Trung Quốc cố gắng 'hồi sinh' ngành bất động sản

Gói giải cứu bất động sản trị giá hơn 42 tỷ USD

Từ đầu năm tới nay, mặc dù nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến, nhưng đà tăng trưởng này đang bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực bất động sản, từng chiếm tới hơn 20% hoạt động kinh tế.

Số liệu mới nhất từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) đã cho thấy hai câu chuyện rất khác nhau về nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Một mặt, hoạt động sản xuất của nước này phục hồi mạnh mẽ khi sản lượng công nghiệp tăng 6,7% trong tháng 4, tăng vọt so với mức 4,5% trong tháng 3 và cao hơn kỳ vọng của các nhà phân tích. Mặt khác, giá nhà ở trong tháng 4 giảm với tốc độ nhanh nhất trong hơn 9 năm qua, cho thấy sự trì trệ của thị trường bất động sản.

Trước tình trạng này, chính phủ Trung Quốc phải liên tục đưa ra nhiều biện pháp nhằm nỗ lực vực dậy ngành bất động sản trụ cột, bao gồm gói hỗ trợ đầy tham vọng trị giá hơn 42 tỷ USD.

Chính phủ Trung Quốc liên tục đưa ra nhiều biện pháp nhằm nỗ lực vực dậy ngành bất động sản trụ cột.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy yếu vào năm 2019 và rơi vào khủng hoảng gần ba năm trước, sau khi chính phủ ban hành các quy định thắt chặt hoạt động vay vốn của các doanh nghiệp để giảm rủi ro hệ thống. Việc này khiến hàng loạt hãng bất động sản vỡ nợ.

Ngân hàng Nomura của Nhật Bản ước tính đến cuối năm ngoái, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới có khoảng 20 triệu căn nhà chậm tiến độ và hoãn bàn giao, làm dấy lên sự bất bình của người mua nhà. Các nỗ lực giải cứu ngành kinh tế trụ cột bắt đầu từ năm 2022 nhưng phần lớn không hiệu quả, dẫn đến dòng tiền của các doanh nghiệp phát triển bất động sản tiếp tục suy yếu.

Nỗ lực vực dậy ngành bất động sản của chính phủ Trung Quốc tiếp tục gặp khó khăn, khi giá nhà mới trong tháng 4 vừa qua giảm 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tốc độ giảm mạnh nhất kể từ tháng 7/2015, đồng thời là tháng thứ 10 liên tiếp giá nhà giảm.

Trong 70 thành phố có số liệu nhà ở, 64 địa phương ghi nhận giá nhà giảm. Con số này cao hơn hồi tháng 3. Tính chung trong 4 tháng đầu năm 2024, đầu tư bất động sản ở Trung Quốc giảm 9,8% so với một năm trước đó.

Diện tích bán nhà ở thương mại xây mới ở Trung Quốc là 292,52 triệu m2, giảm 20,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu bán nhà ở thương mại xây mới là 2,8 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 28,3%. Sự phục hồi của nền kinh tế quốc gia tiếp tục khởi sắc và cải thiện, đồng thời các yếu tố tích cực đang tích lũy. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thấy rằng việc phục hồi bền vững của nền kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Bà Liu Aihua - Người phát ngôn Cục thống kê quốc gia Trung Quốc.

Bất động sản vốn là động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Do đó, giữa tháng 5, giới chức Trung Quốc đã đưa ra kế hoạch tham vọng nhất từ trước đến nay để giải cứu thị trường bất động sản.

Chính quyền địa phương được yêu cầu mua nhà “ế” từ các doanh nghiệp phát triển bất động sản và chuyển đổi thành nhà ở xã hội với giá cả phải chăng. Kế hoạch cũng bao gồm việc nới lỏng các quy định vay thế chấp nhà như giảm lãi suất và tỷ lệ tiền đặt cọc. Quan trọng nhất, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố gói hỗ trợ vay trị giá 300 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 42,2 tỷ USD, để hỗ trợ các dự án nhà ở được chính phủ trợ cấp.

