Tạo đường ra cho dự án bất động sản đình trệ, không để thất thu ngân sách

Trưởng đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng Lê Ngọc Châu chủ trì thảo luận tại Tổ 3. Ảnh: Lâm Hiển

Đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính

Thảo luận tại Tổ 3 (gồm Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng, Lạng Sơn và Hà Tĩnh) sáng 22/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và ghi nhận dự thảo trình Quốc hội lần này đã có nhiều nội dung được tiếp thu, chỉnh lý sau ý kiến của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan thẩm tra. Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trước khi Quốc hội xem xét thông qua.

Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho biết đây là vấn đề đã được đặt ra từ giai đoạn định hướng chính sách, nhưng đến dự thảo trình Quốc hội hiện nay vẫn chưa có phương án xử lý trực tiếp.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) phát biểu tại Tổ 3. Ảnh: Lâm Hiển

Dự thảo tiếp tục quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Đại biểu hoàn toàn đồng tình với nguyên tắc nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải được thực hiện đầy đủ. Không thể dùng việc chuyển nhượng dự án để né tránh nghĩa vụ hoặc chuyển một khoản nghĩa vụ không minh bạch sang chủ thể khác.

Tuy vậy, đại biểu cho rằng vấn đề cần giải quyết chính là trường hợp chủ đầu tư đã mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính. Dự án đình trệ, đất đai không được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt, nghĩa vụ với khách hàng kéo dài; trong khi có một nhà đầu tư khác có năng lực, có nhu cầu tiếp nhận và sẵn sàng tiếp tục thực hiện dự án.

“Nếu trong trường hợp đó vẫn yêu cầu chủ đầu tư cũ phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước rồi mới được chuyển nhượng, có thể xảy ra một nghịch lý: chính vì không có khả năng tài chính nên cần chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải chứng minh mình có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ trước”, đại biểu phân tích.

Đại biểu chỉ rõ, nội dung này đã nhiều lần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra và đại biểu Quốc hội đề nghị nghiên cứu, nhưng báo cáo của Chính phủ vẫn chưa giải trình trực tiếp phương án xử lý. Vì vậy, ở giai đoạn này, cần lựa chọn rõ một phương án ngay trong Luật, thay vì chỉ tiếp tục nghiên cứu.

Từ thực tế đó, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề xuất có thể cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, với những điều kiện chặt chẽ như: nghĩa vụ phải được cơ quan có thẩm quyền xác định và kiểm chứng; dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý; bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực; phần nghĩa vụ tương ứng có thể được thanh toán trực tiếp từ giá trị chuyển nhượng vào ngân sách, hoặc có biện pháp bảo đảm đủ chắc chắn.

Theo đại biểu, nguyên tắc cần rất rõ: không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế.

Đồng thời, đại biểu đề nghị rà soát đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Đầu tư; bởi một dự án bất động sản khi chuyển nhượng có thể đồng thời phát sinh thay đổi nhà đầu tư, xử lý quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và các thủ tục liên quan. Vì vậy, cần thiết kế theo hướng một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung, cùng một điều kiện không bị kiểm tra nhiều lần.

Không để nghĩa vụ “thông báo” trở thành thủ tục xin xác nhận

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đặc biệt lưu ý thủ tục quy định tại Điều 19 về bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Theo đại biểu, hồ sơ đánh giá thủ tục hành chính của Chính phủ khẳng định dự thảo không đặt ra thủ tục hành chính mới, chủ yếu kế thừa và đơn giản hóa các thủ tục hiện hành. Tuy nhiên, chính hồ sơ này cũng thừa nhận việc mở rộng thủ tục từ nhà ở hình thành trong tương lai sang phần diện tích sàn có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai sẽ làm phát sinh thêm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) phát biểu tại Tổ 3. Ảnh: Lâm Hiển

Theo khoản 4 Điều 19, chủ đầu tư phải thông báo và cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, trả lời trong thời hạn 8 ngày về việc bất động sản đã đủ điều kiện bán, cho thuê mua hay chưa. Báo cáo thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ sự cần thiết của việc mở rộng đối tượng áp dụng và phân biệt giữa một nghĩa vụ thông báo phục vụ hậu kiểm với một thủ tục có bước kiểm tra, xác nhận của cơ quan quản lý.

