Sửa Luật Đất đai 2024: Hoàn thiện hành lang pháp lý, khơi thông nguồn lực phát triển

Tối 15-5, Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội thực hiện Chương trình thời sự với chủ đề “Sửa Luật Đất đai 2024: Tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực”. Chương trình có sự tham gia của Luật sư Nguyễn Quang Ngọc - Giám đốc Công ty Luật Vietsky, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

Các vị khách mời chia sẻ tại Chương trình thời sự tối 15-5. Ảnh: Phan Anh

Nhận diện vướng mắc

Dự án mở rộng tỉnh lộ 70 và Dự án đường sắt đô thị số 5 là hai công trình trọng điểm của thành phố Hà Nội, hiện đang được triển khai trên địa bàn xã Sơn Đồng. Tuy nhiên, tiến độ của các dự án trên đang bị ảnh hưởng do việc bố trí tái định cư để giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.

Ông Đinh Quốc Thái, Trưởng phòng Kinh tế xã Sơn Đồng cho biết, nguyên nhân chính của việc chậm giải phóng mặt bằng là do địa phương chưa được chủ động trong việc bố trí quỹ đất. Bên cạnh đó, các quy hoạch vùng huyện trong Luật Đất đai 2024 cũng được xem là chưa phù hợp.

“Việc điều chỉnh quy hoạch cần phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Ngoài ra, nếu phân cấp cho địa phương phê duyệt vị trí tái định cư sẽ đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án…”, ông Đinh Quốc Thái bày tỏ quan điểm.

Thực tế, Luật Đất đai 2024 được áp dụng vào thực tiễn gần hai năm qua đã phát sinh không ít vướng mắc, từ định giá đất, giải phóng mặt bằng đến cơ chế tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân, đặc biệt ở cấp địa phương - nơi trực tiếp tổ chức thực hiện.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ. Ảnh: Phan Anh

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những vấn đề cần được quan tâm nhất hiện nay. Thực tế, dù đã bỏ khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất cụ thể vẫn khiến các địa phương lúng túng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ các dự án đầu tư.

Ở khía cạnh khác, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng, mâu thuẫn giữa giá bồi thường giải phóng mặt bằng và giá thị trường đang gây nên tình trạng khiếu kiện tại không ít địa phương. Trong khi rất nhiều dự án trên địa bàn các xã, phường của Hà Nội hiện còn gặp vướng mắc về pháp lý dẫn đến chậm triển khai và gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Kỳ vọng luật sát thực tiễn

Thực tế, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) mang tính đột phá, tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, giải phóng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, từ ngày 1-7-2025, cả nước vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, do đó yêu cầu cấp thiết cần phải sửa đổi Luật để phù hợp với tình hình mới.

Dự thảo luật sửa đổi dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024. Một điểm mới đáng chú ý được nhắc tới nhiều trong sửa đổi Luật Đất đai lần này là tư duy chuyển từ “bồi thường” sang “chia sẻ lợi ích phát triển”. Vấn đề phân bổ hiệu quả, minh bạch và công bằng là điều người dân và doanh nghiệp rất chờ đợi.

Sửa Luật Đất đai 2024 có thể tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản. Ảnh: Phạm Hùng

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc hài hòa lợi ích giữa ba bên gồm nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất trong thu hồi đất là nguyên tắc dễ đạt được sự đồng thuận và theo thông lệ quốc tế.

“Thách thức lớn nhất nằm ở cách hiểu và thực thi sự hài hòa này trên thực tế. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết các lợi ích dựa trên quy định của pháp luật…”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nói thêm.

Chia sẻ về những yếu tố quyết định để việc sửa đổi Luật lần này đạt kỳ vọng, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho hay, bên cạnh hành lang pháp lý, yếu tố then chốt để chính sách đi vào thực tiễn là tính minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

“Nhiều người dân sẵn sàng hỗ trợ, hợp tác với cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, điều họ quan tâm nhất là cuộc sống sau tái định cư sẽ ra sao sau khi nhận tiền bồi thường...”, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc bày tỏ quan điểm.

Luật sư Nguyễn Quang Ngọc chia sẻ. Ảnh: Phan Anh

Trong bối cảnh giá đất bị đẩy lên cao do tình trạng đầu cơ, việc áp dụng khung giá đất của Nhà nước khiến nhiều người lo ngại mức bồi thường chưa đáp ứng được nhu cầu chuyển đổi chỗ ở và sinh kế.

Cũng theo vị luật sư, khi giải quyết được những vấn đề thiết thực mà người dân quan tâm, đặc biệt là quyền lợi sau thu hồi đất, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Đưa đất đai thành nguồn lực phát triển

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Đảng ta có Nghị quyết khẳng định đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng để phát triển đất nước. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để khai thác hiệu quả đất đai, biến đất đai trở thành nguồn lực.

Theo kinh nghiệm của thế giới, các quốc gia thành công nhờ bảo đảm công khai, minh bạch. Hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu phải rất rõ ràng. Phải coi bất động sản là hàng hóa và muốn hàng hóa bán được ra thị trường thì cần có chỉ dẫn địa lý.

Khơi thông nguồn lực đất đai để tạo động lực tăng trưởng mới. Ảnh: Phạm Hùng

Người dân thực chất quan tâm đến quyền đối với bất động sản. Việc xác lập bảo hộ quyền cá nhân đối với bất động sản là rất quan trọng và để thực hiện được điều đó, cần sớm giải quyết “điểm nghẽn” về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản đồ địa chính.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và có giá trị cao, nếu không sớm định lượng hóa các quy định này, vấn đề bồi thường và tái định cư sẽ ngày càng trở nên phức tạp.

Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng, sửa đổi Luật Đất đai lần này không chỉ là câu chuyện hoàn thiện một bộ luật, mà còn là bước đi quan trọng nhằm tái cấu trúc nguồn lực phát triển, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Sửa luật cần hướng tới định giá đất độc lập, khách quan, minh bạch trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế; phân định rõ phạm vi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng với các dự án thương mại.

Đổi mới cơ chế bồi thường theo hướng chia sẻ lợi ích phát triển, bảo đảm sinh kế và đồng thuận xã hội. Cùng với đó là tăng kỷ luật quản lý, xử lý đất chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ, lãng phí và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ, liên thông, công khai.

Có thể khẳng định, đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là nền tảng của phát triển kinh tế, ổn định xã hội và sinh kế của hàng triệu người dân.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm để nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, minh bạch hơn. Từ đó, tạo dư địa cho phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong giai đoạn tới.