Tìm lối ra cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào khó khăn từ một năm nay. Những ông lớn đầu ngành liên tục “kêu cứu” và chấp nhận nhiều biện pháp “đau thương” như thu hẹp quy mô, giảm nhân sự, dừng hoặc bán bớt dự án để sống sót.

Những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản được Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ chỉ ra gồm vướng mắc về vốn, pháp lý đất đai, phát triển nhà ở xã hội, hay thông tin xử lý sai phạm một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc giải quyết những vấn đề trên không dễ dàng, dù Chính phủ và các cơ quan quản lý liên tục ban hành những chính sách mang tính gỡ khó.

Doanh nghiệp bất động sản chiếm đa số trong danh sách chậm thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Ảnh: LÊ VŨ

Khó chồng khó

Các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho biết có 3 vướng mắc chính của thị trường BĐS cần tập trung tháo gỡ.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý. TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, cho rằng quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư với nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Cụ thể, hiện chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/BĐS. Ngoài ra, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tế, dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Chẳng hạn, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án… và mới được tháo gỡ một phần tại Nghị định 10/2023. Bên cạnh đó, quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương, cùng tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy của một bộ phận cán bộ thừa hành đã làm chậm, thậm chí ách tắc nhiều dự án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Tổ phó Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ, cho biết hiện tồn tại một số vướng mắc pháp luật về đất đai, như xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Trong đó, khó khăn trong việc xác định đâu là giá đất thị trường hiện chiếm hơn một nửa vấn đề tại các dự án.

Về phía doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho biết ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến nhiều dự án bất động sản phải dừng hoạt động.

“Giai đoạn 2021 – 2022 và đến thời điểm này hầu như pháp lý của thị trường bất động sản đang bị tắc. Pháp lý tắc nghẽn thì nguồn cung ảnh hưởng và đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay”, ông Bình nói.

Cũng theo ông Bình, thủ tục hành chính cho dự án bất động sản sẽ mất 1,5-2 năm, nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4 – 5 năm hay thậm chí là 10 năm. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị “thắt” lại.

Thứ hai, vướng mắc về cung – cầu và giá cả. Theo TS Cấn Văn Lực, vướng mắc pháp lý khiến rất ít dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là nguồn cung ở phân khúc nhà cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội.

“Việc thiếu nguồn cung, cộng chi phí làm dự án lớn và chi phí đầu vào tăng, cùng việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá BĐS Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với mức 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia”, ông Lực nói.

Thứ ba, vướng mắc về nguồn vốn. Ông Lực cho biết nguồn vốn tư nhân đầu tư vào BĐS giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới trong quí 1-2023 là 940 doanh nghiệp – giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, vốn đăng ký đạt 53.000 tỉ đồng – giảm 60,5%, có hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại – giảm 2,6%.

Vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS đạt 766 triệu đô la Mỹ trong quí 1-2023, chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký và đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Còn giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu đô la Mỹ, chiếm 5,3%.

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang có dấu hiệu phục hồi khi các doanh nghiệp BĐS phát hành lượng trái phiếu trị giá 23.300 tỉ đồng trong quí 1-2023 – chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Bà Nguyễn Thu Hằng, Tổng giám đốc Vinhomes, cho biết thị trường BĐS đang có khó khăn tạm thời khi dòng tiền vào thị trường còn yếu. Do dó, doanh nghiệp sẽ tập trung vào các dự án đang tiến hành để đảm bảo bàn giao đúng thời hạn cho cư dân. Đồng thời, thực hiện các chính sách sau bán hàng để hút cư dân về ở.

Với các dự án đang nghiên cứu, bà Hằng cho biết doanh nghiệp sẽ “tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện dự án, chờ thời cơ tới đẩy mạnh bán hàng”.

Bên cạnh những vướng mắc trên, việc xử lý sai phạm với các dự án, doanh nghiệp cũng ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý chung của thị trường BĐS. Cụ thể, trong một báo cáo gửi Bộ Xây dựng tháng 2-2023, UBND TPHCM cho biết nguồn cung thị trường giảm rõ rệt do quy định về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh, kiểm tra, kiểm toán, rà soát thủ tục pháp lý, quy hoạch, dẫn đến sự đùn đẩy, chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo quy định phối hợp liên thông, đồng bộ. Điều này làm khan hiếm dự án nhà ở đủ điều kiện pháp lý để bổ sung thị trường.

