Thị trường bất động sản chuyển hướng cạnh tranh bằng giá trị thực

Người mua nhà thay đổi "khẩu vị"

Chiều 30/10, tại TP Hồ Chí Minh, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”; đồng thời tôn vinh các thương hiệu tiêu biểu trong chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam.

Các diễn giả thảo luận tại Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”.

Tại diễn đàn, các chuyên gia, diễn giả đã tập trung thảo luận 4 vấn đề trọng tâm, đó là: Nhận diện xu hướng: Sự dịch chuyển giá trị trong nhu cầu khách hàng và trong tư duy phát triển, kiến tạo giá trị mới của doanh nghiệp bất động sản; phân tích cơ hội và thách thức: Những cơ hội, thách thức và thay đổi về lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp trước xu hướng dịch chuyển giá trị; giải pháp thực tiễn: Các giải pháp tối ưu chi phí, kiểm soát giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản; mô hình phát triển: Xu hướng tích hợp chuỗi giá trị và tăng cường hợp tác giữa các chủ thể trong quá trình phát triển dự án.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn tăng trưởng và điều chỉnh. Đặc biệt, giai đoạn 2015 - 2019 ghi nhận nguồn cung tăng mạnh, bình quân mỗi năm thị trường có khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm mới, cùng sức hấp thụ tương đối cao.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ về những thay đổi hành vi người mua tại diễn đàn.

Trong giai đoạn này, người mua thường ưu tiên vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản với kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng công trình, tiện ích thực tế và dịch vụ quản lý vận hành chưa nhận được sự quan tâm tương xứng. Tuy nhiên, khi các dự án hoàn thành và cư dân bắt đầu sinh sống, những vấn đề liên quan đến chất lượng xây dựng, hạ tầng kết nối, môi trường sống và chi phí vận hành đang dần tác động trực tiếp đến quyết định lựa chọn nhà ở của hầu hết người mua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, người mua hiện nay đánh giá bất động sản toàn diện hơn, từ khả năng kết nối giao thông, hệ thống trường học, bệnh viện đến những tiện ích nội khu và chất lượng quản lý. Ngay cả những dự án có vị trí tương đồng, giá trị khai thác và khả năng tăng giá vẫn có thể khác biệt đáng kể tùy thuộc vào chất lượng sản phẩm và môi trường sống.

“Khách hàng ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực chất thay vì chỉ nhìn nhận bất động sản như một tài sản có khả năng tăng giá”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Ông Kiệt cũng cho biết sự thay đổi này đã tác động đến nhóm khách hàng đầu tư. Thay vì chỉ tính toán mức sinh lời trong ngắn hạn, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu của người sử dụng cuối cùng, khả năng cho thuê, tính thanh khoản và hiệu quả khai thác tài sản.

Về phía doanh nghiệp, việc sở hữu quỹ đất lớn không còn bảo đảm lợi thế cạnh tranh như trước. Chủ đầu tư phải tính toán đến nhiều yếu tố, từ pháp lý dự án, chất lượng xây dựng, phương án tài chính đến tỷ lệ lấp đầy và khả năng duy trì giá trị sau bàn giao. Đáng chú ý, sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở cũng thúc đẩy doanh nghiệp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ phục vụ người có thu nhập trung bình.

Ở góc nhìn của chủ đầu tư, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, doanh nghiệp xác định phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực ngay từ khi thành lập, tập trung vào nhóm khách hàng trẻ và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons chia sẻ góc nhìn về thị trường bất động sản tại diễn đàn.

Theo đó, Bcons lựa chọn phát triển các căn hộ diện tích khoảng 40 - 60 m², thiết kế hai phòng ngủ nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các gia đình Việt Nam. Đến nay, doanh nghiệp đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này.

Theo ông Lê Như Thạch, quan niệm lựa chọn nhà ở giữa các thế hệ đang có sự khác biệt. Nếu thế hệ trước thường ưu tiên nhà đất, biệt thự thì nhiều người trẻ hiện nay lựa chọn căn hộ chung cư nhờ tính tiện lợi, an ninh và hệ thống dịch vụ đi kèm.

Bên cạnh diện tích và thiết kế căn hộ, khách hàng còn chú trọng các tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày. Điều này buộc doanh nghiệp phải nghiên cứu kỹ nhu cầu thực tế, cân đối giữa giá bán, công năng sử dụng và chất lượng sống.

Từ thực tế thị trường, các chuyên gia nhận định xu hướng dịch chuyển giá trị đang đặt ra yêu cầu thay đổi phương thức phát triển dự án. Các doanh nghiệp cần chú trọng khả năng sử dụng lâu dài, hiệu quả vận hành và năng lực tài chính của khách hàng, thay vì chỉ tập trung vào tốc độ bán hàng hoặc lợi nhuận trong ngắn hạn.

Tạo ra những không gian sống có chất lượng với chi phí hợp lý

Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi người mua, quá trình mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng đang tạo thêm những yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản.

Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc, việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính từ năm 2025 đã mở ra cơ hội tổ chức lại không gian phát triển, tăng cường liên kết vùng và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc, tại diễn đàn.

Tại TP Hồ Chí Minh, sau khi mở rộng địa giới hành chính, định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm đang thúc đẩy nhu cầu đầu tư hạ tầng kết nối và phát triển các khu đô thị tại những khu vực mới. Tuy nhiên, ông Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, việc mở rộng không gian đô thị cần đi cùng với phát triển hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và cơ hội việc làm.

