Thêm kênh vốn dài hạn cho thị trường bất động sản

Biến tài sản tạo dòng tiền thành nguồn vốn tái đầu tư

Bất động sản đóng góp hơn 10% GDP và có sức lan tỏa lớn tới nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ. Tuy nhiên, đặc thù của ngành là chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi kéo dài, khiến việc đa dạng hóa nguồn vốn trở thành yêu cầu quan trọng.

Vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện chủ yếu đến từ vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, tiền ứng trước của khách hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 92.000 tỷ đồng trái phiếu, gấp hơn 2,2 lần cùng kỳ năm trước. Dù vậy, quy mô kênh này vẫn nhỏ so với tín dụng ngân hàng.

Thị trường bất động sản cần thêm những dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với chu kỳ đầu tư. Ảnh: Đình Đại

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng vấn đề của thị trường không chỉ là thiếu vốn, mà còn thiếu nguồn vốn dài hạn, ổn định, phù hợp với đặc thù của bất động sản. Trong cấu trúc đó, REIT không thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu, mà phát huy vai trò khi tài sản đã hoàn thành, vận hành và tạo dòng tiền.

REIT là mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để sở hữu, khai thác các bất động sản tạo thu nhập. Danh mục có thể gồm văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, kho vận, khu công nghiệp, khách sạn, trung tâm dữ liệu hay cơ sở y tế.

Trên thế giới, REIT ngày càng mở rộng sang những phân khúc mới như logistics, trung tâm dữ liệu, hạ tầng viễn thông và chăm sóc sức khỏe. Theo báo cáo 2025 Global REIT Approach to Real Estate Investing của Nareit, đến cuối năm 2024, thế giới có 1.021 REIT niêm yết, tổng vốn hóa khoảng 2.040 tỷ USD; 42 quốc gia và vùng lãnh thổ đã ban hành pháp luật về mô hình này.

Theo VARS IRE, điểm đáng chú ý của REIT là khả năng tạo một vòng quay vốn mới. Doanh nghiệp có thể đưa tài sản đã hoàn thành vào khai thác, tạo dòng tiền, sau đó chuyển nhượng hoặc góp tài sản phù hợp vào REIT để thu hồi vốn, tái đầu tư. Nếu tài sản đáp ứng tiêu chuẩn và được định giá độc lập, minh bạch, cơ chế này có thể giúp rút ngắn vòng quay vốn, giảm áp lực duy trì tài sản trên bảng cân đối.

Tuy nhiên, REIT không phải nơi có thể chuyển mọi tài sản sau khi hoàn thành. Khả năng tiếp nhận phụ thuộc vào tình trạng pháp lý, hiệu quả vận hành, dòng tiền, giá chuyển nhượng và mức sinh lời kỳ vọng. Các giao dịch với bên liên quan cũng phải được kiểm soát chặt để bảo vệ nhà đầu tư.

Cần gì để REIT phát triển tại Việt Nam?

Thị trường bất động sản nước ta đang dần chuyển từ tư duy dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang coi trọng hơn giá trị khai thác, nhu cầu thực và hiệu quả đầu tư dài hạn. Đây là xu hướng tương thích với REIT, bởi giá trị tài sản được đánh giá qua những yếu tố cụ thể như tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chất lượng khách thuê, thời hạn hợp đồng, thu nhập hoạt động ròng và chi phí vận hành.

Việt Nam đã có nền tảng pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản từ Thông tư 228/2012/TT-BTC, sau đó được điều chỉnh trong Luật Chứng khoán 2019 và Thông tư 98/2020/TT-BTC. Tuy nhiên, theo VARS IRE, mô hình này chưa hoàn toàn đồng nhất với REIT quốc tế; thị trường cũng chưa hình thành hệ sinh thái đủ thuận lợi để REIT phát triển ở quy mô lớn.

Kinh nghiệm Singapore cho thấy có hành lang pháp lý mới chỉ là điều kiện cần. Thị trường này hiện có 39 REIT và Property Trust, với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ SGD, đi cùng một hệ sinh thái gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, hệ thống định giá, quản trị và thị trường thứ cấp.

Theo VARS IRE, để REIT trở thành một kênh vốn dài hạn cho bất động sản, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện quy định về thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ; đồng thời nghiên cứu cấu trúc phù hợp với điều kiện trong nước và thông lệ quốc tế.

Chính sách thuế cũng cần tạo động lực đưa những tài sản có dòng tiền ổn định vào các cấu trúc đầu tư dài hạn, hạn chế chi phí chuyển đổi và tình trạng đánh thuế trùng. Song song với đó là phát triển nguồn tài sản phù hợp, từ văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, logistics đến trung tâm dữ liệu, khách sạn và căn hộ cho thuê.

Một điều kiện khác là hình thành lực lượng nhà đầu tư dài hạn như doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư và các định chế tài chính chuyên nghiệp. Các tiêu chuẩn về định giá, kiểm toán, quản trị, công bố thông tin cũng phải được nâng lên, cùng cơ chế kiểm soát giao dịch với bên liên quan, xung đột lợi ích và đòn bẩy tài chính.

Nếu được xây dựng trên nền tảng pháp lý minh bạch, chính sách thuế phù hợp, nguồn tài sản chất lượng và cơ chế quản trị chặt chẽ, REIT có thể trở thành cầu nối giữa bất động sản và thị trường vốn. Khi đó, tài sản đã hoàn thành không chỉ là điểm kết thúc của một dự án, mà có thể trở thành điểm khởi đầu cho một vòng vốn mới.