Thị trường BĐS năm 2025 sẽ tăng trưởng ở phân khúc nào?

Bất động sản công nghiệp lên ngôi

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với sự nâng cao chất lượng nhờ các khu công nghiệp mới và các dự án mở rộng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguồn cung nhà kho xây sẵn, nhà xưởng chất lượng cao tiếp tục phát triển mạnh để để phục vụ ngành logistics và thương mại điện tử. Hoạt động xây dựng, phát triển hạ tầng khu công nghiệp được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh.

Theo bà Miền, nhu cầu tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, từ làn sóng dịch chuyển Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. Nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc với các yêu cầu khắt khe hơn, tùy thuộc vào ngành, lĩnh vực hoạt động.

Bất động sản khu công nghiệp có nhiều dư địa phát triển trong năm 2025.

"Giá thuê đất công nghiệp, nhất là các khu công nghiệp đáp ứng được các tiêu chuẩn cao, tiếp tục xu hướng tăng, bởi số lượng các khu công nghiệp mới được đưa vào vận hành vẫn hạn chế trong khi nhu cầu đang tăng dần", bà Miền nói.

Cụ thể, tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến tăng khoảng 5-10%, trung bình 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7-12%, đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ở miền Trung, giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3-5% nhờ vào các dự án mới. Giá thuê kho xưởng xây sẵn tiếp tục tăng khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM khi nguồn cung hạn chế với nhiều khu công nghiệp và kho bãi đã được lấp đầy.

Bất động sản nhà ở tăng mạnh

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.

Nguồn cung bất động sản sẽ giảm bớt sự phân hóa theo khu vực nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội. Trong bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn.

Phân khúc nhà ở bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn trong năm 2025.

Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích, năm 2025, lực cầu với bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, bao gồm cả ở thực và đầu tư. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ tiếp tục đà giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là các sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Nhu cầu nhà ở tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Về giá bán, ông Đính cho rằng, với phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo” cao khi nguồn cung phục hồi mạnh nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại.

Với bất động sản nhà ở là biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng. Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở sẽ có xu hướng tăng giá Trong khi tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, giá sẽ tiếp tục đi ngang. Lượng giao dịch sẽ tiếp tục gia tăng.

"Thanh khoản trên thị trường thứ cấp được cải thiện nhưng vẫn tập trung tại các dự án trong đại đô thị. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh/thành quanh 2 đô thị đặc biệt sẽ tăng mạnh ở phân khúc này", ông Đính nói.

Theo ông Đính, với kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi trong năm cũ sẽ tạo nhiều dư địa tăng trưởng trong năm 2025.

“Năm 2025 đánh dấu sự mở đầu giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ và bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng", ông Đính nhận định.

Ngọc Mai