Tái thiết mô hình phát triển bất động sản trong kỷ nguyên mới (Bài 2)

Từ kinh tế dự án sang kinh tế đô thị

Một dự án phải được đánh giá không chỉ bằng hiệu quả tài chính riêng mà còn bằng mức độ đóng góp vào năng lực phát triển của toàn khu vực. Đây chính là logic của một nền quản trị hiện đại mà Nghị quyết 19 hướng tới: quản trị theo mục tiêu, không gian phát triển, phối hợp liên thông, dựa trên dữ liệu và đo lường bằng kết quả, tác động phát triển.

Không thể có một thị trường bất động sản trưởng thành nếu toàn bộ hệ thống vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và vòng quay mua - xây - bán. Bất động sản là tài sản có vòng đời dài. Vì vậy, nó cần nguồn vốn dài hạn. Việt Nam cần phát triển sâu hơn các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ hạ tầng, nguồn vốn bảo hiểm, quỹ hưu trí, trái phiếu dự án minh bạch, tài chính xanh và các công cụ vốn dài hạn khác. Khi đó, doanh nghiệp có thể chuyển từ mô hình: mua đất - vay vốn - xây dựng - bán hàng - trả nợ sang mô hình: đầu tư - phát triển - vận hành - tạo dòng tiền - tái đầu tư.

Sự thay đổi này rất quan trọng, bởi nó sẽ làm cho giá trị của bất động sản được quyết định ngày càng nhiều bởi khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực, thay vì chỉ bởi kỳ vọng tăng giá. Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 19 cũng đã được ban hành tại Nghị quyết 217/NQ-CP ngày 06/8/2026, cho thấy yêu cầu đổi mới mô hình phát triển đang được chuyển từ định hướng chiến lược sang chương trình hành động cụ thể.

Một trong những biểu hiện rõ nhất của mô hình mới phải là thay đổi cách nhìn về nhà ở. Nhà ở không chỉ là hàng hóa mà là nơi tái tạo sức lao động, nơi trẻ em lớn lên, nơi người già sống, nơi gia đình hình thành và là nền tảng của an sinh xã hội. Vì vậy, mục tiêu của chính sách nhà ở không thể chỉ là xây thêm bao nhiêu căn hộ. Câu hỏi phải là: Bao nhiêu hộ gia đình có thể tiếp cận được một nơi ở phù hợp với thu nhập, công việc, tuổi tác và nhu cầu sống của họ?

Từ đó, thị trường phải hình thành hệ thống sản phẩm đa dạng hơn: nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở chuyên gia, nhà ở người cao tuổi, nhà ở cho các nhóm lao động đặc thù và nhà ở thương mại. Đây chính là cách đưa con người trở lại trung tâm của thị trường bất động sản, phù hợp với quan điểm xuyên suốt của Nghị quyết 19.

Đây có lẽ là cuộc thay đổi sâu nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Người dân không thực sự mua 70 hay 80m2 bê-tông. Họ mua thời gian, sự an toàn, sức khỏe, sự thuận tiện, cộng đồng, môi trường sống, cơ hội giáo dục và cơ hội tiếp cận việc làm. Một căn hộ đẹp nhưng mỗi ngày mất 2 giờ di chuyển chưa chắc là một sản phẩm tốt. Một khu đô thị có hàng chục tòa nhà nhưng thiếu trường học, bệnh viện, công viên và không gian cộng đồng cũng chưa thể gọi là một đô thị tốt. Do đó, doanh nghiệp bất động sản tương lai phải chuyển từ nhà bán sản phẩm thành nhà kiến tạo hệ sinh thái sống. Giá trị của doanh nghiệp không còn chỉ đo bằng số lượng căn hộ bán được, mà phải được đo bằng chất lượng cộng đồng mà doanh nghiệp tạo ra và duy trì trong nhiều năm.

Khơi thông nguồn lực, phát triển thị trường bất động sản hiệu quả trong tình hình mới

Cuộc tái thiết này cuối cùng sẽ dẫn đến sự thay đổi chính doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp không thể chỉ có năng lực gom đất, huy động vốn và bán hàng. Doanh nghiệp tương lai phải có năng lực nghiên cứu thị trường, quy hoạch, thiết kế, tài chính, công nghệ, vận hành, quản trị cộng đồng, môi trường và dịch vụ. Một nhà phát triển đô thị phải hiểu con người sống như thế nào. Một nhà phát triển khu công nghiệp phải hiểu doanh nghiệp sản xuất cần gì. Một nhà phát triển khu y tế phải hiểu kinh tế sức khỏe vận hành ra sao. Một nhà phát triển khu giáo dục phải hiểu hệ sinh thái tri thức. Một nhà phát triển khu du lịch phải hiểu văn hóa và trải nghiệm. Nói cách khác, năng lực cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản tương lai không phải là sở hữu đất, mà là năng lực biến đất thành giá trị phát triển.

Nếu đặt toàn bộ tư duy trên thành một chương trình quốc gia, đây không nên được gọi đơn giản là chương trình "phát triển thị trường bất động sản". Nó phải là chương trình tái thiết mô hình phát triển bất động sản Việt Nam đến năm 2045. Cuộc tái thiết đó phải đồng thời diễn ra trên nhiều phương diện: tái thiết thể chế và phương thức quản trị; tái thiết thị trường đất đai; tái thiết quy hoạch và tổ chức không gian; tái thiết hệ thống tài chính; tái thiết dữ liệu thị trường; tái thiết sản phẩm nhà ở và đô thị; tái thiết tiêu chuẩn chất lượng công trình; tái thiết mô hình doanh nghiệp; đồng thời xây dựng cơ chế đánh giá tác động kinh tế, xã hội và môi trường của từng dự án.

