Thành bại khu đô thị vệ tinh: Bài học từ Ecopark, Phú Mỹ Hưng

Sự phát triển của hạ tầng và các dịch vụ tiện ích phục vụ cuộc sống là yếu tố cốt lõi, quyết định thành công của các đô thị vùng ven Hà Nội như Ecopark. Ảnh: Hoàng Anh.

Xu hướng phát triển tất yếu

TP. Hà Nội đang bước vào một chặng đường phát triển mới với tầm nhìn, tư duy mới để phát triển nhanh, bền vững. Theo đó, không còn bó hẹp trong lõi di sản chật hẹp, quy hoạch Thủ đô đang chuyển mình mạnh mẽ theo mô hình "thành phố trong thành phố" và các đô thị vệ tinh.

Thời gian vừa qua, TP. Hà Nội cũng đang tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư đối với đồ án Quy hoạch tổng thể Thủ đô, định hướng phát triển dài hạn với tầm nhìn 100 năm. Phạm vi quy hoạch bao trùm toàn bộ địa giới hành chính của Hà Nội với tổng diện tích khoảng 336 nghìn ha.

Với bản quy hoạch này, Hà Nội được định vị phát triển theo mô hình “chùm đô thị hướng tâm”. Trong đó, Thủ đô giữ vai trò đô thị hạt nhân, trung tâm chính trị, kinh tế, khoa học - công nghệ và kết nối quốc tế; xung quanh là mạng lưới các đô thị vệ tinh cùng chia sẻ chức năng phát triển và giảm áp lực cho khu vực nội đô.

Đi cùng với chiến lược phát triển mở rộng không gian phát triển đô thị này, có thể thấy hàng loạt các dự án lớn đang được triển khai mạnh mẽ. Có thể kể đến như siêu dự án đại lộ cảnh quan và khu đô thị hai bên sông Sồng, dài khoảng 100km (từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), Khu đô thị thể thao Olympic, hơn 9.000ha, tổng vốn hơn 925.000 tỷ đồng.

Không chỉ tại Hà Nội, xu hướng phát triển mở rộng các cực tăng trưởng và đô thị mới cũng đang diễn ra rất mạnh mẽ tại TP. HCM. Thị trường bất động sản TP. HCM trong hai thập kỷ qua cho thấy một quy luật, cứ khoảng 10 năm, thành phố lại hình thành một “cực tăng trưởng” mới - nơi hội tụ hạ tầng chiến lược, dòng vốn đầu tư và làn sóng dịch chuyển dân cư.

Giai đoạn 2005 - 2015, khu vực phía Nam phát triển rất mạnh mẽ. Sự phát triển của trục Nguyễn Văn Linh cùng khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã mở ra không gian đô thị mới cho Quận 7 và Nhà Bè.

Từ 2015 - 2025, tâm điểm thị trường chuyển sang khu Đông, đặc biệt là các khu vực từng thuộc Quận 2 và Quận 9. Hàng loạt công trình hạ tầng như hầm Thủ Thiêm, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và trục Xa lộ Hà Nội đã tạo cú hích lớn, đưa khu đông trở thành cực tăng trưởng mới của đô thị.

Sau hai chu kỳ bứt phá, mặt bằng giá tại nhiều khu vực của thành phố đã thiết lập những ngưỡng mới. Quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến thị trường bắt đầu tìm kiếm những tọa độ tăng trưởng tiếp theo. Trong bức tranh đó, các khu vực vùng ven lõi đô thị trung tâm đang phát triển mạnh mẽ với hàng loạt những siêu dự án như Long An, Cần Giờ, Tây Ninh...

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng phát triển các đô thị vùng ven các thành phố lớn là xu hướng tất yếu của quá trình đô thị hóa.

Hành trình chuyển mình kinh tế của Việt Nam trong 30 năm qua chính là nền tảng cho một giai đoạn tăng trưởng đô thị mới, nơi quy hoạch, hạ tầng, đổi mới sáng tạo và năng lực cạnh tranh dài hạn cần đồng hành để nâng đỡ chặng phát triển tiếp theo của đất nước.

Bà Minh cho rằng, quy hoạch đô thị của Việt Nam đang có những sự dịch chuyển toàn diện mang tính cấu trúc, chuyển đổi từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang tăng trưởng bền vững.

Cùng với sự tăng trưởng kinh tế, tầng lớp trung lưu cũng đang gia tăng nhanh chóng. GDP bình quân đầu người tăng gần gấp đôi từ 2.290 USD lên 5.026 USD trong 10 năm qua. Dân số Việt Nam cũng đã đạt 102,3 triệu người, qua đó thúc đẩy nhu cầu phát triển các đô thị mới với chất lượng cuộc sống ngày càng nâng cao.

Do đó, sự phát triển của các đô thị mới chính là nhằm đáp ứng nhu cầu của sự phát triển kinh tế, xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân.

