có giá trị tiếp tục tăng ngay cả trong thời kỳ đại dịch”.
Mary Sai, giám đốc điều hành tại Knight Frank, chuyên về lĩnh vực kinh doanh, thì cho hay: “Một thập kỷ trước, bạn có thể mua một căn nhà phố với giá từ 5 - 8 triệu SGD ở trung tâm thành phố, nhưng bây giờ bạn sẽ phải chi 15 - 20 triệu SDG cho mỗi căn nhà phố thương mại”.
"Dính líu" đến rửa tiền, người thuê chịu khổ
Chỉ khoảng hơn chục năm trở lại đây, nhà phố thương mại mới trở thành tài sản "nóng". Các nhà phát triển địa phương như 8M Real Estate, Clifton Partners và những công ty khác bắt đầu mua những căn nhà phố thương mại để biến chúng thành khách sạn boutique cũng như quán bar và nhà hàng,...giúp nâng giá trị những căn shophouse.
Bên cạnh đó, với lợi thế là một điểm đến ổn định, thuế thấp và thân thiện với doanh nghiệp, Singapore đã chứng kiến dòng vốn đổ vào kỷ lục từ các văn phòng gia đình và các cá nhân giàu có – đặc biệt là từ Trung Quốc. Phần lớn nguồn vốn mới này đã được đưa vào bất động sản.
Khả năng người nước ngoài mua bất động sản thổ cư ở Singapore bị giới hạn ở một số khu vực nhất định với những giấy phép nhất định, vì vậy sức hấp dẫn của các căn nhà phố thương mại ngày càng tăng, đặc biệt là những căn nhà sở hữu vĩnh viễn.
Ảnh: Financial Times
Để kiểm soát việc người nước ngoài sở hữu BĐS thổ cư, tháng 4/2023, chính quyền Singapore đã tăng gấp đôi thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD) đối với người nước ngoài từ 30% lên 60% như một phần của các biện pháp hạ nhiệt thị trường nhà đất. Mặc dù vậy, nhu cầu dường như không giảm cho tới khi những căn shophouse trở thành mục tiêu của những âm mưu rửa tiền xuyên biên giới.
Kể từ tháng 7, Singapore yêu cầu người mua quốc tế phải được chính phủ chấp thuận nếu họ muốn đầu tư vào các bất động sản thương mại và nhà ở hỗn hợp. May mắn thay, quy định này chỉ tác động đến khoảng 5% số căn nhà phố thương mại, theo ông Lee Sze Teck, giám đốc nghiên cứu cấp cao của Huttons Asia Pte Ltd.
Tháng 8 năm ngoái, chính quyền Singapore bắt giữ và buộc tội 10 cá nhân, tất cả đều mang hộ chiếu Trung Quốc, về tội rửa tiền.
Vào tháng 12, 10 căn nhà phố thuộc sở hữu của hai công dân Trung Quốc được cho là có quan hệ với một trong các bị cáo đã được ngân hàng DBS đưa ra thị trường để thu hồi các khoản vay.
“Đã có sự chậm lại (về nhu cầu mua shophouse) từ tháng 8 trở đi do tình trạng rửa tiền và kiểm tra nghiêm ngặt hơn”, Mary Sai, giám đốc điều hành tại Knight Frank, cho biết.
Theo cơ quan PropNex, doanh số bán nhà phố thương mại đã giảm xuống còn 95 triệu SGDS trong 3 tháng cuối năm 2023, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước và là quý thấp nhất trong 13 năm. Lãi suất cao, làm tăng chi phí thế chấp, cũng góp phần làm tăng trưởng nhu cầu chậm lại.
Tuy nhiên, nhiều người thuê nhà lâu năm ở các khu shophouse đắt đỏ vẫn phải trả tiền thuê nhà với giá cao, do chủ mới của những căn nhà phố này - những người mới bỏ ra rất nhiều tiền để mua chúng - muốn thu lại vốn.
Cô Aileen Tan người Singapore, có 8 cơ sở kinh doanh nằm xung quanh shophouse tại Kampong Glam, đã cố gắng kêu gọi các cơ quan chính phủ giúp bảo vệ người thuê nhà.
Cô nói: “Tiền từ những người nước ngoài giàu có đang đổ vào các căn nhà phố thương mại và có rất nhiều hoạt động xoay vòng để kiếm lợi nhuận và điều đó đang ảnh hưởng đến người thuê nhà”.
Tạo dựng giá trị thực
Theo các nhà kinh doanh trong ngành, sự chậm lại của thị trường nhà phố thương mại Singapore mang lại cơ hội để đánh giá lại về vai trò của nhà phố thương mại với cộng đồng.
Cụ thể, thay vì chỉ cải tạo shophouse theo hướng trở thành những cửa tiệm hào nhoáng, làm tăng giá trị chúng một cách nhanh chóng, một vài người đang hướng tới việc sửa lại những căn nhà phố thương mại là một nơi để sống thực thụ và có tính giá trị về mặt lịch sử.
Những căn nhà phố ở phố Upper Cross trước khi được trùng tu vào năm 1989. (Ảnh: Alex Bowie/Getty Images)
Fang Low, người sáng lập và giám đốc điều hành của Figment, cho biết: “Những căn nhà phố ngay từ đầu đã là những ngôi nhà và mọi người quên rằng bạn có thể sống trong những ngôi nhà này.”
Một người Singapore hướng tới việc biến shophouse thành nhà ở là Andy Lim, thuộc JL Family Office, người cho biết anh tham gia vào thị trường nhà phố thương mại “một cách tình cờ” trong thời kỳ đại dịch.
Đươc biết, anh Lim đã mua một căn shophouse vào năm 2020 và một căn khác vào năm 2021, ngay khi giá tiếp tục tăng. Theo người này, việc cải tạo và làm nổi bật giá trị lịch sử của những tòa nhà này mới là thứ đang mang lại giá trị đích thực cho những căn shophouse, và nhiều người mua sẵn sàng trả giá cao hơn để sở hữu những căn nhà đích thực.
