Tp.HCM: Thiếu hụt nguồn cung và giá bất động sản neo cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm

Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam cho thấy Tp.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trong kế hoạch phát triển 235.000 căn nhà giai đoạn 2021–2025, đến nay thành phố mới chỉ đạt 24%, tương ứng khoảng 56.000 căn, còn thiếu gần 179.000 căn so với mục tiêu đề ra.

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM chưa có dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Nguồn cung vẫn hạn chế, đặc biệt là thiếu vắng hoàn toàn phân khúc nhà ở thương mại bình dân và nhà ở cho người thu nhập thấp, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận với nhu cầu sở hữu nhà ở thực.

Trước đó, trong quý I/2025, Tp.HCM chỉ có 800 căn hộ được mở bán, giảm đến 70% so với quý trước. Phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m²) chỉ chiếm 13% trong tổng số sản phẩm. Sang quý II, nguồn cung nhích nhẹ với khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được đưa ra thị trường, nâng tổng số căn mở bán trong nửa đầu năm lên 1.400 căn hộ và 132 căn thấp tầng.

Đối với thị trường căn hộ, dù nguồn cung căn hộ đã tăng gấp đôi so với quý trước, nguồn cung của 6 tháng đầu năm nay vẫn thấp hơn 16% so với tổng nguồn cung của 6 tháng đầu năm 2024 và thấp nhất kể từ 2015 đến nay. Điều này cho thấy nguồn cung chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại Tp.HCM liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm nay.

Đặc biệt để kích cầu, trong thời gian này, chủ đầu tư áp dụng thêm nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9 - 16% tùy phương thức thanh toán, hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm, tặng thêm gói nội thất…

CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung nhà ở mới tại Tp.HCM vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới trong năm 2025 của khu vực Tp.HCM mới.

Báo cáo tình hình bất động sản quý II/2025 của Sở Xây dựng Tp.HCM cũng chỉ ra, TPHCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở. Trong đó có 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, tổng diện tích 309.560 m2 và tổng mức đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng.

Số lượng dự án bất động sản được cấp phép là 3, dự án đang triển khai là 31, có quy mô 20.119 căn nhà với diện tích 2.050.267 m2 sàn xây dựng.

Tp.HCM còn có 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được triển khai trong quý II với quy mô 2.874 căn hộ, diện tích 259.335 m2 sàn. Tp.HCM xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đối với 2 dự án, gồm 1.389 căn nhà có tổng diện tích sàn 112.367 m2 thuộc phân khúc cao cấp. Tổng giá trị vốn cần huy động là 4.881 tỷ đồng.

Sở Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM đã dần phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024, đến cuối năm 2024 tăng 2,6%. Tốc độ tăng trưởng còn chậm nhưng đã có tín hiệu tích cực và có điểm sáng trong hoạt động. Một số dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án cũ được tái khởi động nhờ được tháo gỡ khó khăn.

Nguồn cung lệch phân khúc, người thu nhập thấp gặp khó

Theo CBRE, phần lớn sản phẩm mở bán trong năm 2025 thuộc phân khúc trung cấp (hạng B). Nhà ở thương mại bình dân và nhà cho người thu nhập thấp gần như không có trên thị trường Tp.HCM.

Sở Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM đã dần phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024, đến cuối năm 2024 tăng 2,6%.

Bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam – cho biết thủ tục pháp lý kéo dài đang là rào cản chính khiến nguồn cung không thể bứt phá. Các vướng mắc trong xác định chi phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch cần được ưu tiên tháo gỡ trong 6–12 tháng tới để thị trường hồi phục mạnh hơn.

Tương tự, ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Tp.HCM thừa nhận, giá nhà ở tại Tp.HCM cao so với cả nước. Phân khúc nhà ở đa phần là nhà cao cấp. Tp.HCM hiện không có nhà ở thương mại bình dân và nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp, dẫn đến việc người dân khó tiếp cận và sở hữu được nhà ở.

Các khó khăn mà chủ đầu tư dự án đang gặp phải là vướng mắc pháp lý trong đầu tư xây dựng (liên quan đến quy hoạch, đất đai, tín dụng...), khủng hoảng kinh tế, tái cấu trúc doanh nghiệp, áp lực cạnh tranh, thiếu vốn...

Để góp phần kiểm soát và điều chỉnh giá nhà tại Tp.HCM, theo ông Dũng, cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía. Đầu tiên là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân được xem là giải pháp cốt lõi. Tp.HCM cần ưu tiên quỹ đất, chính sách ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá thấp.

Đồng thời, tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, góp phần tăng nguồn cung nhà ra thị trường, giảm áp lực lên giá bất động sản. Thành phố rà soát và có biện pháp xử lý các dự án “treo”, hỗ trợ doanh nghiệp gỡ khó, thúc đẩy xây dựng dự án để đưa vào sử dụng, tránh lãng phí nguồn lực và tạo thêm nguồn cung nhà.

Biện pháp tiếp theo là đẩy nhanh quá trình giải quyết các thủ tục hành chính và minh bạch thông tin. Tp.HCM đã có quy hoạch chung thành phố, do đó, cần tăng cường tập trung giải quyết thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản...

Quốc Lâm