Tài chính đất đai cần được tháo gỡ toàn diện

Toàn cảnh hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức

Nên giới hạn 3 phương pháp định giá đất

Tiếp mạch lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sáng 8/3, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải và Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cùng trực tiếp lắng nghe góp ý tại hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức. Tại đây, một trong những vấn đề được nhiều chuyên gia và doanh nhân quan tâm và còn băn khoăn là tài chính đất đai nói chung, giá đất nói riêng.

Đề cập vấn đề này, trong phát biểu mở đầu hội thảo, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, trong tài chính đất đai, mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Nếu định giá đất đai không chính xác, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí.

“Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất đai, nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh, từ đó xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động”, Phó thủ tướng nêu thực tế.

Cũng theo Phó thủ tướng, bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

“Trong kinh tế đất đai, Nhà nước không chỉ điều tiết ở những khu vực phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai, mà còn cả cộng đồng ở đó, cũng như ở những khu vực, cộng đồng khác và những dự án không phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai”, Phó thủ tướng nêu rõ.

Theo TS. Cấn Văn Lực và Nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Dự thảo có nhiều điểm mới về tài chính đất đai, như bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai...).

Đồng thời, Dự thảo cũng quy định chi tiết các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); đã bổ sung quy định sử dụng giá đất sát thị trường để làm những công việc cụ thể gì... “Tuy nhiên, quy định tại Dự thảo vẫn còn nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo tính thống nhất, khoa học”, ông Lực nhấn mạnh.

Theo gợi ý của vị chuyên gia này, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại khoản 2, Điều 153) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là bao lâu), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan...), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu.

Ông Lực cho rằng, nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Vị chuyên gia này cũng nêu một vấn đề mà tại nhiều cuộc góp ý trước đó, nhiều ý kiến còn không ít băn khoăn. Đó là phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất chưa được luật hóa, mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

Ông Lực đề nghị, nên giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic...). “Nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, có thể thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026”, ông Lực góp ý.

Cần lộ trình phù hợp

Việc áp dụng giá đất theo cách tính mới, cần lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm) cũng là vấn đề được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP. Invest) đặt ra.

Vị doanh nhân này cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” ngay ở thời điểm Dự thảo được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này, thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại chưa có khả năng thực hiện được.

“Nếu quy định này được thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được, thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc”, ông Hiệp lo ngại.

Không chỉ cho rằng, giá đất trong thời kỳ quá độ là bài toán rất khó, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh còn nêu cái khó trong yêu cầu với phương pháp định giá mới. “Nếu nói giá đất sát giá thị trường trong điều kiện cạnh tranh (không ai áp đặt) là không thể có với đất đai, vì mỗi lô đất, mỗi thửa đất có vị trí địa lý độc quyền và duy nhất”, ông Thành phân tích, nhưng cho rằng, có loại giá kỳ vọng (theo mục đích sử dụng đất định giá).

Nhìn nhận sẽ không có phương pháp hoàn hảo, song ông Thành đề nghị, Dự thảo cần quy định được bộ chỉ số (bao gồm các chiều cạnh) để tính toán giá một cách tương đối, gồm 3- 4 cách tính kèm theo dữ liệu thống kê.

Ngoài ra, nguyên tắc, phương pháp định giá đất tại Dự thảo còn quá nhiều cụm từ khó hiểu, định tính, khó thực hiện cũng là nhận xét tại một số tham luận được gửi đến hội thảo này và cả nhiều cuộc góp ý trước đó. Không có thời gian trao đổi lại với các ý kiến tại hội thảo, song Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị cá nhân nào chưa hài lòng thì gặp ông trực tiếp, ông sẽ tiếp tục lắng nghe.

Kỳ vọng quá lớn vào bảng giá đất

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, việc định hướng mức độ chính xác của bảng giá đất (bảng giá đất được xây dựng theo vị trí; đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn) tại Dự thảo sẽ tạo áp lực rất lớn lên đội ngũ xây dựng bảng giá đất.

Cụ thể, khối lượng công việc cực lớn khi phải lựa chọn, phân loại mức độ tin cậy, bóc tách yếu tố hình thành giá để chiết trừ ra giá đất từ số liệu giao dịch thành công. Đấy là chưa kể phải có thời gian để thị trường không còn tình trạng giao dịch hai giá.

Từ kỳ vọng quá lớn này, Ban soạn thảo đang sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất đối với cả đất ở riêng lẻ và giá đất dự án có sử dụng đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp… sẽ tạo gánh nặng rất lớn lên bộ phận được giao trách nhiệm xây dựng bảng giá đất hàng năm.

“Nhưng ngược lại, với kỳ vọng về mức độ chính xác của bảng giá đất sát giá thị trường có thể thay thế giá đất cụ thể, xác định giá khởi điểm bán đấu giá, Ban soạn thảo đã tự mâu thuẫn khi không áp dụng bảng giá đất trong tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà phải áp dụng giá đất cụ thể”, ông Cường nhận xét.

Nguyễn Lê