Thị trường đất nền có 'thoát ế' trong năm 2024?

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Báo cáo diễn biến thị trường đất nền năm 2023 của Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, chỉ ra nguồn cung thứ cấp đất nền trong năm qua tập trung chủ yếu ở một số địa phương như Long An, Khánh Hòa, TP HCM và giảm nhiều so với năm trước. Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022 tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, TP HCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.

Thị trường đất nền khá trầm lắng trong năm 2023. Ảnh BXD.

Tình hình giao dịch đất nền trong năm 2023 khá ảm đạm. Lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 45,4%, TP HCM giảm 60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Hải Phòng giảm 30,3%, Đồng Nai giảm 59,4%. Giá giao dịch thứ cấp đất nền trong năm 2023 có xu hướng giảm khoảng 10-15% so với năm 2022 và giảm nhiều ở một số địa phương như Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP HCM.

Cũng theo báo cáo, việc tổ chức các đợt đấu giá đất nền dự án đã triển khai trở lại tại nhiều địa phương vào quý cuối năm 2023, tuy giá trúng đấu giá cũng không có nhiều chênh lệch so với giá khởi điểm nhưng đây cũng được coi là tín hiệu tích cực cho thị trường khi sức mua đã có dấu hiệu cải thiện.

Còn theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền ghi nhận sụt giảm nhu cầu tìm kiếm mạnh trong năm 2023. Theo đó, lượng tìm mua đất nền năm 2023 giảm 45% so với năm 2022. Giảm ở hầu hết loại đất và mạnh nhất là đất nền dự án. Nếu so với giai đoạn cao điểm "sốt đất" tháng 3/2022, đất nền các tỉnh phía Nam giảm 71%. Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% – 13% so với năm 2022, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm 15 – 30%, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng – pháp lý.

Đất nền có thể tăng nhẹ trong năm 2024

Bộ Xây dựng cho biết năm 2023 có hơn 307.200 giao dịch đất nền và lượng giao dịch đất nền gấp 2,4 lần chung cư, nhà ở riêng lẻ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của sự chênh lệch số giao dịch nền đất với số giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ trong năm 2023 là do thị trường không có hàng.

Nguồn cung chung cư mới nhỏ giọt, không có nhiều hàng mới được bán ra thị trường trong năm 2023. Cũng theo ông Đính, giao dịch đất nền cao gấp nhiều lần giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ cho thấy giao dịch trên thị trường không thực chất, không bền vững vì chung cư là sản phẩm người dân mua để ở, đáp ứng nhu cầu ở thực, còn đất nền thường được mua để đầu tư, để dành, với mục đích giữ tài sản chờ có lãi thì bán.

Điều này không khuyến khích sự phát triển lành mạnh của thị trường bởi có nơi cả khu đều găm giữ đất nền để bán kiếm lời, trong khi chính quyền các địa phương không yêu cầu chủ đất xây nhà trên đất đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên đã hình thành những khu đô thị hoang.

Ông Đính cho rằng, thực trạng này không khuyến khích phát triển, chỉ khuyến khích đầu cơ, mua bán lòng vòng, làm hỏng quy hoạch khu vực dự án.

Quy định siết phân lô bán nền cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến phân khúc đất nền trong thời gian tới. Ảnh BĐS.

Dự báo loại hình đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Theo Viện Kinh tế xây dựng, Luật Đất đai sửa đổi hiện vẫn chưa được Quốc hội thông qua trong khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tới ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực nên những chính sách mới của hai luật này vẫn chưa thể áp dụng ngay trong năm 2024.

Tuy nhiên quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Cũng nhận định về thị trường đất nền, Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo nguồn cung phân khúc này sẽ khan hiếm trong năm 2024 khi mà các chính sách Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi ở thị trường này. Sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, theo khảo sát tâm lý người mua nhà được thực hiện cuối năm 2023, đất nền dẫn đầu về loại hình bất động sản được quan tâm và có tỷ lệ chờ bắt đáy cao. Điều này cho thấy đất nền vẫn là sản phẩm được thị trường chào đón.

Tuy nhiên thị trường đất nền dự báo còn gian nan trong năm 2024, khi tâm lý đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực. "Tâm lý người mua còn thấp với các phân khúc thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường. Nhanh phải cuối năm 2024, thậm chí là sang đầu năm 2025 mới tìm thấy cơ hội tăng trưởng trở lại", ông Tuấn đánh giá.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2023 lượng giao dịch đất nền thành công tăng dần qua các quý, đặc biệt trong 6 tháng cuối năm số giao dịch đất nền tăng vọt. Cụ thể, lượng giao dịch đất nền trên cả nước năm 2023 như sau: quý I có khoảng 67.270 giao dịch, quý II có khoảng 67.250 giao dịch, quý III có khoảng 91.280 giao dịch, quý IV có khoảng 81.470 giao dịch.