Về vấn đề này, đại biểu cho rằng cần gọi đúng tên bản chất của quy định. Nếu doanh nghiệp chỉ cung cấp thông tin và chịu trách nhiệm trước pháp luật, đó là thông báo. Nhưng nếu doanh nghiệp phải nộp hồ sơ, chờ cơ quan Nhà nước kiểm tra và chỉ khi có văn bản trả lời mới được đưa sản phẩm ra kinh doanh, bản chất đây là một thủ tục tiền kiểm.

Nếu Nhà nước thấy thực sự cần tiền kiểm để bảo vệ người mua thì Luật có thể quy định, nhưng khi đó phải đánh giá đầy đủ chi phí, lợi ích và phải thiết kế trách nhiệm của cơ quan nhà nước thật rõ. Không nên gọi là "thông báo" nhưng lại vận hành như một "giấy phép", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Từ đó, đại biểu đề nghị làm rõ 3 vấn đề:

Thứ nhất, chỉ áp dụng cơ chế tiền kiểm đối với những loại bất động sản mà rủi ro đối với người mua thực sự cần đến mức kiểm soát này; không mở rộng cơ học sang mọi loại bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai, tài liệu nào Nhà nước đã có trong cơ sở dữ liệu về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nghĩa vụ tài chính thì cơ quan giải quyết phải tự khai thác, không yêu cầu doanh nghiệp nộp lại để Nhà nước xác nhận lại chính thông tin mà Nhà nước đã có.

Thứ ba, nếu luật quy định thời hạn 8 ngày, phải quy định luôn hậu quả pháp lý khi cơ quan nhà nước quá thời hạn mà không trả lời. Đại biểu cho rằng phải trả lời được các câu hỏi: Doanh nghiệp có được đưa bất động sản vào kinh doanh hay không? Trách nhiệm của cơ quan chậm xử lý ra sao? Nếu không trả lời được, thời hạn 8 ngày chỉ là thời hạn hành chính, chưa phải là một bảo đảm pháp lý cho doanh nghiệp.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị rà soát lại dự thảo Nghị định, bởi phạm vi diễn đạt về đối tượng phải thực hiện thủ tục hiện có chỗ rộng hơn Điều 19 của dự thảo Luật. Văn bản dưới luật không nên mở rộng đối tượng phải thực hiện thủ tục hành chính ngoài phạm vi Luật giao.

Bảo đảm đồng bộ quy định chuyển tiếp giữa các luật về bất động sản

Về quy định chuyển tiếp, đại biểu đánh giá không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật về ngày có hiệu lực. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh 3 công đoạn của cùng một chuỗi pháp lý: đất đai là đầu vào; đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở tạo ra tài sản; còn kinh doanh bất động sản đưa tài sản đó vào thị trường.

"Nếu 3 mắt xích này vận hành theo 3 thời điểm hoặc hai thế hệ chính sách khác nhau thì một dự án hoàn toàn có thể rơi vào tình trạng: thủ tục đất đai áp dụng luật mới nhưng điều kiện nhà ở hoặc điều kiện kinh doanh vẫn áp dụng luật cũ. Khi đó, dù từng đạo luật đứng riêng không có khoảng trống, toàn bộ chuỗi thực hiện dự án vẫn có thể phát sinh khoảng lệch pha pháp lý", đại biểu nêu rõ.

Dự thảo hiện quy định hiệu lực chung từ ngày 1/7/2027, còn các quy định về phân cấp, phân quyền có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Vì vậy, đại biểu đề nghị ưu tiên phương án thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với các nhóm quy định có quan hệ trực tiếp với nhau.

Trường hợp chưa thể cho cả 3 luật cùng có hiệu lực một ngày, đại biểu kiến nghị thiết kế cơ chế chuyển tiếp phải trả lời được dự án đang triển khai áp dụng luật nào; hồ sơ đã nộp có phải làm lại không; hợp đồng đã ký, tiền đặt cọc đã nhận, bảo lãnh đã phát hành thì tiếp tục theo cơ chế nào.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh, nguyễn tắc của điều khoản chuyển tiếp phải là không bắt người dân, doanh nghiệp làm lại những thủ tục đã được thực hiện hợp pháp; không hồi tố bất lợi; nhưng cũng không được lấy quy định chuyển tiếp để hợp thức hóa vi phạm trước đây.