TP.HCM điều chỉnh quy hoạch để thay thế các chung cư cũ xuống cấp

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được vừa có ý kiến chỉ đạo các Sở Quy hoạch- Kiến trúc (QH-KT), Sở Xây dựng và UBND các phường có chung cư cũ về việc rà soát điều chỉnh quy hoạch đô thị để thực hiện chương trình cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP.

16 dự án chung cư cấp D

Chủ tịch UBND TP.HCM giao UBND các phường chủ động rà soát, đánh giá quy hoạch, xem xét tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, công bố điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu trên địa bàn đối với từng vị trí chung cư.

Việc rà soát, đánh giá phải đảm bảo phù hợp về điều kiện và loại hình điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 theo quy định tại Điều 45 và Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024.

Chung cư cũ cấp D trên đường Lý Thường Kiệt, TP.HCM. Ảnh: NGUYỄN CHÂU

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu UBND các phường chủ động rà soát, báo cáo gửi Sở QH-KT xem xét có ý kiến, trình UBND TP đưa vào danh mục điều chỉnh làm cơ sở triển khai dự án theo quy định.

Sở QH-KT được giao phối hợp với Sở Xây dựng xem xét nội dung báo cáo kết quả rà soát, đề xuất điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu để triển khai dự án xây dựng chung cư của UBND phường, báo cáo UBND TP đưa vào danh mục điều chỉnh tổng thể làm cơ sở triển khai dự án theo quy định.

Đồng thời tiếp tục phối hợp với UBND các phường để thống nhất các giải pháp về quy hoạch phù hợp đối với từng dự án chung cư có vướng mắc về quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo tính khả thi và phù hợp với các quy định hiện hành.

Trước đó, Sở QH-KT TP.HCM đã có báo cáo về kết quả rà soát điều chỉnh quy hoạch đô thị để thực hiện chương trình chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Theo Sở QH-KT, đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP.HCM hiện có 39 dự án chung cư cũ. Trong đó có 16 dự án chung cư cấp D; 13 chung cư cũ không thuộc chung cư cấp D; 10 cụm chung cư xây dựng trước năm 1975 chưa thực hiện di dời, tháo dỡ khẩn cấp, UBND các quận đề xuất thực hiện chỉnh trang.

Nhiều khó khăn trong điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án

Qua tổng hợp ý kiến của UBND các phường, Sở QH-KT đưa ra một số khó khăn, vướng mắc trong công tác rà soát, điều chỉnh quy hoạch để thực hiện dự án.

Cụ thể, nhiều khu chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 với tầng cao và hệ số sử dụng đất thấp, mật độ xây dựng cao, thuộc khu vực nội thành TP có mật độ dân số cao, trong khi chỉ tiêu đất hạ tầng xã hội còn thấp so với quy chuẩn.

Trường hợp giữ chỉ tiêu quy hoạch thấp theo quy hoạch cũ thì dự án không đảm bảo hiệu quả tài chính do phải bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân cũ, chi phí bồi thường, tạm cư và xây dựng lớn, dẫn đến khó thu hút nhà đầu tư tham gia.

Do đó, cần thiết phải tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc để đảm bảo hiệu quả dự án, thu hút đầu tư. Tuy nhiên, việc tăng quy mô dân số và tầng cao, hệ số sử dụng đất công trình làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực như giao thông, trường học, công viên, thoát nước nên việc rà soát, đề xuất điều chỉnh cục bộ quy hoạch không đảm bảo các điều kiện về điều chỉnh cục bộ quy hoạch theo quy định.

Một trong những khó khăn nữa mà Sở QH-KT đưa ra là một số khu chung cư cũ có diện tích khu đất nhỏ, manh mún, không đủ quỹ đất để bố trí bãi xe, cây xanh, công trình công cộng và khoảng lùi theo tiêu chuẩn quy hoạch hiện hành hoặc không đảm bảo giao thông kết nối và điều kiện về thoát hiểm, thoát nạn theo quy định...

Bên cạnh đó, để xây dựng lại chung cư mới thay thế chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM đảm bảo hiệu quả, cần thiết tăng quy mô dân số tại khu vực so với quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, quy mô dân số hiện trạng tại một số khu vực đã vượt so với quy mô dân số của đồ án quy hoạch phân khu được duyệt, nên không có cơ sở điều chỉnh bổ sung quy mô dân số cho dự án xây dựng mới chung cư cũ...