Thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê đang ấm lên

Sự cải thiện này là kết quả của quá trình điều chỉnh thực tế của thị trường, khi cả chủ nhà và khách thuê đều buộc phải thích nghi với bối cảnh kinh tế và hành vi tiêu dùng mới. Tuy nhiên, những mặt bằng vẫn giữ giá thuê cao, chưa có sự điều chỉnh phù hợp, tiếp tục phải đối mặt với tình trạng ế khách.

Do thói quen tiêu dùng thay đổi, một số ngành hàng không còn chuộng nhà mặt phố.

Ghi nhận của phóng viên trên nhiều tuyến phố trung tâm Hà Nội trong những ngày giữa tháng 3-2026 cho thấy, thị trường cho thuê mặt bằng nhà và cửa hàng đã có những chuyển động tích cực so với năm trước. Trên các tuyến phố vốn nổi tiếng kinh doanh sầm uất, việc bắt gặp biển cho thuê nhà không còn dễ dàng như trước. Nhiều cửa hàng đã có khách thuê mới. Tuy vậy, thị trường không ấm lên đồng đều. Những mặt bằng vẫn phải treo biển cho thuê trong thời gian dài phần lớn có chung một nguyên nhân, đó là giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của người kinh doanh trong bối cảnh hiện nay.

Tại phố Hàng Đường - một trong những tuyến phố đắt đỏ bậc nhất khu phố cổ Hà Nội, chỉ còn có 2 cửa hàng đang treo biển cho thuê. Trong đó, một cửa hàng có mặt tiền hơn 3m, mái tôn, cửa sắt kéo đã cũ. Nhìn từ bên ngoài, căn nhà có dấu hiệu xuống cấp. Thế nhưng, chủ nhà vẫn đưa ra mức giá cho thuê tầng 1 lên tới 80 triệu đồng/tháng. Với mức giá này, không khó hiểu khi cửa hàng vẫn chưa tìm được khách thuê mới dù nằm ở vị trí được xem là “kim cương”. Theo một số môi giới bất động sản, những căn nhà có giá thuê cao nhưng cơ sở vật chất cũ kỹ, diện tích nhỏ hoặc khó cải tạo thường ít thu hút người thuê.

Không chỉ riêng khu phố cổ, tại nhiều tuyến phố thương mại sầm uất khác của Hà Nội, tình trạng mặt bằng chờ khách thuê vẫn xuất hiện rải rác. Dọc phố Huế có khoảng 10 cửa hàng đang tìm khách thuê, trong khi phố Bà Triệu cũng có khoảng 5 mặt bằng chưa có người kinh doanh mới. Tương tự, trên phố Chùa Bộc có 3 cửa hàng đóng cửa...

Một mặt bằng đang rao cho thuê nằm ở cuối phố Bà Triệu có mặt tiền khoảng 3m, diện tích tầng một chừng 33m², sử dụng lối đi chung với chủ nhà, mức giá được đưa ra là 25 triệu đồng/tháng. Chủ nhà cho biết đây từng là mức giá cũ đã cho thuê trước đó, tuy nhiên sau một thời gian hoạt động, do tình hình kinh tế khó khăn nên đơn vị kinh doanh buộc phải trả lại mặt bằng. Dù vậy, chủ nhà cũng thừa nhận mức giá hiện nay vẫn có thể thương lượng…

Ở một số khu vực khác, giá thuê cũng đã bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Trên tuyến đường Nguyễn Văn Cừ có hơn 10 căn nhà đang tìm khách thuê, song mức giá đã “mềm” hơn so với trước. Một chủ nhà cho biết, nếu thuê cả ba tầng nhà thì giá khoảng 30 triệu đồng/tháng, còn nếu chỉ thuê tầng 1 thì mức giá là 20 triệu đồng/tháng. Với diện tích mỗi sàn khoảng 90m², mặt tiền rộng 5m thì mức giá này được cho là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Thực tế cho thấy xu hướng lựa chọn mặt bằng kinh doanh của doanh nghiệp bán lẻ đang thay đổi. Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cùng xu hướng mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến đã làm thay đổi cách người tiêu dùng tiếp cận sản phẩm và dịch vụ. Điều này buộc các doanh nghiệp bán lẻ phải tính toán lại chiến lược kinh doanh, trong đó việc lựa chọn mặt bằng trở thành yếu tố quan trọng.

Anh Nguyễn Văn Bình, chủ một cửa hàng bánh sinh nhật cho biết, trước đây anh thuê mặt bằng trên phố Nguyễn Văn Cừ với giá 30 triệu đồng/tháng. Kinh tế khó khăn, chi phí đầu vào tăng cao khiến bài toán tài chính ngày càng căng thẳng. Sau một thời gian cố gắng duy trì, anh buộc phải trả lại mặt bằng, sau đó chuyển cửa hàng đến một ngõ lớn, rộng rãi và thông thoáng. “Dù nằm trong ngõ nhưng cửa hàng có mặt tiền rộng, vị trí dễ tiếp cận, chỗ để xe thuận tiện nên lượng khách vẫn ổn định, đặc biệt là chi phí thuê giảm 50% so với trước” - anh Bình cho biết.

Các chuyên gia cho rằng điểm cốt lõi của thị trường cho thuê mặt bằng nhà phố năm 2026 là người kinh doanh không còn lựa chọn địa điểm chỉ vì “phố đẹp” hay “địa chỉ sang”. Thay vào đó, họ cân nhắc kỹ lưỡng xem vị trí đó có phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu, thuận tiện cho việc tiếp cận và đáp ứng nhu cầu không gian của mô hình kinh doanh hay không. Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam đưa ra lời khuyên, các chủ mặt bằng cần lắng nghe nhiều hơn phản hồi từ các nhà bán lẻ để hiểu rõ mức giá giao dịch thực tế tại khu vực của mình. Khi xác định được mức giá hợp lý, cả hai bên có thể đạt được sự cộng sinh bền vững: Khách thuê có đủ lợi nhuận để duy trì hoạt động kinh doanh, còn chủ nhà giữ được nguồn thu ổn định trong chu kỳ 5 - 10 năm.

Nhìn chung, thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê năm 2026 khó có khả năng chứng kiến một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt mà sẽ tiếp tục phân hóa rõ rệt. Những mặt bằng có mức giá hợp lý, phù hợp với mô hình kinh doanh và chủ nhà linh hoạt sẽ nhanh chóng tìm được khách thuê. Ngược lại, các mặt bằng vẫn giữ tư duy cũ, kỳ vọng giá cao trong khi hiệu quả kinh doanh thấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng bỏ trống kéo dài.

Bài và ảnh: Thu Trang