Thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm không kém so với thao túng thị trường chứng khoán

Chuyển tư duy từ “can thiệp khi có vấn đề” sang “chủ động dự báo”

Theo đại biểu Trịnh Xuân An, hành vi thao túng thị trường bất động sản hoàn toàn có thể định lượng và xây dựng được tiêu chí cụ thể trong luật. Dù có mức độ nguy hiểm tương đương so với hành vi thao túng thị trường chứng khoán (vốn đã được luật hóa và xử lý trong Bộ luật Hình sự), nhưng hành vi thao túng thị trường bất động sản vẫn bị xem nhẹ. Do đó, đại biểu đề nghị cần bổ sung nội dung này vào luật.

Về điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu đánh giá cao việc dự thảo Luật dành riêng một chương để quy định về điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phần quy định về điều tiết vẫn còn khá chung chung, chưa đi vào bản chất thực sự của việc điều tiết thị trường bất động sản.

Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Hà Nội) phát biểu

Đại biểu nhận định, điều tiết thị trường bất động sản không chỉ thụ động chờ đến khi thị trường biến động phức tạp hay khủng hoảng mới can thiệp, mà phải bao gồm cả công tác dự báo, cảnh báo sớm, phòng ngừa và xử lý các vấn đề mất cân đối của thị trường. Thực tế thời gian qua, sự mất cân đối giữa các phân khúc bất động sản xuất phát từ việc các công cụ điều tiết chưa được sử dụng hiệu quả.

Ngoài ra, trong dự thảo luật, nhiều quy định còn mang tính chất chung chung, ví dụ như 'bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế' - nguyên tắc này rất khó xác định cụ thể trong việc điều tiết.

Từ phân tích trên, đại biểu Trịnh Xuân An đề xuất tại Điều 55 dự thảo Luật cần bổ sung nguyên tắc điều tiết dựa trên dữ liệu và hệ thống cảnh báo sớm, với các tiêu chí cơ bản như biến động giá bất động sản, tương quan giữa giá nhà và thu nhập người dân, nguồn cung, lượng giao dịch, tồn kho, tín dụng bất động sản, và mức độ mất cân đối giữa các nhu cầu trong các phân khúc;

Tại Điều 56, các nhóm giải pháp điều tiết hiện tại còn chung chung, chưa gắn với thực trạng; Đề nghị phân nhóm các biện pháp điều tiết tương ứng với từng loại rủi ro đã được nêu tại Điều 55;

Tại Điều 57 cần quy định rõ trách nhiệm của cơ quan chủ trì trong việc theo dõi, dự báo, cảnh báo, đề xuất và đánh giá hiệu quả của các biện pháp điều tiết, bảo đảm can thiệp kịp thời.

“Cần chuyển tư duy từ xử lý biến động sang quản trị rủi ro thị trường; từ can thiệp khi có vấn đề sang chủ động dự báo, phòng ngừa và điều chỉnh các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản” - đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Cần phân biệt giữa đầu tư hạ tầng khu công nghiệp với kinh doanh bất động sản

Về kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị văn bản luật cần phân biệt rõ giữa kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và kinh doanh bất động sản nhà ở. Bên thuê và thuê lại đất có hạ tầng, nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp chủ yếu là các doanh nghiệp FDI hoặc doanh nghiệp đầu tư lớn có nền tảng và năng lực tài chính mạnh. Do đó, việc gom hai nội dung kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và bất động sản nhà ở cùng chung một điều kiện kinh doanh cần phải được đánh giá kỹ lưỡng thêm.

Bên cạnh đó Điều 23 dự thảo cần phân biệt rõ thời điểm ký kết hợp đồng và thời điểm bàn giao đất/hạ tầng; Nghiên cứu cho phép nhà đầu tư hạ tầng và nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng thuê/thuê lại ngay trong giai đoạn dự án đang xây dựng, khi dự án đã đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết về đất đai, quy hoạch và xây dựng.

Quang cảnh phiên họp

Khoản 5 Điều 18 & Điều 20 của dự thảo Luật cũng cần làm rõ phạm vi áp dụng, tránh áp dụng máy móc giới hạn thiết kế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với hoạt động thuê/cho thuê hạ tầng khu công nghiệp (vốn có bản chất và đặc thù khác hoàn toàn so với nhà ở).

Còn tại Điều 36 dự thảo, đề nghị làm rõ nguyên tắc mức đặt cọc, phương thức và tiến độ thanh toán trong kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp theo hướng thỏa thuận gắn với tiến độ đầu tư xây dựng và bàn giao hạ tầng. Đồng thời, rà soát cắt giảm các thủ tục kinh doanh không cần thiết, bảo đảm tính thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và quản lý khu công nghiệp, kinh tế.

Theo đại biểu Trịnh Xuân An, việc phân biệt giữa đầu tư hạ tầng khu công nghiệp với kinh doanh bất động sản sẽ vừa phục vụ tốt cho mảng đầu tư công nghiệp rất quan trọng, vừa bảo đảm quản lý hiệu quả đối với thị trường bất động sản.