"Nếu chỉ xây dựng thêm nhà ở mà thiếu trường học, bệnh viện, không gian sinh hoạt và hệ thống giao thông thuận tiện, các khu đô thị mới khó đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài", kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nói.

Từ góc độ quy hoạch, ông Sơn đề xuất chú trọng mô hình đô thị 15 phút, trong đó người dân có thể tiếp cận những dịch vụ thiết yếu trong phạm vi di chuyển thuận tiện và nhanh hơn.

Vì vậy, quy hoạch cần kết hợp hài hòa giữa nhà ở, giao thông công cộng, dịch vụ, không gian xanh và các khu vực sinh hoạt cộng đồng. Đồng thời, mỗi địa phương phải lựa chọn mô hình phát triển phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm kinh tế và bản sắc văn hóa riêng. “Quy hoạch phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng”, ông Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.

Cùng với yêu cầu nâng cao chất lượng không gian sống, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu đang trở thành một tiêu chí quan trọng trong phát triển bất động sản. Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), cho biết trong giai đoạn đầu, nhiều chủ đầu tư chủ yếu xem chứng nhận công trình xanh là lợi thế tiếp thị. Tuy nhiên, nhận thức của khách hàng, đặc biệt là thế hệ trẻ, đang thay đổi theo hướng quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe, môi trường sống, chi phí vận hành và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), tại diễn đàn.

Theo bà Phan Thu Hằng, một công trình bất động sản có thể phục vụ người sử dụng trong 50 - 100 năm. Vì vậy, ngay từ giai đoạn quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư cần tính toán khả năng chống chịu trước ngập lụt, nắng nóng và các tác động bất lợi của môi trường.

Đặc biệt, thiết kế lớp vỏ công trình, khả năng thông gió tự nhiên và kiểm soát bức xạ mặt trời có vai trò quan trọng trong việc giảm tiêu thụ năng lượng. Những giải pháp này vừa góp phần tiết kiệm chi phí điện, nước cho cư dân, vừa nâng cao hiệu quả khai thác công trình trong dài hạn.

Bà Phan Thu Hằng cũng đề xuất kết hợp không gian công cộng với các giải pháp thích ứng khí hậu. Theo đó, công viên, hồ điều hòa và không gian xanh có thể đồng thời phục vụ nhu cầu sinh hoạt cộng đồng và hỗ trợ điều tiết nước mưa, hạn chế nguy cơ ngập úng.

Tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, ba dự án luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đang được Quốc hội xem xét, thảo luận và dự kiến thông qua trong tháng 11/2026.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phát biểu tại diễn đàn.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, các dự án luật được xây dựng theo hướng tập trung vào những quy định mang tính nguyên tắc, định hướng và nền tảng. Chính phủ sẽ cụ thể hóa các nội dung thuộc thẩm quyền thông qua hệ thống nghị định hướng dẫn. Cùng với quá trình hoàn thiện luật, các bộ, ngành đang khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn nhằm bảo đảm tính đồng bộ và khả thi khi triển khai.

Ông Khôi kỳ vọng những thay đổi về thể chế, chính sách sẽ tạo thêm động lực để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển tích cực hơn trong năm 2027. Theo ông, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, có mối liên hệ với khoảng 40 ngành, nghề khác nhau. Vì vậy, sự phát triển của thị trường vừa tác động đến tăng trưởng kinh tế, vừa góp phần định hình không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Để thị trường phát triển lành mạnh, ông Khôi cho rằng cần thay đổi tư duy từ phát triển các dự án riêng lẻ sang xây dựng chuỗi giá trị và hệ sinh thái bất động sản đồng bộ. Quá trình này đòi hỏi sự đổi mới trong tổ chức đầu tư, huy động và phân bổ nguồn lực, khai thác không gian cũng như lựa chọn mô hình phát triển phù hợp.

Ban tổ chức vinh danh các doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu tại diễn đàn.

Trong đó, ông Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh ba định hướng chuyển đổi quan trọng. Trước hết, thị trường cần chuyển từ phát triển dự án riêng lẻ sang phát triển đồng bộ, gắn với xu hướng xanh hóa và chuyển đổi số. Tiếp đến, doanh nghiệp cần giảm dần sự phụ thuộc vào quy mô vốn, đất đai và tài sản, thay vào đó lấy công nghệ, năng suất và giá trị gia tăng làm động lực tăng trưởng.

Đặc biệt, thị trường cần chuyển từ tư duy tập trung tạo lập sản phẩm, thúc đẩy giao dịch sang khai thác giá trị bất động sản trong suốt vòng đời. Theo ông, giá trị của bất động sản không chỉ thể hiện qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng mà còn nằm ở hiệu quả vận hành, khai thác và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng

“Thị trường bất động sản cần hướng tới việc tạo ra những không gian sống có chất lượng, chi phí hợp lý, đồng thời đóng góp thiết thực vào sự phát triển của đất nước”, ông Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Khôi cũng đề nghị các chuyên gia, doanh nghiệp tiếp tục nghiên cứu, trao đổi và đề xuất các giải pháp liên quan đến quy hoạch, đầu tư, môi trường và huy động nguồn lực. Hiệp hội sẽ tổng hợp các ý kiến, xây dựng báo cáo và kiến nghị gửi cơ quan có thẩm quyền, góp phần hoàn thiện chính sách, nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.