TP. Hồ Chí Minh: Giải bài toán 'lệch pha' cung - cầu để thị trường bất động sản phát triển bền vững

TP. Hồ Chí Minh tập trung tháo gỡ "điểm nghẽn" nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và thúc đẩy phân khúc NOXH

Dù ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với doanh thu tăng trưởng ấn tượng, song thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn đối mặt với thực trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Việc tháo gỡ "điểm nghẽn" nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và đẩy mạnh dự án nhà ở xã hội đang là ưu tiên hàng đầu của chính quyền thành phố trong năm 2026.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sảnthành phố Lê Hoàng Châu Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng. Theo đó, năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt khoảng 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Bước sang hai tháng đầu năm 2026, đà tăng trưởng tiếp tục duy trì ở mức 10,5%, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư và người dân đang dần quay trở lại. Tuy nhiên, đằng sau những con số khả quan này là sự mất cân đối rõ nét trong cơ cấu sản phẩm.

Giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường gần như vắng bóng phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Trong khi đó, phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, riêng nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung. Thực tế này tạo nên một nghịch lý lớn khi nhu cầu thực của đại đa số người dân lại tập trung ở phân khúc căn hộ 1-2 phòng ngủ với mức giá từ 2-5 tỷ đồng. Sự “lệch pha” này không chỉ khiến thị trường phát triển thiếu bền vững mà còn làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở đối với người mua nhà lần đầu tại đô thị.

Trước thực trạng đó, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) được xác định là giải pháp then chốt để giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp. Năm 2025, thành phố đã hoàn thành 14 dự án NOXH với hơn 13.000 căn, đạt 100% kế hoạch đề ra, tạo tiền đề cho mục tiêu phát triển gần 200.000 căn trong giai đoạn 2026/2030. Ngay từ đầu năm 2026, thành phố đã khởi công thêm 2 dự án với quy mô 2.656 căn hộ và hiện có 11 dự án đang triển khai thi công với khoảng 9.700 căn.

Dự án nhà ở xã hội Thạnh Mỹ Lợi, TP. Hồ Chí Minh

Để chuẩn bị cho lộ trình dài hạn, chính quyền thành phố đã chuẩn bị khoảng 1.730ha quỹ đất và đang tích cực xúc tiến lựa chọn nhà đầu tư cho nhiều dự án mới. Tuy vậy, lĩnh vực NOXH vẫn đối mặt với không ít “điểm nghẽn”, đặc biệt là việc chủ đầu tư chưa tiếp cận được nguồn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2024/2030. Bên cạnh đó, mức lãi suất vay ưu đãi đối với người mua hiện ở mức 5,4%/năm, cao hơn so với giai đoạn trước, cùng những vướng mắc trong việc xác định đối tượng thụ hưởng đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường, năm 2026 được xem là thời điểm then chốt để TP. Hồ Chí Minh đưa các quy hoạch vào thực tiễn, định hình mô hình phát triển bất động sản hiện đại và bền vững hơn. Chính quyền thành phố khẳng định sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, tập trung tháo gỡ các tồn tại kéo dài để khơi thông nguồn lực. Các chính sách liên quan đến NOXH sẽ được điều chỉnh quyết liệt theo hướng thực tế, từ việc cơ cấu lại diện tích căn hộ, điều chỉnh mức lợi nhuận định mức để thu hút đầu tư, đến việc kiến nghị hoàn thiện cơ chế tín dụng ưu đãi.

Việc giải quyết hài hòa giữa nhu cầu nhà ở thực của Nhân dân và định hướng phát triển thị trường không chỉ là yêu cầu kinh tế mà còn là trách nhiệm của cơ quan dân cử và chính quyền thành phố trong việc đảm bảo an sinh xã hội, giúp bất động sản thành phố phát triển lành mạnh và bền vững trong giai đoạn mới.

Thạc Hiếu