Tiền sử dụng đất vượt giá trị đất: cần lộ trình và phân nhóm hợp lý

Cần phân nhóm để người dân không "mắc kẹt"

Trong những ngày vừa qua, trên các trang mạng xã hội và các phương tiện truyền thông tại Nghệ An đang xôn xao câu chuyện chia sẻ của một người dân trú tại phường Hưng Lộc, TP Vinh về việc phải bỏ ra số tiền gần 4,5 tỉ đồng nếu muốn chuyển mục đích sử dụng khoảng 300m2 đất vườn sang đất ở, trong khi giá trị thị trường của thửa đất này giới bất động sản định giá chỉ khoảng 3 tỉ đồng.

Sở dĩ có tình trạng này xảy ra bởi bảng giá đất của tỉnh Nghệ An năm 2025 đã được HĐND tỉnh thông qua và có hiệu lực từ ngày 21-5, với mức tăng giá đất ở vùng đô thị, nông thôn từ 2 - 15 lần so với bảng giá giai đoạn 2020 - 2024.

Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí và các khoản phạt liên quan đến đất đai. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định và công bố bảng giá đất lần đầu từ ngày 1-1-2026, sau đó điều chỉnh hằng năm hoặc đột xuất nếu cần thiết.

Theo ông Huỳnh Ngọc Thanh, chuyên gia đào tạo quy hoạch, việc nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng đáng kể so với trước. Chính sách này cần được nhìn nhận từ cả góc độ Nhà nước và người dân.

Về mặt tích cực, giá đất tăng giúp người dân được đền bù sát với giá thị trường khi bị thu hồi đất, hạn chế khiếu kiện. Đồng thời, Nhà nước cũng hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản và có cơ sở tính tiền sử dụng đất sát thực tế hơn.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, người dân gặp khó khi chuyển mục đích sử dụng đất. Giá tăng đột ngột khiến nhiều người không đủ khả năng tài chính, buộc phải rút hồ sơ hoặc hoãn kế hoạch tách sổ, lên thổ cư. Việc điều chỉnh cần có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc cho người dân.

UBND TPHCM đề xuất mở rộng một số trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất. Ảnh: TL

Theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 21-10-2024, bảng giá đất ở tại quận Phú Nhuận (cũ) đã tăng trung bình từ 5 đến 5,6 lần so với bảng giá cũ theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND. Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính theo bảng giá mới.

Chẳng hạn, với 100m² đất trồng cây lâu năm trên đường Đào Duy Anh, người dân từng chỉ phải nộp khoảng 2,3 tỉ đồng, nay có thể phải nộp hơn 13 tỉ đồng. Mức tăng đột biến khiến nhiều hộ dân không kham nổi, buộc phải hoãn hoặc từ bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất. Hệ quả là hàng loạt kế hoạch xây nhà, tách thửa, chia tài sản cho con cái cũng bị đình trệ.

Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định, mỗi chính sách đất đai đều có tác động khác nhau đến từng nhóm đối tượng, tùy thuộc vào mục tiêu điều hành của cơ quan quản lý trong từng giai đoạn. Với những người đã sở hữu đất ở, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường giúp tăng mức đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó thúc đẩy giải phóng mặt bằng và triển khai nhanh các dự án hạ tầng.

Đồng thời, chính sách này góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan. Ngược lại, người đang sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất chưa lên thổ cư sẽ gặp khó khăn hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng do chi phí tăng cao. Về phía doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án, chi phí đầu vào tăng khiến giá bán bất động sản đội lên, đẩy gánh nặng về phía người mua cuối cùng.

Hiện nay, tại các khu vực vùng ven TPHCM cũ vẫn còn nhiều diện tích đất nông nghiệp đang chờ chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, như tách sổ, chia tài sản hoặc tạo chỗ ở cho con cái ra riêng.

Tuy nhiên, nhóm người dân này đang chịu tác động lớn từ chính sách giá đất mới. Theo chuyên gia, cần có cơ chế điều chỉnh hợp lý để hỗ trợ người dân ở lâu năm chuyển mục đích sử dụng với diện tích nhỏ khoảng vài chục mét vuông phục vụ nhu cầu để ở, tránh áp dụng cho trường hợp các nhà đầu tư ôm đất lớn đến vài trăm, vài nghìn mét vuông, chờ tách thửa, lên thổ cư rồi phân lô bán nền trục lợi.

Nên điều chỉnh linh động và lộ trình phù hợp

Chia sẻ với KTSG Online, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TPHCM, các nguyên tắc định giá tài sản công được quy định tại Luật Giá 2023 và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, việc định giá phải đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá, đồng thời phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Mục tiêu là để tránh thất thoát ngân sách nhà nước và đảm bảo công bằng cho người dân.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bảng giá đất do Nhà nước ban hành lại cao hơn giá thị trường thực tế, đặc biệt ở những khu vực ít giao dịch hoặc có biến động thị trường mạnh. Điều này có thể dẫn đến việc người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn giá trị thực tế, gây ra sự bất cập và có thể không hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc định giá tài sản công như đã nêu.

“Tôi cho rằng nên cập nhật bảng giá đất thường xuyên hơn, hoặc cho phép linh hoạt áp dụng giá thị trường thông qua thẩm định độc lập trong một số trường hợp đặc thù”, ông nói.

Chuyên gia Huỳnh Ngọc Thanh nói thêm chính sách giá đất hiện hành đang hướng đến việc tiệm cận giá thị trường, phù hợp với bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Bên cạnh đó, để tránh tình trạng người dân bị “sốc” khi giá đất điều chỉnh tăng đột biến, Nhà nước cần xây dựng lộ trình áp dụng rõ ràng. Việc ban hành quyết định điều chỉnh có thể thực hiện theo từng giai đoạn, chia nhỏ mức tăng qua các năm, giúp người dân giảm áp lực tài chính và có thời gian thích ứng, từ đó tạo điều kiện để các chính sách đi vào thực tiễn một cách hiệu quả.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay khi việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đang là chủ đề được quan tâm, việc rút ngắn chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở là cần thiết. Khoảng cách quá xa khiến số thuế phải nộp khi chuyển đổi trở thành gánh nặng với người dân. Việc điều chỉnh phù hợp sẽ góp phần giảm chi phí chuyển đổi, nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu và lợi ích chung.

Nhiều người dân thực hiện giấy tờ, thủ tục hành chính đất đai liên quan khi có bảng giá đất mới. Ảnh: Hoàng An

Luật sư cũng gợi ý thêm trong trường hợp người dân đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau đó không đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, pháp luật hiện hành cho phép áp dụng một số biện pháp cụ thể.

Thứ nhất, người dân có thể xin ghi nợ tiền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, điểm a khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và khoản 1 Điều 26 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Thứ hai, nếu thuộc diện ưu đãi theo quy định tại Điều 157 Luật Đất đai 2024, người dân có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp không thuộc diện được ghi nợ hoặc miễn, giảm, người dân vẫn có thể chủ động rút hồ sơ đã nộp để tạm dừng việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Hoàng An