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quí 1-2023 của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thấy việc chậm cấp phép và thanh tra đồng loạt đã làm cho nhiều dự án bị tạm ngừng triển khai. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản thị trường trong thời gian qua.

Lối ra nào cho thị trường bất động sản?

Khó khăn của thị trường địa ốc vừa qua, theo các chuyên gia, đã tạo hệ lụy lên nền kinh tế bởi đây là ngành có sức lan tỏa, tác động đến nhiều ngành nghề. Đây cũng là điểm nghẽn cần đột phá nhằm hướng đến lành mạnh hóa thị trường tiền tệ, vốn, phát triển các ngành công nghiệp liên quan như xi măng, thép, giải quyết được việc làm.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng hai nút thắt cần tháo gỡ ngay trong năm 2023 là pháp lý và tài chính.

Với vấn đề pháp lý, ông cho rằng cần sớm kết thúc thanh tra, xử lý đối với các dự án bị tạm dừng để doanh nghiệp tiếp tục triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.

“Hiện có rất nhiều dự án vì bị thanh tra nên phải dừng lại, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, lý thuyết không chấp nhận hợp pháp hóa các sai phạm, nhưng cơ quan chức năng phải hiểu xử lý các dự án bất động sản không dễ, cần có những hành động phù hợp hơn. Do đó, cần tập trung giải quyết các vướng mắc pháp lý từ trung ương đến địa phương bằng cách thành lập các ban xử lý, trong đó, các hướng dẫn phải cụ thể, không nói chung chung.

Ông Cường cũng cho rằng Quốc hội cần có một nghị quyết tức thời, trong đó có lựa chọn, vận dụng luật pháp khi có mâu thuẫn.

“Chúng ta cần xử lý ngay các bất cập mà không cần chờ các Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở”, ông nói. Theo ông, các luật này để được phê duyệt và đi vào cuộc sống cần có độ trễ từ một đến vài năm, trong khi vấn đề trên thị trường địa ốc cần ngay những giải pháp cấp bách, tương tự chính sách thời chống dịch.

Với vấn đề tài chính, ông Cường kiến nghị có giải pháp kiểm soát việc cho vay đầu cơ bất động sản; chỉ cho vay các dự án có khả năng thanh khoản và kiểm soát dòng tiền.

Ngoài ra, có thể cân nhắc việc cho phép chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu có khả năng chuyển đổi sản phẩm.

Với những dự án bất động sản có vị trí quan trọng, Chính phủ nên xem xét mua lại trái phiếu để tránh rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài.

“Thực tế đã có một số quỹ ngoại mua lại dự án của doanh nghiệp trong nước. Điều này không tốt cho phát triển thị trường cũng như những vấn đề an ninh”, ông Cường nói. Theo ông, số trái phiếu này Chính phủ có thể bán lại cho các công ty quản lý nợ để có nguồn vốn phát triển dự án.

TS Nguyễn Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường BĐS cần tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

“Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đề xuất của ông Nghĩa dược đưa ra trong bối cảnh thị trường tồn tại tình trạng phân khúc cần nguồn cung rất lớn, nhưng lại không có sản phẩm là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do thiếu cơ chế, đất đai, dòng vốn. Điều này khiến Thủ tướng có chỉ đạo tập trung nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội với một số nguồn lực cơ bản, gồm thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn.

Về dài hạn, ông Hoàng Văn Cường khuyến nghị nên bắt buộc đăng ký giao dịch đất, nhà ở. Theo đó, những giao dịch không đăng ký sẽ không được bảo hộ; bất động sản vi phạm không đăng ký, do người khác đứng tên hộ người không được mua hoặc trốn kê khai tài sản sẽ bị thu hồi. Điều này sẽ tránh được tình trạng thất thu thuế, giảm hiện tượng bơm, thổi giá.

Việc giao dịch bất động sản cũng cần được thực hiện qua sàn. Một mặt, việc này sẽ giúp người mua có đầy đủ thông tin, giá cả hàng hóa. Mặt khác, sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý thị trường tốt hơn khi có trách nhiệm xác nhận và chịu trách nhiệm về các thông tin để tính thuế, đăng ký biến động, dự báo thị trường.

Vân Phong