Thủ tướng: Sửa luật để giá đất phục vụ phát triển, không đẩy giá nhà tăng cao

Giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển

Chiều 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu thảo luận tại Tổ về ba dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phát biểu tại Tổ 3, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đồng tình với các đại biểu rằng ba dự án luật gắn chặt với nhau, tác động trực tiếp tới nguồn lực phát triển đất nước, tới chỗ ở, tài sản, sinh kế của người dân.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng phát biểu thảo luận tại tổ

Theo Thủ tướng, Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến nhân dân về cả ba dự thảo luật, không riêng Luật Đất đai, đồng thời lấy ý kiến phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, chuyên gia, địa phương. Qua đợt lấy ý kiến, ba dự thảo nhận khoảng 885.000 lượt góp ý.

Ba luật mới có hiệu lực từ năm 2024, Thủ tướng nêu bốn lý do cần thiết phải sửa: Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi pháp luật đất đai cùng các kết luận về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; mô hình chính quyền địa phương hai cấp làm thay đổi cách quản lý; thực tiễn thi hành phát sinh vướng mắc; nhu cầu nhà ở rất cao trong khi giá nhà, kể cả phân khúc cho người thu nhập thấp, vẫn ở mức cao.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất. Giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, thay cho một số cơ chế xác định giá đất cụ thể trước đây.

Thủ tướng chia sẻ ý kiến đại biểu về việc cần làm rõ tiêu chí xác định giá đất, song cho rằng không nên quy định quá cứng trong luật vì khi cần điều chỉnh sẽ khó. Nếu cần thiết, Chính phủ có thể báo cáo Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế phù hợp.

Toàn cảnh phiên thảo luận

Thủ tướng phân tích, trước đây, khi xác định giá đất theo thị trường, địa phương phải căn cứ vào những kết quả đấu giá rất cao. Giá đất cao được đưa vào chi phí dự án, cộng với chi phí vốn vay, thời gian làm thủ tục kéo dài, tất cả được tính vào giá thành, đẩy giá nhà lên cao. "Nếu để giá đất quá cao, địa phương có thể tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn", Thủ tướng nói và nhấn mạnh, khi đó, rất khó giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên, lực lượng vũ trang.

Từ đó, Thủ tướng đề nghị chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở, phù hợp trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp.

Một thay đổi tư duy khác được Thủ tướng nhấn mạnh là chuyển từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân. Dự thảo phân định sáu nhóm trường hợp thu hồi đất với tiêu chí cụ thể; bổ sung trường hợp mới phải do Quốc hội quyết định. Người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất cùng mục đích, đất khác mục đích, bằng nhà ở hoặc bằng tiền; dự án đô thị ưu tiên tái định cư tại chỗ. Theo Thủ tướng, tái thiết cuộc sống không chỉ là bố trí chỗ ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa.

Dự thảo cũng chia đất thành ba nhóm chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất dự trữ phát triển; cấp tỉnh không lập quy hoạch sử dụng đất độc lập mà tích hợp vào quy hoạch tỉnh; mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên cả nước. Cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu người dân nộp lại thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố. Thủ tướng lưu ý việc hoàn thiện dữ liệu đất đai cần nhiều thời gian, nguồn lực, đây là một căn cứ để tính thời điểm có hiệu lực của các quy định mới.

Nhà ở cho thuê là trụ cột an sinh

Về khoản 1 Điều 58 dự thảo, liên quan việc luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15, Thủ tướng cho biết Chính phủ đã thảo luận nhiều lần, lấy ý kiến thành viên Chính phủ hai lần, tỷ lệ chọn hai phương án tương đương nhau. Chính phủ trình Quốc hội hai phương án, luật hóa ngay hoặc tiếp tục thí điểm. Cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất phương án luật hóa.

