Thị trường chung cư Hà Nội giảm tốc, giấc mơ sở hữu nhà vẫn xa vời

Mặt bằng giá sụt giảm

Bối cảnh thị trường hiện tại đã không còn thuận lợi cho đà tăng giá của căn hộ khi lãi suất tăng cao, nguồn hàng sơ cấp liên tục ồ ạt đổ ra thị trường. Lực cầu suy giảm khiến chung cư Hà Nội sau 3 năm liên tục leo thang giá đã bắt đầu giảm.

Thời kì đỉnh giá, tháng 8, tháng 9/2025, một căn hộ 2 phòng ngủ tại HomeCity (phường Yên Hòa) từng được giao dịch ở mức giá 8,5-8,6 tỷ đồng/căn thì ở thời điểm hiện tại giá chào bán trên thị trường dao động 8-8,3 tỷ đồng/căn. Các căn 3 ngủ từng được rao bán 11-12 tỷ đồng/căn thì hiện tại chủ nhà đã đưa ra mức giá mềm hơn, chỉ khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Cùng nằm trên trục đường Trung Kính và cùng mốc thời gian, các căn 2 phòng ngủ tại dự án Central Point từng được rao bán lúc đỉnh với mốc giá 8-8,2 tỷ đồng/căn thì hiện tại giá chào bán dao động từ 7,5-8 tỷ đồng/căn. Hay tại dự án A14 Nam Trung Yên - một tòa tái định cư mức giá lúc nóng sốt với dòng căn hộ 55m2 (gồm 2 ngủ, 1 vệ sinh) có mức giá lên tới hơn 6 tỷ đồng/căn thì từ tháng 3/2026 đến nay, mức giá rao bán trên thị trường chỉ loanh quanh 5,5 tỷ đồng/căn.

Mức sụt giảm 5-10% so với đỉnh giá diễn biến diện rộng trên thị trường. Tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được rao bán và giao dịch ở khoảng giá 7,4-7,8 tỷ đồng/căn vào tháng 10/2025 thì hiện tại mức giá chào bán trên thị trường đã “mềm” hơn khá nhiều, dao động 7-7,3 tỷ đồng/căn. Mức giảm phổ biến từ 400-600 triệu đồng/căn so với thời kì đỉnh giá năm ngoái cũng đang diễn ra với nhiều dự án khác như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, Sudico, The Zei, Eco Green City…

Đáng nói, không chỉ giá giảm mà lực cầu của thị trường của giảm mạnh. Anh Phạm Bình Minh, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại phường Thanh Xuân cho biết, lãi suất tăng mạnh khiến cầu đầu cơ sụt giảm, thị trường hiện chỉ là sân chơi của người mua ở thực. Tuy nhiên cầu ở thực khá yếu ớt do mặt bằng giá dù giảm nhưng vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận dân chúng.

Người cắt lỗ, kẻ chốt lời

Sự đảo chiều của thị trường đã phân hóa giới đầu tư thành hai thái cực rõ rệt. Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư "lướt sóng" mắc kẹt tại đỉnh sóng. Họ lao vào thị trường giai đoạn đỉnh, tháng 7 đến tháng 10/2025 với kỳ vọng kiếm lời nhanh. Nhóm này hiện đang đứng ngồi không yên. Trên thực tế, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chậm lại và đi ngang vào cuối năm ngoái, nhiều người vẫn ôm tâm lý cố thủ, kỳ vọng dòng tiền sau Tết Nguyên đán 2026 sẽ kích hoạt một chu kỳ tăng giá mới.

Tuy nhiên, thực tế diễn biến ngược lại. Trước áp lực mặt bằng lãi suất rục rịch tăng cao, cung sơ cấp dồi dào và dư địa tăng giá đã bị thu hẹp, từ mức giá đi ngang vào cuối năm 2025, sau Tết, sóng giảm giá xuất hiện và ngày càng lan rộng. Nhóm nhà đầu tư "đu đỉnh" buộc phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.

Anh Nguyễn Minh Tuấn (38 tuổi, hiện đang sống tại Vinhomes Smart City) tham gia thị trường vào tháng 9/2025 chia sẻ: "Tháng 9 năm ngoái, tôi xuống tiền mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Mỹ Đình với giá 7,6 tỷ đồng, sử dụng đòn bẩy tài chính 70%. Tôi kì vọng cuối năm hoặc ra Tết, giá tiếp tục tăng mạnh sẽ đẩy đi ngay, ai ngờ thị trường ảm đạm. Lãi suất tôi vay ban đầu khá rẻ nhưng khi lãi suất tăng, thì mức ưu đãi cũng bị điều chỉnh theo. Vừa qua, tôi buộc phải giảm giá xuống 7 tỷ đồng, chấp nhận cắt lỗ ròng hơn 600 triệu đồng chưa tính chi phí lãi vay để thoát hàng".

Trong khi đó, nhóm nhà đầu vào tiền từ 2023, 2024 và nửa đầu 2025 lại đang chủ động chốt lời. Nhận định thời kỳ hoàng kim của chung cư Hà Nội đã khép lại trước áp lực nguồn cung sơ cấp ồ ạt và chi phí vốn đắt đỏ, nhóm này chọn giải pháp an toàn là hiện thực hóa lợi nhuận. Động thái thoát hàng còn bị thúc ép bởi các gói vay ưu đãi lãi suất cố định 1-2 năm chuẩn bị hết hạn, sắp sửa chuyển sang biên độ thả nổi dự báo đầy rủi ro. Việc bán giảm chút đỉnh so với đỉnh giá năm 2025 vẫn giúp họ thu về khoản lợi nhuận cao so với giá vốn ban đầu.

Dù thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá nhưng cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình thấp, vẫn vô cùng mong manh. Thực tế, mức giảm 5-10% chỉ là sự sụt giảm mang tính kỹ thuật so với mức đỉnh vô lý của năm ngoái. Mặt bằng giá chung cư nhìn chung vẫn neo ở ngưỡng quá cao so với thu nhập đại chúng sau 3 năm liên tục phi mã.

Sự phân hóa của thị trường chung cư Hà Nội thời điểm hiện tại cho thấy một thực tế khốc liệt: Giới đầu cơ đang phải trả giá cho chiến thuật đòn bẩy, người ôm hàng thâm niên nhanh tay chốt lời, trong khi người nghèo và người có nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua sở hữu nhà ở.