TP.Hồ Chí Minh xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới sát thị trường và không 'cào bằng'

Việc hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh. Ảnh minh họa

Phó chủ tịch UBND TP.Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh vừa ký Quyết định số 1815/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới áp dụng trên toàn địa bàn kể từ ngày 01/7/2026.

Quyết định được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn liên quan đến định giá đất - một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư và phát triển thị trường bất động sản.

THIẾT LẬP HỆ SỐ GIÁ ĐẤT THEO HƯỚNG SÁT THỊ TRƯỜNG

Theo Quyết định này, TP.Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây dựng hệ số một cách khoa học, công bằng và phù hợp với diễn biến của thị trường bất động sản.

Điểm nhấn quan trọng của dự án là yêu cầu cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất theo yếu tố thị trường và điều kiện kinh tế xã hội, thay vì áp dụng cứng nhắc theo khung giá truyền thống.

Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm giá đất được xác định gần hơn với giá giao dịch thực tế, qua đó, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường – nguyên nhân dẫn đến nhiều vướng mắc trong thời gian qua, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính.

Dự án cũng hướng tới tăng cường tính minh bạch và công khai trong quản lý đất đai, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để áp dụng trong nhiều trường hợp theo quy định của Luật Đất đai 2024, bao gồm các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất.

Để đạt được mục tiêu này, TP.Hồ Chí Minh sẽ triển khai điều tra, khảo sát quy mô lớn trên toàn địa bàn, với hơn 29.000 phiếu thu thập thông tin về giá đất tại gần 9.746 tuyến đường và đoạn đường.

Dữ liệu thu thập sẽ được xử lý theo phương pháp thiết lập vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xây dựng bảng so sánh, từ đó xác định hệ số điều chỉnh giá đất đến từng vị trí cụ thể.

Đáng chú ý, việc điều tra được thực hiện đến cấp xã, phường – đơn vị cơ sở của hệ thống quản lý – nhằm bảo đảm dữ liệu phản ánh sát thực tế từng khu vực. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp nâng cao độ chính xác của hệ số giá đất trong bối cảnh thị trường có sự phân hóa mạnh giữa các khu vực.

TĂNG TÍNH MINH BẠCH, HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất mới không chỉ phục vụ mục tiêu quản lý mà còn có ý nghĩa lớn đối với môi trường đầu tư và thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh TP.Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh thu hút đầu tư và triển khai nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, việc xác định giá đất sát thị trường sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và nâng cao tính dự báo cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, hệ số giá đất mới sẽ là căn cứ quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai, góp phần bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước một cách bền vững.

Dự án cũng cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận của TP.Hồ Chí Minh đối với công tác định giá đất, từ phương thức hành chính sang dựa trên dữ liệu và phân tích thị trường. Việc thiết lập vùng giá trị và thửa đất chuẩn là những công cụ kỹ thuật hiện đại, giúp phản ánh đúng quy luật hình thành giá trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc bổ sung khảo sát các tuyến đường mới phát sinh trong quá trình đô thị hóa cũng giúp bảo đảm hệ số giá đất không bị “lạc hậu” so với thực tế phát triển hạ tầng và không gian đô thị.

Toàn bộ dự án được triển khai trong thời gian ngắn từ tháng 3 đến tháng 6/2026, với tổng kinh phí hơn 12,6 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, thể hiện quyết tâm của Thành phố trong việc sớm đưa hệ số điều chỉnh giá đất mới vào áp dụng.

Sau khi hoàn thành, kết quả dự án sẽ được trình Hội đồng thẩm định và UBND Thành phố phê duyệt, làm cơ sở ban hành quyết định chính thức áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là công cụ được sử dụng phổ biến trong nhiều năm để xác định giá đất cụ thể, bằng cách lấy bảng giá đất do Nhà nước ban hành nhân với một hệ số điều chỉnh nhằm tiệm cận giá thị trường. Tại TP.Hồ Chí Minh, hệ số này được ban hành hằng năm theo các quyết định của UBND Thành phố.

Chẳng hạn, năm 2023 - 2024, hệ số K phổ biến dao động khoảng 2,5 - 3,5 lần so với bảng giá đất tùy loại đất và mục đích sử dụng. Hệ số được áp dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá. Về nguyên tắc, đây là công cụ “trung gian” giúp Nhà nước không phải điều chỉnh bảng giá đất liên tục, nhưng vẫn có thể phản ánh biến động thị trường.

Tuy nhiên, một trong những bất cập lớn và kéo dài nhiều năm của hệ số K trước đây là không sát thực tế thị trường. Cách tính phổ biến là lấy bảng giá đất nhân với hệ số K, trong khi bản thân bảng giá đất thường thấp hơn rất xa so với giá giao dịch thực tế. Khi nhân hệ số, giá vẫn chưa phản ánh đúng thị trường.

Thực tế cho thấy, có thời điểm bảng giá đất chỉ bằng 20 - 30% giá thị trường, nên dù nhân hệ số K cao vẫn tạo ra khoảng cách lớn. Ngoài ra, việc áp dụng hệ số theo “bình quân” cho cả khu vực khiến giá đất không phản ánh đúng đặc thù từng vị trí. Lấy thí dụ: Cùng một quận nhưng tất cả tuyến đường áp dụng chung một hệ số, dù giá trị thực tế giữa các tuyến có thể chênh lệch rất lớn. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất “cào bằng”, thiếu chính xác.

Một bất cập khác của hệ số K là thiếu chi tiết, không phản ánh đúng vị trí đất. Hệ số K thường được xây dựng theo địa bàn hành chính (quận, huyện) thay vì theo từng tuyến đường, từng thửa đất.

Trong khi đó, giá đất thực tế phụ thuộc rất mạnh vào vị trí (mặt tiền hay hẻm), kết nối hạ tầng, quy hoạch, tiện ích xung quanh. Việc áp dụng hệ số chung làm giảm độ phân giải của dữ liệu giá đất, khiến cùng một khu vực nhưng giá tính toán không hợp lý; khó áp dụng chính xác cho từng trường hợp cụ thể.

Việc hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, đồng thời tạo nền tảng quan trọng cho quá trình cải cách thể chế đất đai theo hướng hiện đại và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Hoài Niệm