"Quan điểm cá nhân tôi là cần hết sức thận trọng và nên tiếp tục thực hiện thí điểm để có thêm thời gian sơ kết, đánh giá", Thủ tướng nêu. Theo Thủ tướng, Nghị quyết mới triển khai thí điểm từ ngày 1/4/2025, chưa đủ dữ liệu để đánh giá kỹ, sơ kết dự kiến năm 2028, tổng kết năm 2030. Nếu điều kiện phù hợp, Chính phủ có thể báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Chính phủ sẽ yêu cầu cơ quan chức năng đánh giá kỹ để có báo cáo với Quốc hội.

Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), ngoài việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương và điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân loại đô thị, theo Thủ tướng, vấn đề lớn nhất là nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn nhiều bất cập.

Thủ tướng cho rằng tinh thần xuyên suốt là nhà ở trước hết để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội. 

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà cho cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại các xã đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo, để cán bộ yên tâm công tác ở những nơi khó khăn nhất. Thủ tướng đề nghị các đại biểu tiếp tục góp ý, bổ sung vào dự thảo những nội dung cần thiết để quy định này được rõ ràng, khả thi.

Dự thảo dành một chương riêng cho nhà ở cho thuê, gồm nhà đầu tư bằng vốn nhà nước qua quỹ nhà ở địa phương, nhà đầu tư bằng vốn ngoài nhà nước, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Giá thuê không được vượt khung do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, để ưu đãi của Nhà nước thực sự chuyển thành lợi ích cho người thuê, không dừng ở ưu đãi cho nhà đầu tư.

Để ngăn trục lợi, dự thảo quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Thủ tướng chỉ ra nguy cơ một số người mua nhà ở xã hội chỉ chờ đủ 5 năm để bán theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời.

Dự thảo cũng hạn chế phân lô, bán nền tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I, loại II, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở theo quy định. Với chung cư cũ, thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình, khi phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc góp kinh phí xây dựng lại.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng chỉ rõ luật hiện hành đã bộc lộ một số bất cập, như đại biểu nêu. Thông tin dự án, tình trạng pháp lý chưa được công khai đầy đủ, kịp thời. Vẫn còn tình trạng lách luật để huy động vốn, tranh chấp kéo dài trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Điều kiện kinh doanh, thủ tục còn rườm rà; một số quy định còn chồng lấn với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Trong khi đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt yêu cầu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định, kiểm soát chặt chẽ đầu cơ, xây dựng dữ liệu bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”. Vì vậy, Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo hoàn thiện dự thảo theo tám nhóm nội dung.

Trước hết là xây dựng quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, gắn với mã định danh điện tử. Theo Thủ tướng, trước đây chưa có quy trình chung từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý tới ký hợp đồng, thanh toán, bàn giao; trách nhiệm các bên chưa rõ nên người mua dễ gặp rủi ro. Dự thảo bổ sung các nguyên tắc của khung quy trình giao dịch bất động sản.

Thứ hai là bảo vệ người mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai. Trước khi bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện, đồng thời phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trước tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, dự thảo quy định chỉ được thu đặt cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, mức dự kiến không quá 5%.

Thứ ba là hoàn thiện hợp đồng mẫu; thứ tư là chuyển nhượng dự án và phân quyền cho địa phương quy định về chuyển nhượng dự án để đảm bảo xử lý chồng lấn giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư; thứ năm là điều kiện kinh doanh với dự án trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT; thứ sáu là cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính; thứ bảy là minh bạch thị trường, dữ liệu, công cụ điều tiết; thứ tám là hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản.

“Đây là những nội dung rất cần thiết phải hoàn thiện để bảo đảm luật đi vào thực tiễn, giải quyết được những bất cập đối với kinh doanh bất động sản”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Các đại biểu tham gia thảo luận tại Tổ 3

Thủ tướng cho biết, Chính phủ cũng sẽ chỉ đạo các cơ quan chủ trì phối hợp tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến thẩm tra của các cơ quan của Quốc hội, ý kiến đại biểu Quốc hội để hoàn thiện các dự thảo luật và các văn bản hướng dẫn. Quan trọng nhất là bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, không mâu thuẫn và áp dụng được trên thực tiễn. Vì ba dự thảo luật này, nếu khi được ban hành mà có vướng mắc, sẽ cản trở ngay lập tức việc phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.