Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Minh bạch thị trường, khơi thông nguồn lực đất đai

Công khai thông tin, cấp mã định danh cho bất động sản

Sáng 22/8, tiếp tục Chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Các đại biểu cơ bản thống nhất sự cần thiết sửa đổi luật, đồng thời đề nghị tập trung xử lý những bất cập đang phát sinh trên thực tế, tạo dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Một trong những vấn đề được các đại biểu đặc biệt quan tâm là minh bạch thông tin bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long, cho rằng quy định công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh là công cụ quan trọng để hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin, vốn có thể dẫn tới lừa đảo và đầu cơ.

Theo đại biểu, cần quy định rõ nội dung thông tin phải công khai và trách nhiệm của chủ đầu tư. Trường hợp không công khai hoặc công khai sai lệch thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh cần có chế tài đủ mạnh, trong đó có thể xem xét hậu quả pháp lý đối với hợp đồng và mức xử phạt tương ứng với giá trị dự án.

Đáng chú ý, đại biểu đánh giá cao quy định mới về cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản khi đưa vào kinh doanh. Đây được xem là công cụ giúp cơ quan quản lý xác định chính xác tài sản, kiểm soát giao dịch, hạn chế thất thu thuế từ tình trạng kê khai giá thấp hơn giá thực tế và ngăn chặn nguy cơ một bất động sản bị bán cho nhiều người.

Để quy định sớm đi vào thực tế, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị xác định mốc thời gian bắt buộc, phấn đấu đến ngày 31/12/2028, toàn bộ dự án bất động sản mở bán mới trên cả nước phải có mã định danh điện tử.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị, cũng đề nghị tăng cường các công cụ kiểm soát thị trường. Theo đại biểu, dự thảo đã thu hẹp các nhóm hành vi bị cấm so với luật hiện hành, trong đó bỏ hai hành vi liên quan đến cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

Đây là những vi phạm vẫn phát sinh trên thực tế, vì vậy cần nghiên cứu khôi phục để có cơ sở pháp lý xử lý.

Đặc biệt, đại biểu cho rằng dự thảo cần bổ sung quy định ngăn chặn tình trạng thao túng, thổi giá bất động sản. Các hành vi như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp giao dịch không có thật để đẩy giá hoặc tạo khan hiếm giả tạo cần được xác định rõ trong nhóm hành vi bị cấm.

Phải phân biệt đầu tư, đầu cơ và thao túng

Đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai, cho rằng lần sửa đổi này cần đồng thời giải quyết hai yêu cầu: tiếp tục tháo gỡ thủ tục, đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; nhưng cũng phải xây dựng một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và đặc biệt xử lý nghiêm hành vi thao túng. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.

Đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai.

Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết, không thể coi việc mua tài sản với kỳ vọng tăng giá là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ quá mức, tích trữ, mua đi bán lại với quy mô lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể làm méo mó cung cầu, đẩy giá vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực.

Trong khi đó, thao túng thị trường là vấn đề nghiêm trọng hơn khi các chủ thể tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, thực hiện giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán nhằm đẩy giá hoặc tạo khan hiếm giả.

Đại biểu cũng dẫn thực tế việc sử dụng môi giới hoặc thông tin không chính xác về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản rồi thu lợi. Vì vậy, cần thiết lập cơ chế nhận diện và xử lý riêng đối với hành vi thao túng thị trường.

Theo đó, dự thảo cần bổ sung các hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung cầu giả, thông đồng đẩy giá hoặc cung cấp, lan truyền thông tin sai lệch; đồng thời giao Chính phủ quy định cụ thể tiêu chí nhận diện để có thể xử lý trên thực tế.

Không chỉ đề nghị bổ sung chế tài, đại biểu Trịnh Xuân An còn đề xuất xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản.

Các chỉ số cần theo dõi gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn.

Theo đại biểu, thị trường bất động sản không thể được nhìn tách rời khỏi tín dụng, hệ thống ngân hàng và thị trường vốn. Quy mô tín dụng dành cho bất động sản hiện khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ tín dụng.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo, từ đó tiếp tục thúc đẩy dòng tín dụng vào bất động sản và tạo vòng xoáy tăng giá. Khi thị trường đảo chiều, rủi ro đối với hệ thống tài chính có thể gia tăng.

Do đó, việc nhận diện và xử lý rủi ro từ sớm được cho là cần thiết thay vì chờ đến khi thị trường xuất hiện biến động lớn mới can thiệp.

Đại biểu Bùi Văn Dũng, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, cho rằng việc đồng thời sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là cơ hội để thiết kế thống nhất toàn bộ chuỗi từ đất đai, tài sản đến giao dịch.

Theo đại biểu, cần hướng tới nguyên tắc một bất động sản, một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận, một dữ liệu.

Cách tiếp cận này không chỉ giải quyết những bất cập trong từng đạo luật mà còn xử lý điểm nghẽn tại nơi các quy định về đất đai, tài sản và giao dịch giao thoa.

Tăng nguồn cung, đưa giá nhà về gần khả năng chi trả

Tiếp thu ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Bộ sẽ nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai.

Một trọng tâm là phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và khắc phục tình trạng dư thừa ở một số phân khúc.

Bộ Xây dựng cũng sẽ tiếp tục hướng dẫn các địa phương và doanh nghiệp thực hiện các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; đồng thời nghiên cứu sử dụng các công cụ về thuế, tín dụng và quy hoạch để điều tiết thị trường, kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng tích trữ bất động sản và hướng dòng vốn vào nhu cầu thực.

Cùng với đó, Bộ sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý các bất động sản tồn đọng và hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản để tăng khả năng kiểm soát hành vi đầu cơ, tạo giá.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên kết luận phiên họp.

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ chính sách và quy phạm hóa đầy đủ trong dự thảo luật.

Việc sửa luật phải giải quyết căn bản các khó khăn, vướng mắc, điểm nghẽn; đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ và bảo đảm sự đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng. Đồng thời, cần phân định rõ phạm vi điều chỉnh, tránh chồng chéo, mâu thuẫn hoặc bỏ sót những nội dung cần thiết.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý cần tiếp tục hoàn thiện quy định đối với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bảo đảm bao quát đầy đủ nhưng không chồng chéo với pháp luật liên quan; đồng thời kiểm soát chặt bất động sản hình thành trong tương lai nhằm hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi người mua, tăng công khai thông tin và phòng ngừa đầu cơ, thao túng, đẩy giá bất động sản.