TP.HCM: Từ ngày 9.1, căn hộ 32m2 chỉ tính 1 người

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND, chính thức xác lập một kỷ nguyên mới cho việc quản lý dân số nhà cao tầng.

Công thức tính toán mới theo diện tích căn hộ

Từ lâu, việc xác định dân số trong các dự án cao tầng luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa các nhà phát triển bất động sản và các nhà quản lý đô thị. Quy định mới ban hành kèm theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND đã cụ thể hóa các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, áp dụng riêng cho đặc thù của một siêu đô thị như TP.HCM.

Phạm vi điều chỉnh của văn bản này bao phủ rộng khắp từ căn hộ chung cư thông thường, căn hộ tái định cư, nhà ở xã hội cho đến các loại hình mới nổi như căn hộ lưu trú (condotel) và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Từ ngày 9.1.2016, những căn hộ từ 25 - 32m2 tại TP.HCM chỉ được 1 người lưu trú - Ảnh: minh họa

Điểm đáng chú ý nhất là nguyên tắc kiểm soát dân số phải đồng bộ tuyệt đối với chỉ tiêu hạ tầng. Điều này có nghĩa là số lượng cư dân trong một tòa nhà không thể được tính toán một cách cảm tính mà phải dựa trên khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông, trường học và bệnh viện tại khu vực đó. Thành phố đang kiên quyết hướng tới mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người, một con số phản ánh tham vọng nâng cao chất lượng sống của cư dân trong giai đoạn tới.

Quy định mới đã xóa bỏ sự mập mờ trong việc dự báo dân số khi đưa ra một bảng quy đổi chi tiết dựa trên diện tích sử dụng và số phòng ở. Đối với các dự án căn hộ thương mại, việc tính toán dân số giờ đây được phân lớp rất tỉ mỉ.

Cụ thể, căn hộ 1 phòng có diện tích từ 25 - 32m2 được tính 1 người; căn hộ 1 phòng có diện tích từ trên 32 - 56m2 được tính 2 người; căn hộ có diện tích từ trên 56 - 64m2 dù có 2 phòng ngủ vẫn chỉ được tính 2 người... Sự phân cấp này kéo dài cho đến những căn hộ hạng sang trên 160m2 hoặc có 4 phòng ngủ trở lên, được tính là 6 người.

Đáng chú ý, thành phố cũng thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến tính chất đặc thù của nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư. Tại phân khúc này, định mức dân số có phần linh hoạt hơn khi xuất hiện cả những chỉ số lẻ như 1,5 người hay 2,5 người cho các căn hộ có diện tích trung bình. Đối với các loại hình văn phòng kết hợp lưu trú, việc xác định dân số cũng sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các tiêu chí quy đổi tương tự căn hộ ở, chấm dứt tình trạng "lách luật" để tăng mật độ cư dân bất hợp lý.

Trách nhiệm của từng đơn vị

Để quy định đi vào cuộc sống, TP.HCM đã phân định rõ trách nhiệm cho từng đơn vị: Sở Quy hoạch - Kiến trúc tham mưu và kiểm tra các vướng mắc phát sinh; Sở Xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng. Đặc biệt, chính quyền cấp cơ sở như phường, xã lập kế hoạch kiểm tra việc chấp hành của các chủ đầu tư và quá trình công trình đã đưa vào khai thác.

Những dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc đã qua bước thẩm định thiết kế cơ sở trước khi quy định này có hiệu lực sẽ không phải tính toán lại dân số.

Hồ Quang