Yếu tố cốt lõi là bài toán hạ tầng và chất lượng sống

Tuy nhiên, theo bà Minh, nếu chỉ mở rộng không gian phát triển, quy hoạch các khu đô thị vệ tinh một cách phân mảnh, thiếu đồng bộ, sẽ rất khó thành công và thu hút được cư dân về sinh sống, tạo nên sự phát triển bền vững.

Thay vào đó, các bản quy hoạch cần phát triển các khu đô thị tích hợp, tăng cường kết nối hạ tầng, hình thành các cụm việc làm, hệ sinh thái giáo dục và y tế, đồng thời kiến tạo môi trường sống chất lượng hơn.

Đồng quan điểm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng: “Bài học quan trọng nhất từ các nghiên cứu điển hình về quy hoạch đô thị là quá trình đô thị hóa thành công chưa bao giờ chỉ dừng lại ở việc bổ sung nguồn cung nhà ở. Cốt lõi là phải tạo ra một logic đô thị hoàn chỉnh, nơi hạ tầng, việc làm, giáo dục, y tế, tiện ích công cộng và chất lượng sống cùng phát triển một cách đồng bộ".

Lấy ví dụ tại Khu đô thị Ecopark, bà Ngọc cho biết, đây là một dự án không thuộc Hà Nội, nhưng chủ đầu tư đã làm rất tốt việc thay đổi tư duy của người mua nhà và thuyết phục được người Hà Nội về đây sinh sống.

Tại Ecopark, chủ đầu tư đã tập trung vào khâu quy hoạch, xây dựng một môi trường sống khác biệt, xem nhà là nơi nghỉ dưỡng, lấy cây xanh, mặt nước làm điểm nhấn cảnh quan, mang lại trải nghiệm sống tốt hơn cho cư dân.

Thực tế, trong năm năm đầu tiên, chủ đầu tư bán hàng khá chậm, nhưng việc đầu tư bài bản vào quy hoạch, hạ tầng, xây dựng tiện ích, định hình bản sắc đã khiến giá trị của dự án gia tăng theo thời gian, từng bước thu hút, hấp dẫn dân cư.

Tương tự, tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, theo bà Ngọc, đây là một dự án điển hình cho thấy việc làm quy hoạch, hạ tầng và quản lý dài hạn sẽ tạo ra được những giá trị và mức tăng giá bền vững trong tương lai cho một khu đô thị.

Từ một khu vực đầm lầy phía Nam của Sài Gòn, nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối như tuyến đường Nguyễn Văn Linh, sự phát triển của hệ thống tiện ích đồng bộ, giáo dục, y tế, các tòa nhà văn phòng, nơi đây đã phát triển trở thành một khu đô thị đáng sống, đáp ứng mọi nhu cầu của cuộc sống.

"Tất nhiên, để làm được điều này, không thể ngày một ngày hai, như Phú Mỹ Hưng cũng phải kiên trì, bền bỉ hơn 10 năm phát triển mới bắt đầu hái quả ngọt", bà Ngọc nhìn nhận và cho rằng, đó chính là bài học thành công cho quá trình phát triển đô thị của Việt Nam trong thời gian tới.

Với dư địa quy hoạch lớn hơn, Việt Nam có cơ hội rõ nét để phát triển các đại đô thị tích hợp hiệu quả hơn, nhưng điều đó đòi hỏi tư duy dài hạn, kỷ luật trong triển khai và một cách tiếp cận hướng tới kiến tạo các quận, khu đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ phát triển những công trình đơn lẻ.

Theo đó, kết nối hạ tầng cần được ưu tiên từ sớm; tính kỷ luật trong quy hoạch tạo ra giá trị thương mại bền vững; và các hệ sinh thái đa chức năng bao gồm trường học, y tế, văn phòng, bán lẻ và không gian công cộng có khả năng chống chịu tốt hơn theo thời gian.

Những ví dụ từ Trung Quốc và Việt Nam cho thấy quy hoạch đồng bộ có thể vừa hỗ trợ gia tăng dân số, vừa duy trì độ bền giá trị, đồng thời nâng cao chất lượng sống tổng thể của đô thị.

Với xu hướng này, ông Anshul Jain, Tổng giám đốc thị trường Ấn Độ, Đông Nam Á, Trung Đông và Châu Phi, Cushman & Wakefield, nhận định Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường bất động sản tăng trưởng dài hạn hấp dẫn nhất trong khu vực, bởi câu chuyện giờ đây không chỉ còn là tốc độ mở rộng, mà là chất lượng của quá trình mở rộng đó.

Từ góc độ khu vực, xu hướng ngày càng rõ ràng, quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng và chiến lược kinh tế cần được gắn kết chặt chẽ hơn.

Nếu sự đồng bộ này tiếp tục được duy trì, Việt Nam sẽ có vị thế đặc biệt thuận lợi để hình thành những đô thị có năng lực cạnh tranh cao hơn, những hành lang đô thị có sức hút đầu tư mạnh hơn, và một nền tảng vững chắc hơn cho tăng trưởng bất động sản trong dài hạn, vị chuyên gia này nhận định.

Phương Linh