TP. Hồ Chí Minh chống thất thu thuế trong quản lý, vận hành chung cư
Chi cục Thuế khu vực II vừa có thông báo hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế đối với hoạt động quản lý, vận hành chung cư. Theo đó, dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp, nên các đơn vị khi cung cấp dịch vụ này phải lập hóa đơn giá trị gia tăng, kê khai nộp thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy dịnh của pháp luật về thuế.
Theo quy định, các đơn vị cung cấp dịch vụ, quản lý, vận hành tòa nhà chung cư phải kê khai thuế GTGT, TNDN.
Hướng dẫn doanh nghiệp hiểu để tăng tính tuân thủ
Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định rõ chức năng, quyền hạn của các bên liên quan đến việc vận hành tòa nhà chung cư như chủ sở hữu, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà; cũng như các hoạt động tổ chức hội nghị chung cư, bình bầu thành viên ban quản trị, quy chế thu chi, bảo trì, giá dịch vụ quản lý vận hành…; kinh phí quản lý vận hành tòa nhà…
Quy định về hóa đơn, chứng từ
Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ quy định: Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biểu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và phải ghi đầy đủ nội dung.
Nhằm gia tăng hơn nữa hiệu quả quản lý thuế, hạn chế thấp nhất tình trạng thất thu ngân sách và tăng tính tuân thủ pháp luật thuế đối với các doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến lĩnh vực này, Chi cục Thuế khu vực II đã ban hành nhiều thông báo hướng dẫn cụ thể. Riêng trong văn bản hướng dẫn mới nhất gửi đến các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, các ban quản trị nhà chung cư, các tổ chức khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, Chi cục Thuế khu vực II dẫn Điều 29 của Luật Nhà ở nêu rõ, việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ ký giữa đơn vị quản lý vận hành và ban quản trị. Trong trường hợp bầu ban quản trị mới tại hội nghị nhà chung cư lần đầu mà chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận, ban quản trị theo quy định tại Điều 23, thì các bên thực hiện quyền và trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung đã được hội nghị nhà chung cư thông qua. Sau khi ban quản trị được công nhận thì thỏa thuận, thống nhất ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật…
Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNDN, cùng các quy định nêu trên, nguyên tắc chính sách thuế đối với hoạt động quản lý vận hành chung cư như sau: Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật…
Đơn vị vận hành chung cư phải kê khai thuế
Cũng theo hướng dẫn của cơ quan thuế TP. Hồ Chí Minh, tùy theo hợp đồng giữa ban quản trị (được hội nghị nhà chung cư thành lập theo hình thức bình bầu)/chủ đầu tư (đối với nhà chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu) với đơn vị quản lý vận hành chung cư, thì đơn vị quản lý vận hành chung cư thu tiền, lập hóa đơn và kê khai, nộp thuế đối với dịch vụ cung cấp theo quy định. Cụ thể, nếu hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà theo hình thức tự quản lý vận hành phù hợp theo quy định pháp luật về nhà ở (Ban quản trị được thành lập để thu tiền các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành) thì ban quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ nêu trên phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định. Việc sử dụng hóa đơn của ban quản trị thực hiện theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.
Còn nếu hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn, thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành tòa nhà thực hiện dịch vụ quản lý vận hành trọn gói (chỉ giao ban quản trị đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà ký kết hợp đồng), đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; ký hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ và nhận hóa đơn từ các nhà cung cấp đối với các hàng hóa, dịch vụ (như dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng...) thì khi thu tiền dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời phải kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với dịch vụ cung cấp theo quy định.
''Như vậy, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định của pháp luật về thuế'' - văn bản hướng dẫn của Chi cục Thuế khu vực II nêu rõ.
Ban quản trị tòa nhà chung cư có nên tự thu, tự chi?
Theo quan điểm của chuyên gia tư vấn Công ty TNHH Luật Việt Thành, ban quản trị tòa nhà chung cư nên giao khoán toàn bộ cho đơn vị quản lý vận hành, chỉ theo dõi tiền gửi ngân hàng, lãi tiền gửi ngân hàng và chi phí sử dụng quỹ bảo trì. Việc lập hóa đơn, kê khai nộp thuế đối với các hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe… sẽ thuộc về đơn vị quản lý vận hành.
Bởi với mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành, các hoạt động thu tiền như phí quản lý, gửi xe, nước sinh hoạt, cho thuê tiện ích hồ bơi, phòng tập thể hình, trạm phát sóng viễn thông, bãi xe taxi, cây ATM, phát hành thẻ giữ xe, thẻ ra vào tòa nhà… là nguồn thu thường ban quản trị nhờ ban quản lý thu hộ. Sau đó ban quản trị sẽ chi thuê khoán cho đơn vị vận hành tất cả hay từng hạng mục: quản lý vận hành, bảo vệ, vệ sinh, cây xanh… Tất cả các hoạt động trên đều có thể coi là hoạt động kinh doanh như một doanh nghiệp thông thường nhằm mục đích sinh lợi, không vì mục tiêu chia lợi nhuận mà có kết dư kinh phí để sửa chữa, cải tạo tòa nhà, tăng thêm tiện ích, giảm đóng góp của cư dân…
Ban quản trị phải có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT, TNDN cho tất cả các hoạt động thu chi trên, với thuế suất 10% (nếu kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ). Riêng tiền nước nếu công ty cấp nước cung cấp qua đồng hồ tổng thì ban quản trị phải xuất hóa đơn GTGT với thuế suất là 5% (Hoạt động thu tiền nước này không phải là hoạt động thu hộ, chi hộ vì công ty cấp nước không trực tiếp bán nước cho từng căn hộ mà ban quản trị vẫn hay lầm tưởng). Đối với phí quản lý, ban quản trị thu hàng tháng từ các căn hộ sau đó sau đó dùng nguồn thu này để chi cho các hoạt động quản lý vận hành, khoản phí này cũng phải xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT.
Khi lựa chọn mô hình này, ban quản trị nên hiểu là đang điều hành một doanh nghiệp kinh doanh, thành viên ban quản trị phải có người có kinh nghiệm quản lý, chuyên môn về tài chính, thuế. Nếu cảm thấy không đảm bảo, ban quản trị nên chọn mô hình giao khoán toàn bộ.
