Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, nên vui hay buồn?

Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đã đạt mốc kỷ lục trong 5 tháng đầu năm 2025. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 28/5, dư nợ tín dụng đã vượt 16,6 triệu tỷ đồng, tăng 6,32% so với đầu năm – tương đương hơn 1 triệu tỷ đồng được bơm thêm vào nền kinh tế.

Trong đó, bất động sản là một trong những lĩnh vực ghi nhận mức tăng đáng kể, với tốc độ tăng trưởng tín dụng riêng quý I/2025 đạt 7,49%, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội – từng bị “bỏ quên” trong giai đoạn trầm lắng – đã bắt đầu “ấm lên”. Dư nợ tín dụng lĩnh vực này đến cuối tháng 4/2025 đạt 2.764 tỷ đồng, tăng 4,84% so với tháng trước.

Những con số trên là một tín hiệu tích cực, phản ánh sự định hướng lại dòng vốn của hệ thống tài chính, hướng đến nhu cầu thật và nhóm dân cư có khả năng chi trả thực.

Tín dụng bất động sản đang tăng trưởng ấn tượng, nhưng trong niềm vui cần đề phòng rủi ro.

Giới chuyên gia nhận định làn sóng tín dụng quay trở lại thị trường địa ốc có phần đóng góp quan trọng từ tiến trình hoàn thiện khung pháp lý. Trước hết, việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đồng loạt có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã tạo điểm tựa pháp lý vững chắc cho các chủ đầu tư.

Khi "nút thắt" về quyền sử dụng đất, thủ tục đầu tư, định giá đất được tháo gỡ, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển trở lại các dự án dang dở – vốn trước đó nằm im vì rào cản pháp lý và tâm lý lo ngại.

Cụ thể, theo TS. Châu Đình Linh – chuyên gia tài chính từ Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM, tín dụng bất động sản tăng cho thấy thị trường đang dần hồi phục, nhờ các chính sách tháo gỡ khó khăn và gói vay ưu đãi lãi suất kích cầu mua nhà.

"Dòng vốn quay trở lại là tín hiệu tích cực, nhưng chưa thể nói là sự phục hồi toàn diện", ông Linh nhấn mạnh.

Ở góc nhìn vĩ mô, dòng tín dụng đổ vào bất động sản có thể xem là một điểm sáng – ít nhất là trong bối cảnh thị trường từng bị "đóng băng" suốt hơn một năm. Nó cho thấy ngân hàng đã bắt đầu cởi mở hơn trong việc cấp vốn cho lĩnh vực từng được xếp vào "vùng rủi ro cao", đồng thời thể hiện niềm tin vào sự hồi phục của thị trường.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng không nên quá lạc quan với những con số. “Tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ sốt nóng trở lại. Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát rất sát, tránh nguy cơ dòng vốn bị lạm dụng cho đầu cơ hoặc chảy vào các phân khúc lệch pha nhu cầu”, ông Hiển phân tích.

Cảnh báo này không thừa, khi mà mặt bằng giá bất động sản – dù trầm lắng giao dịch – vẫn ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Sự thiếu đồng đều trong phục hồi giữa các phân khúc khiến việc bơm tín dụng cũng phải được cân nhắc kỹ lưỡng để không tạo ra "bong bóng" mới.

Với doanh nghiệp, đây là giai đoạn cần chiến lược khôn ngoan để tận dụng cơ hội nhưng không vấp bẫy rủi ro. TS. Đinh Thế Hiển khuyến nghị nên ưu tiên các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, nơi có lực cầu ổn định và ít rủi ro tồn kho.

Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn – thông qua trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác quỹ tài chính – sẽ giúp giảm áp lực phụ thuộc vào ngân hàng.

Không chỉ doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân cũng cần “chân cứng đá mềm”. Trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi rõ rệt, sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thanh khoản bất ngờ co lại. Thay vào đó, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và tiềm năng thực tế mới là chiến lược an toàn.

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản – dù là tin vui trong ngắn hạn – nhưng không thể là lời đảm bảo cho một chu kỳ tăng trưởng dài hơi nếu thiếu sự kiểm soát đồng bộ. Cần có sự phân bổ dòng vốn hợp lý, đi đúng địa chỉ, tránh tái diễn vòng luẩn quẩn “sốt – thắt – vỡ” từng khiến nền kinh tế đối mặt với hệ lụy khó lường.

Ở thời điểm hiện tại, điều mà thị trường cần không chỉ là dòng tiền – mà là một dòng tiền khôn ngoan, được định hướng đúng đắn và đặt trên nền tảng pháp lý, tài chính vững vàng. Chỉ khi đó, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản mới thực sự là niềm vui trọn vẹn.

Nhật Minh