Quan trọng hơn, phải thay đổi hệ thống chỉ tiêu đánh giá. Một dự án không nên chỉ được hỏi: tổng vốn bao nhiêu, đóng ngân sách bao nhiêu, xây bao nhiêu mét vuông và bán được bao nhiêu. Mà phải hỏi thêm: tạo bao nhiêu việc làm, tạo bao nhiêu giá trị kinh tế địa phương, đóng góp bao nhiêu không gian công cộng, giảm bao nhiêu thời gian di chuyển, tạo ra bao nhiêu dịch vụ xã hội, sử dụng tài nguyên hiệu quả đến đâu, chất lượng sống của cư dân sau 5 năm, 10 năm, 20 năm như thế nào. Đó chính là cách biến "giá trị bất động sản" thành "giá trị phát triển".

Tầm nhìn mới cho năm 2045

Nếu trước đây chúng ta thường nói về một thị trường bất động sản phát triển bằng quy mô tài sản, số lượng dự án, giá trị giao dịch hay tổng nguồn cung, thì trong mô hình mới, thước đo phải khác. Một Việt Nam phát triển không phải là một Việt Nam có thật nhiều nhà cao tầng. Đó phải là một Việt Nam mà đất đai được sử dụng hiệu quả; đô thị tạo ra năng suất; nhà ở phù hợp với thu nhập; giao thông rút ngắn thời gian sống; không gian công cộng nâng cao sức khỏe; trường học tạo ra tri thức; bệnh viện tạo ra sức khỏe; khu công nghiệp tạo ra giá trị gia tăng; logistics giảm chi phí; văn hóa tạo ra sức hấp dẫn và bất động sản trở thành nền tảng để con người phát triển năng lực của chính mình.

Khi đó, chúng ta sẽ không còn nói nhiều về một "nền kinh tế bất động sản", trong đó bất động sản trở thành nơi tích lũy tài sản của nền kinh tế. Chúng ta sẽ nói về "bất động sản của một nền kinh tế phát triển", trong đó bất động sản phục vụ sản xuất, tri thức, đổi mới sáng tạo, sức khỏe, văn hóa, nhà ở và chất lượng sống. Đó là sự khác biệt rất lớn và có lẽ đây chính là ý nghĩa sâu xa nhất khi đặt ngành bất động sản dưới ánh sáng của Nghị quyết 19-NQ/TW.

Việt Nam không cần một thị trường bất động sản lớn hơn bằng mọi giá. Việt Nam cần một thị trường bất động sản thông minh hơn, minh bạch hơn, hiệu quả hơn và nhân văn hơn; một thị trường có khả năng biến đất đai thành năng suất, biến hạ tầng thành cơ hội, biến vốn thành giá trị, biến công trình thành cộng đồng và biến không gian thành chất lượng sống.

Từ góc nhìn đó, cuộc cải cách bất động sản không còn là "gỡ khó cho thị trường". Nó phải trở thành cuộc tái thiết cấu trúc phát triển quốc gia, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn, không gian đô thị là nguồn lực hữu hạn và vốn xã hội cũng hữu hạn. Hai mươi năm tới sẽ quyết định Việt Nam sử dụng những nguồn lực ấy để tạo ra một nền kinh tế dựa trên tài sản và đầu cơ, hay một nền kinh tế trong đó không gian, đất đai và bất động sản trở thành hạ tầng của năng suất, đổi mới sáng tạo, an sinh và hạnh phúc con người. Nếu Nghị quyết 19 mở ra mô hình phát triển mới cho Việt Nam, thì tái thiết ngành bất động sản phải là một trong những cuộc cải cách quan trọng để mô hình ấy có thể trở thành hiện thực trong đời sống. Mục tiêu cuối cùng không phải là xây dựng được bao nhiêu mét vuông. Mục tiêu là từ mỗi mét vuông đất của Việt Nam, chúng ta tạo ra được bao nhiêu giá trị cho con người, cho cộng đồng và cho tương lai của đất nước.

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 28/7/2026 về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam mở ra một yêu cầu lớn hơn rất nhiều so với việc điều chỉnh một số chính sách kinh tế hay tháo gỡ những "điểm nghẽn" trước mắt của thị trường. Nếu nhìn đúng bản chất, đây là yêu cầu tái cấu trúc phương thức mà Việt Nam huy động, phân bổ và sử dụng các nguồn lực phát triển trong một giai đoạn mới. Toàn văn Nghị quyết 19 đã được Trung ương công bố và tinh thần xuyên suốt của nghị quyết là đổi mới mô hình phát triển theo hướng nâng cao năng suất, hiệu quả phân bổ nguồn lực, phát huy động lực mới, tổ chức lại không gian phát triển và đặt con người vào vị trí trung tâm của quá trình phát triển.

Đặt trong lĩnh vực bất động sản, yêu cầu đó có ý nghĩa đặc biệt sâu sắc. Bởi bất động sản không phải là một ngành kinh tế độc lập theo nghĩa thông thường. Nó là nơi giao nhau của đất đai, quy hoạch, hạ tầng, đầu tư, tài chính, tín dụng, thuế, xây dựng, nhà ở, đô thị, sản xuất, dịch vụ, môi trường và chất lượng sống. Một mét vuông đất được quy hoạch như thế nào sẽ quyết định một phần năng suất của không gian đó; một tuyến hạ tầng được đầu tư ở đâu sẽ làm thay đổi giá trị đất; một chính sách tín dụng sẽ quyết định dòng vốn đi vào sản xuất hay đầu cơ; một chính sách thuế sẽ khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hay "găm" giữ tài sản; một quy định về nhà ở sẽ quyết định người lao động có thể sống gần nơi làm việc hay phải di chuyển hàng chục ki-lô-mét mỗi ngày.

(Còn tiếp...)