Tiếp tục khơi thông nguồn lực đất đai

Nhiều dự án nhà ở xã hội đình trệ do những khúc mắc liên quan quyền sử dụng đất. Ảnh: Đức Thanh

Doanh nghiệp và người dân đều có lợi

Dù có phần cập rập, Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Dự thảo) cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý bổ sung vào Chương trình Xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024.

Nội dung này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ tám đang diễn ra, sau khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đặt lên bàn nghị sự trong phiên họp chiều 3/11.

Giải pháp được Chính phủ đề xuất tại Dự thảo là tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết này phải đáp ứng một số điều kiện, trong đó có điều kiện phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Nghị quyết cũng quy định một số tiêu chí mà các dự án cần đáp ứng, trong đó có tiêu chí dự án được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt…

Đánh giá tác động về kinh tế của giải pháp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo) nêu mặt tích cực là Nhà nước tạo lập được thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản phát triển phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Ngân sách nhà nước thu được các khoản thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời ngân sách nhà nước không phải bỏ ra để chi tiền bồi thường, hỗ trợ, xây dựng các khu tái định cư.

Tác động tích cực với doanh nghiệp là được hưởng lợi về kinh tế thông qua việc có thêm một phương thức đầu tư, rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án, việc tiếp cận đất đai nhanh chóng thông qua việc thỏa thuận với người dân hoặc đề xuất dự án trên chính thửa đất đang có quyền sử dụng.

Người dân cũng được hưởng lợi về kinh tế do giá thỏa thuận với doanh nghiệp cao, phù hợp với mong muốn của người dân.

Đánh giá thực trạng về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường dẫn số liệu báo cáo của 48 tỉnh, thành phố (chưa có TP.HCM, Bình Dương) hồi đầu năm nay, cho thấy, có 579 dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế thỏa thuận hoặc đang có quyền sử dụng đất. Trong đó, có 493/579 dự án có dấu hiệu vướng mắc liên quan quy định tại Luật Nhà ở năm 2023.

Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 127, Luật Đất đai năm 2024, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở. Mặt khác, theo quy định của Điều 79, Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, với những quy định của pháp luật nêu trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại hiện nay gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên các trường hợp này không được chấp thuận.

Khơi thông nguồn lực, chứ không hợp thức hóa sai phạm

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai), Ủy viên Thường trực Ủy ban Quốc phòng - An ninh của Quốc hội bày tỏ sự đồng tình cao với đề xuất thí điểm của Chính phủ, bởi đây là gỡ điểm nghẽn của pháp luật, chứ không phải là hợp thức hóa sai phạm.

“Không nên hình dung nghị quyết này là để hợp thức cho các dự án đang có vướng mắc. Mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là vấn đề được nhiều doanh nghiệp đợi chờ, hy vọng sẽ được giải quyết ở Luật Đất đai 2024, nhưng Luật cũng không quy định, vì đây là vấn đề rất mới”, ông An trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Vị đại biểu Đồng Nai nhấn mạnh, đề xuất ở Dự thảo là vấn đề pháp lý, thí điểm cho phép làm khác với Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Đây là giải pháp để phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao vai trò sử dụng đất đai đối với nền kinh tế, theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", là “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”, “có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất…”, “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

“Cũng là dự án làm nhà ở thương mại, nếu đúng quy hoạch, đúng trình tự, thủ tục và chỉ không có đất ở thì tại sao không cho thực hiện để tăng nguồn cung nhà ở”, ông An đặt vấn đề.

Điều cần lưu ý, theo ông An, khi nghị quyết thí điểm có hiệu lực sẽ có hai hệ thống quy định về đất cho dự án nhà ở thương mại, gồm quy định tại nghị quyết này và quy định tại Luật Đất đai 2024. Các quy định này phải có sự hài hòa. Theo đó, nghị quyết thí điểm cần làm rõ tiêu chí và điều kiện của các dự án nhà ở thương mại thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

“Các tiêu chí và điều kiện ở Dự thảo Nghị quyết cơ bản là hợp lý”, ông An nhận xét.

Về phạm vi thí điểm, Chính phủ đề nghị thực hiện ở cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để tránh cơ chế xin - cho, nhưng quá trình thẩm tra, một số ý kiến cho rằng, cần cân nhắc phạm vi thực hiện thí điểm. Cụ thể, ở những địa bàn có tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở cao, như ở vùng nông thôn, đa số người dân có nhà ở rồi, tỷ lệ đô thị hóa không cao, thì không nhất thiết phải thí điểm.

Tuy nhiên, theo đại biểu Trịnh Xuân An, với các đối tượng áp dụng được nêu tại Dự thảo thì việc thí điểm sẽ diễn ra ở đô thị là chính. “Quan trọng nhất là phải công khai, minh bạch, không tạo nên việc đi xin dự án, thậm chí là chạy dự án”, ông An nêu quan điểm.

Phải giải quyết từ gốc

Nếu thí điểm trên diện rộng thì nguy cơ lợi dụng chính sách sẽ rất cao. Thí điểm là cần thiết, nhưng chỉ nên lựa chọn một số địa bàn và một dự án hiện hữu… Khi hoàn thiện Luật Đất đai 2024, các đại biểu đã đặt lên đặt xuống, nhìn trước nhìn sau và thấy rằng, không nên mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thế mà Luật Đất đai vừa có hiệu lực thi hành xong lại làm khác đi thì có nên không?

Trước mắt, nên thí điểm tại Hà Nội và TP.HCM để hỗ trợ cho hai thị trường này, nhưng phải đi vào từng dự án cụ thể, có Ban Chỉ đạo xem xét công khai, rõ ràng, để không bị lợi dụng chính sách.

Tôi cho rằng, khi thí điểm thì sẽ tăng cung nhà ở, nhưng cũng không phải là tăng được nhiều. Vấn đề hiện nay nằm ở chỗ sản phẩm nhà ở thương mại không nhắm tới người có nhu cầu thực, mà nhắm tới nhu cầu đầu cơ. Sai ở chỗ đó. Như vậy, phải giải quyết từ gốc là chống đầu cơ, còn thí điểm thì ở phạm vi nhất định để giải quyết khâu lãng phí thôi, chứ đề xuất như Dự thảo, tôi thấy chưa đủ sức thuyết phục.

- Đại biểu Trần Văn Lâm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Nguyễn Lê