Thị trường bất động sản: Không lối thoát chăng?

Không là do kinh doanh trước đây lợi nhuận tính bằng ngàn tỷ thì nay phải chấp nhận. Và các cuộc họp bàn liên quan đến tháo gỡ khó khăn cho nhóm này liên tục diễn ra, nhưng cũng chỉ là tìm cách và… cách tìm.

Trên bàn họp, các doanh nghiệp (DN) đều than thở việc nghẽn tín dụng từ ngân hàng thương mại (NHTM) là nguyên nhân khiến họ rơi vào tình cảnh lao đao như hiện nay. Nhưng NHNN nói chưa phát ngôn nào khẳng định siết chặt tín dụng BĐS, văn bản chỉ đạo kiểm soát dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có BĐS, còn tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.

Thực ra mà nói trong tình cảnh như hiện nay, dự án “đóng băng”, người mua mất niềm tin, thì đố NHTM nào dám cho vay, lo thu hồi nợ cũng là gian nan. Bởi dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS cuối năm 2022 đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021, tăng nhanh hơn mức tăng chung của nền kinh tế.

Ở thời điểm bình thường suôn sẻ, so với các ngành nghề khác, BĐS luôn là lĩnh vực dễ hấp thu vốn nhất khi có đến 3 kênh để nhóm này tiếp cận. Đầu tiên phải nhắc đến kênh tín dụng, đây là miếng bánh hấp dẫn đối với các NHTM, vì bên vay có dự án, có tài sản đảm bảo và chấp nhận lãi vay cao hơn. Kế đến là kênh huy động vốn từ người mua nhà, thông qua các khoản tiền đóng theo tiến độ dự án.

Và ở bên mua nhà cũng chủ yếu vay từ NH để thực hiện hợp đồng mua bán, tức DN BĐS cũng gián tiếp hút vốn từ NH. Cuối cùng là kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Như đã biết do quá dễ dãi nên từ năm 2020 tổng khối lượng phát hành TPDN trong nước đạt 466.826 tỷ đồng, trong đó DN BĐS là nhà phát hành lớn nhất, chiếm 33,6% tổng khối lượng; năm 2021 phát hành 658.009 tỷ đồng, trong đó TPDN BĐS chiếm 35%. Và đương nhiên dễ huy động thì các DN BĐS bỏ qua phần quản trị rủi ro, cơ quan quản lý cũng lỏng lẻo.

Gió đã bất ngờ đổi chiều từ năm 2022, các sự cố bê bối TPDN bị phanh phui, niềm tin của nhà đầu tư đối với TPDN sụp đổ, các quy định về phát hành bị siết chặt lại. Trong hoàn cảnh đó, DN BĐS không những khó phát hành mới mà còn phải gấp rút mua trước hạn để tránh vướng vào các rủi ro pháp lý.

Cùng lúc, nhà đầu tư khi mất niềm tin về TP của DN mình mua thì họ cũng ngưng luôn việc tiếp tục góp vốn vào dự án. Và khi này NH đương nhiên phải siết tín dụng để tránh nợ xấu. 3 nguồn vốn cùng mở ra và cùng đóng một lúc. Đã vậy còn bị thêm cú bồi là áp lực đáo hạn TPDN bủa vây nhưng lại không thể phát hành tiếp để đảo nợ.

Trong một vòng lẩn quẩn như vậy, DN BĐS rơi vào thế không lối thoát và chỉ kỳ vọng vào NH. Họ quay sang trách móc ngành NH siết tín dụng để đòi hỏi được tái cấu trúc nợ, giãn nợ, duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường…

Sự trách móc của các DN BĐS có phần nguyên nhân do NH đã hình thành thói quen “nuông chiều” họ trong việc cấp tín dụng. Tuy nhiên, DN BĐS phải nhìn lại chính mình, khi trước đó quá “chịu chơi” trong việc phát hành TPDN với khối lượng lớn, kỳ hạn ngắn, lãi suất cao.

Có ý kiến cho rằng DN BĐS nếu có trách nên trách Bộ Tài chính, đây là cơ quan ban hành các quy định cho thị trường vận hành. Với diễn biến vừa qua, rõ ràng đã có sự buông lỏng trong vấn đề kiểm soát, giám sát hoạt động phát hành TPDN, dẫn đến xảy ra nhiều sai phạm, khiến toàn thị trường lâm vào khó khăn.

Giờ đây, nếu muốn tháo gỡ khó khăn, chỉ còn chờ những giải pháp mạnh hơn từ Chính phủ. Thí dụ như một chuyên gia kinh tế chia sẻ, Chính phủ cần có chương trình hoãn nợ quốc gia đối với TPDN trong lúc này, cho phép tất cả các nhà phát hành TPDN hoãn nợ ít nhất 1 năm cho đến 2 năm và chỉ áp dụng cho những nhà phát hành đã tuân thủ luật pháp.

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH