Thị trường bất động sản: Manh nha những thay đổi lớn

Lãi suất cho vay bất động sản tiếp tục ở mức hấp dẫn.

Chuẩn bị cho “cuộc chơi” chuyên nghiệp

Những ngày cuối cùng của tháng 7/2024, các doanh nghiệp môi giới địa ốc đang bộn bề với việc cho nhân viên đi học các khóa học về môi giới bất động sản, bởi theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề.

Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, thực tế việc đáp ứng yêu cầu nhân viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề đã được doanh nghiệp chuẩn bị từ trước, nhưng với các nhân viên mới chưa kịp học thì đợt này phải học, nếu không sẽ bị loại ra khỏi cuộc chơi.

“Chúng tôi vừa đàm phán với chủ đầu tư một dự án ở Bình Dương chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường, một trong những yêu cầu từ phía chủ đầu tư đưa ra là các nhân viên môi giới phải có đủ chứng chỉ hành nghề, nếu không sẽ không trả phí môi giới”, ông Tiến nói và cho rằng, không chỉ ràng buộc từ các quy định, các doanh nghiệp môi giới thời gian tới muốn trụ được trên thị trường phải thay đổi từ chuyên môn, công nghệ, cách tiếp cận khách hàng…

Về phía các chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp cũng đang lo sốt vó với việc xoay xở nguồn vốn để triển khai các dự án.

Theo đó, luật mới đã quy định rõ, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp, cụm từ “công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định mới được thu cọc không quá 5% giá bán” đang phải chờ hướng dẫn.

“Nếu đủ điều kiện như xây xong móng có giấy phép bán hàng thì doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán, chứ không cần nhận cọc”, tổng giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ.

Ngoài ra, quy định mới về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng mới phát triển dự án đã nhận giữ chỗ, hứa mua - hứa bán hoặc nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, chắc chắn từ sau ngày 1/8/2024, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tạo ra sự thay đổi lớn với thị trường bất động sản.

Các quy định mới sẽ chặt chẽ hơn, người mua cẩn trọng hơn và với các doanh nghiệp, thời gian qua cũng đã có sự thay đổi, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình, mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng.

Tiếp tục cuộc sàng lọc

Thị trường địa ốc cả nước đang ấm dần lên cả về giao dịch, giá cả lẫn niềm tin thị trường là một thực tế không thể phủ nhận. Đây cũng là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường trước thềm các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực.

Thời điểm 1/8 này sẽ là cột mốc đánh dấu sự phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ mới. Dẫu vậy, trước khi thực sự đón “ánh bình minh”, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với không ít thách thức cùng với sự thanh lọc gay gắt. Theo đó, sẽ có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ phải rời bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững.

“Sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi. Cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu đón gió quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư bền vững và chú trọng yếu tố pháp lý”, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định và cho rằng, không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả với các doanh nghiệp, chủ đầu tư lẫn môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trên thị trường.

Ở góc độ các doanh nghiệp, chủ đầu tư, mặc dù thị trường gần đây đã tốt hơn, nhưng mới dừng ở việc khách hàng chỉ tập trung tìm kiếm giao dịch với các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư. Còn với các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý chưa đầy đủ dường như khách hàng vẫn “quay lưng”. Thực tế này đang khiến không ít doanh nghiệp đối mặt với đầy rẫy khó khăn, tài sản chất đống, nhưng không thể xoay xở được dòng tiền do không bán được hàng.

Tương tự, với các doanh nghiệp môi giới, người môi giới, thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp.

Nói như ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, sẽ không còn chuyện môi giới bán nhà đất theo kiểu “lùa gà” như trước đây. Một nhân viên môi giới muốn bán được sản phẩm sẽ phải thay đổi từ thái độ tiếp cận khách hàng, tới sự am hiểu về pháp lý, quy hoạch... để đủ sức thuyết phục khách hàng, bởi khách hàng giai đoạn hiện nay là những người rất thông minh và cẩn trọng.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ bước sang một trang mới. Doanh nghiệp môi giới muốn tồn tại phải chuyên nghiệp mới đủ sức cạnh tranh, còn các doanh nghiệp làm chủ đầu tư phải có thực lực.

Theo ông Phúc, thị trường hiện vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm. Nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp nhưng giá vẫn không ngừng tăng cao, mà nguyên nhân chính yếu là nguồn cung ngày càng khan hiếm. Do vậy, cơ hội hay thách thức của thị trường còn phụ thuộc nhiều vào việc thủ tục được tháo gỡ nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Theo ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group, hiện nay, thách thức với thị trường bất động sản là không thể phủ nhận, nhưng cơ hội cũng đang mở ra.

Ngoài phần đông doanh nghiệp còn gặp khó khăn, vẫn có những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ tiền mặt rất lớn để chờ cơ hội thâu tóm hoặc mua rẻ tài sản, bao gồm cả bất động sản. Dòng tiền thông minh cũng đang ráo riết tìm kiếm các bất động sản hấp dẫn để thu gom, đón chu kỳ mới đang le lói xuất hiện.

Tăng Triển