Tận dụng đất quanh metro: Hướng nào cho TPHCM hậu sáp nhập?

Tái cấu trúc đô thị từ quỹ đất quanh metro

Sau khi chính thức sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị sâu rộng. Diện tích thành phố mở rộng lên hơn 6.700 km², dân số tiệm cận 14 triệu người, kéo theo nhu cầu cấp thiết về hạ tầng giao thông, nhà ở và quy hoạch không gian một cách đồng bộ, hiện đại.

Quỹ đất dọc các tuyến metro có thể là nguồn lực quan trọng của TPHCM hậu sáp nhập. Ảnh: Lê Vũ

Trong bối cảnh đó, việc khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến metro, đặc biệt là hơn 290 héc ta đất công quanh tuyến số 1 và số 2, được xem là một giải pháp chiến lược để huy động nguồn lực phát triển đô thị theo hướng bền vững.

Những khu đất này phần lớn nằm trong bán kính 500m đến 1km quanh các nhà ga - phạm vi lý tưởng để áp dụng mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD).

Ước tính sơ bộ, nếu được quy hoạch bài bản, các khu đất quanh metro có thể mang lại cho thành phố nguồn thu lên đến 120.000 tỉ đồng sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư. Tuy nhiên, nếu tiếp tục tiếp cận theo hướng đấu giá ngắn hạn hoặc cho thuê rải rác, thành phố có thể bỏ lỡ cơ hội tạo lập giá trị lâu dài từ quỹ đất này.

Trong một bài phỏng vấn với Kinh Tế Sài Online, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Giao thông vận tải, Trường Đại học Việt Đức, đánh giá chiến lược TOD của thành phố tuy triển khai chậm nhưng là một định hướng đúng đắn, mang tính nền tảng cho phát triển bền vững.

Theo ông, TOD là cơ hội để mở rộng giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu đi lại trong đô thị, đồng thời tái cấu trúc không gian và khai thác hiệu quả đất đai thông qua nâng mật độ xây dựng và sử dụng đất hỗn hợp quanh các nhà ga.

Những thành phố như Hồng Kông, Tokyo, Seoul hay Bogotá đều đã chứng minh tính hiệu quả của TOD. Tại Hồng Kông, việc kết hợp xây dựng metro với khai thác bất động sản đã mang lại hơn 140 tỉ đô la Hồng Kông và phát triển hàng trăm ngàn căn hộ công cộng.

Ở Tokyo, mô hình TOD được áp dụng song song với phương pháp 3V (Node - Place - Market), nhằm tối ưu hóa tiềm năng kinh tế - xã hội tại khu vực xung quanh mỗi nhà ga. Trong khi đó, thành phố Bogotá (Colombia) đã triển khai chương trình Metrovivienda, chính quyền thu mua đất từ sớm để quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nằm gần các trạm giao thông công cộng.

Hiện nay, TPHCM cũng đang rà soát và mở rộng mạng lưới metro liên vùng - từ Thủ Dầu Một đến Biên Hòa, Vũng Tàu, Củ Chi, Nhà Bè… với tổng chiều dài có thể đạt 500-580km trong thập niên tới.

Nếu gắn kết được hệ thống metro với quy hoạch không gian, TOD hoàn toàn có thể trở thành chiến lược chủ lực để phát triển đô thị đa cực, giảm tải cho trung tâm hiện hữu và thúc đẩy tăng trưởng đồng đều sau sáp nhập.

Thể chế, công cụ và sự công bằng: Điều kiện để TOD thành công

Triển khai TOD là một quá trình phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian và nguồn lực. Trong bối cảnh hiện nay của TPHCM, khi nguồn lực còn hạn chế, thể chế và năng lực quản lý đô thị đang dần hoàn thiện, Tiến sĩ Nguyễn Hoàng Bình, giảng viên Khoa Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam cho rằng mô hình TOD theo từng giai đoạn (phased TOD) là lựa chọn hợp lý nhất.

Theo chuyên gia, cách tiếp cận này cho phép thành phố ưu tiên triển khai các dự án theo mức độ cấp thiết, mức độ rủi ro và khả năng tài chính, từ đó đảm bảo tiến độ và duy trì động lực triển khai TOD một cách bền vững. Việc tập trung vào những dự án nhỏ hơn, ít rủi ro hơn trong giai đoạn đầu còn giúp tạo ra “thành quả nhanh”, nhằm tăng cường sự ủng hộ từ cộng đồng.

Thể chế, công cụ và sự công bằng là một trong những điều kiện chính để mô hình TOD thành công tại TPHCM. Ảnh: Lê Vũ

Tuy nhiên, một trong những rào cản lớn nhất mà TPHCM phải đối mặt là thiếu vắng một cấu trúc thể chế vững mạnh và cơ chế điều phối hiệu quả.

Ông Bình cảnh báo, thể chế đô thị ở nhiều quốc gia đang phát triển thường bị phân mảnh – thiếu liên kết theo chiều dọc giữa các cấp chính quyền và chiều ngang giữa các ngành, khiến kế hoạch TOD dễ bị chắp vá, thiếu đồng bộ và khó bền vững.

Nếu không có một cơ quan liên ngành được trao quyền đầy đủ để thống nhất tầm nhìn, điều phối quyết sách và huy động sự tham gia hiệu quả của cộng đồng, TOD sẽ dễ bị chậm tiến độ, thiếu hụt nguồn lực hoặc chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố ngắn hạn.

Ngoài ra, mô hình này còn tiềm ẩn nguy cơ trở thành công cụ phục vụ giới đầu cơ hoặc làm trầm trọng thêm hiện tượng "gentrification". Đây là thuật ngữ được World Bank dùng trong báo cáo gần đây hàm ý về bối cảnh người thu nhập thấp bị đẩy ra ngoài khu vực phát triển.

Để hạn chế rủi ro này, Tiến sĩ Nguyễn Hoàng Bình đề xuất TPHCM cần quy định tỷ lệ bắt buộc dành cho nhà ở xã hội trong các dự án TOD, đồng thời áp dụng các ưu đãi như tăng mật độ xây dựng hoặc miễn, giảm thuế để khuyến khích nhà đầu tư tham gia.

Bên cạnh đó, chính sách nhà ở cần được tích hợp chặt chẽ với phát triển giao thông công cộng. Điều này nhằm bảo đảm người thu nhập thấp có thể tiếp cận dễ dàng hệ thống metro, giáo dục và các dịch vụ thiết yếu.

Một công cụ quan trọng khác là cơ chế thu hồi giá trị đất (land value capture), tận dụng phần gia tăng giá trị đất đai quanh nhà ga để tái đầu tư vào hạ tầng và phát triển nhà ở giá rẻ.

Để TOD thật sự phát huy vai trò chiến lược trong giai đoạn hậu sáp nhập, TPHCM cần khẩn trương hoàn thiện khung pháp lý TOD, cho phép linh hoạt trong quy hoạch sử dụng đất, hệ số xây dựng, và quyền phát triển chuyển nhượng.

Thành phố cũng nên cân nhắc thành lập một cơ quan điều phối TOD liên ngành - kết nối giữa các sở, ban, ngành và các địa phương mới sáp nhập. Cùng với đó, việc áp dụng các công cụ tài chính đô thị hiện đại như đấu giá quyền phát triển, thu phí hạ tầng, hoặc mô hình đối tác công tư (PPP) gắn với yêu cầu về nhà ở xã hội, không gian xanh và kết nối giao thông cũng là hướng đi thiết thực.

Cuối cùng, thành công của TOD phụ thuộc vào sự đồng bộ giữa giao thông - quy hoạch - chính sách xã hội. Nếu được triển khai đúng cách, TPHCM không chỉ khai phá một “mỏ vàng” từ quỹ đất metro, mà còn kiến tạo một đô thị đa cực, năng động, phát triển hài hòa giữa trung tâm và vùng ven.

Trong bối cảnh thành phố đang chịu áp lực dân số, hạ tầng và giãn cách phát triển, TOD là cơ hội để TPHCM chuyển từ mô hình tăng trưởng tràn lan sang phát triển chiều sâu, hiệu quả và bao trùm. Đây có thể là chìa khóa giúp thành phố chuyển mình thành một đô thị đáng sống, một trung tâm kinh tế - xã hội đẳng cấp khu vực trong thập niên tới.

Gia Nghi