Bất động sản vốn là động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Các ngân hàng thương mại được khuyến khích hỗ trợ doanh nghiệp nhà nước ở địa phương mua những căn nhà chưa bán được và biến chúng thành nhà ở xã hội. 300 tỷ nhân dân tệ sẽ được phân bổ cho 21 ngân hàng với lãi suất 1,75% một năm. Các khoản vay từ gói này có thời hạn một năm và có thể được gia hạn 4 lần.

Đối với các cá nhân, tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với các khoản thế chấp mua nhà ở sẽ giảm xuống còn 15% đối với căn nhà đầu tiên và 25% đối với căn nhà thứ hai. Mức lãi suất thế chấp thương mại tối thiểu đối với căn nhà thứ nhất và thứ hai cũng được hủy bỏ trên toàn quốc, tạo điều kiện cho ngân hàng tự thiết lập lãi suất phù hợp.

Liệu kế hoạch mới có khả thi?

Theo các chuyên gia, kế hoạch giải cứu mới nhất đã phản ánh quyết tâm của chính phủ Trung Quốc trong việc ổn định thị trường và giá bất động sản, đồng thời sẽ giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà.

Tuy nhiên, bên cạnh những đánh giá lạc quan, không ít ý kiến cho rằng gói giải cứu này có quy mô quá nhỏ, không đủ để phục hồi thị trường bất động sản đã chìm trong khủng hoảng gần ba năm qua.

Gói vay ưu đãi trị giá 300 tỷ nhân dân tệ sẽ tăng cường hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong quá trình mua nhà.

Ông Dong Ximiao, trưởng nhóm nghiên cứu của Công ty Tài chính Tiêu dùng Merchants Union, nhận định gói vay ưu đãi trị giá 300 tỷ nhân dân tệ sẽ tăng cường hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong quá trình mua nhà, giúp đảm bảo việc cung cấp các dự án nhà ở và thúc đẩy niềm tin của thị trường.

Kế hoạch này có lợi cho việc đẩy nhanh quá trình giảm tồn kho của thị trường nhà ở thương mại. Đồng thời, nó cũng khai thác tiềm năng của những ngôi nhà hiện có, giúp giảm bớt mâu thuẫn cơ cấu trên thị trường bất động sản hiện nay khi dư thừa nguồn cung nhà ở thương mại và thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, từ đó giải quyết tốt hơn khó khăn về nhà ở cho tầng lớp lao động. Bên cạnh đó, sau khi các doanh nghiệp bất động sản bán nhà ở thương mại, họ có thể sử dụng số tiền thu được để hoàn thiện các dự án chậm tiến độ, thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà cho người mua. Các doanh nghiệp được tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn, người mua cũng yên tâm hơn, từ đó thúc đẩy niềm tin của thị trường.

Ông Dong Ximiao - Công ty Tài chính Tiêu dùng Merchants Union.

Tuy nhiên, một số chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng về tính khả thi trong gói giải cứu mới của Trung Quốc. Chuyên gia kinh tế cấp cao Tianchen Xu của Economist Intelligence Unit đánh giá các biện pháp mới có thể giúp ngăn chặn sự sụt giảm về doanh số bán nhà và giá cả bằng cách thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, nhu cầu thực sự của người mua nhà vẫn chưa hoàn toàn được cải thiện và nhiều hộ gia đình có thể vẫn sẽ lựa chọn nghe ngóng tình hình trước khi quyết định.

Nhu cầu thực sự của người mua nhà vẫn chưa hoàn toàn được cải thiện.

Một số ý kiến cho rằng gói cứu trợ này có thể quá nhỏ về quy mô để đạt hiệu quả và có thể gặp vấn đề về nguồn vốn.

Theo Ngân hàng Goldman Sachs, tổng giá trị của những ngôi nhà chưa bán được, các dự án dang dở và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 4.100 tỷ USD.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs ước tính để đưa lượng nhà ở tồn kho hiện tại của Trung Quốc trở về mức của năm 2018, năm bùng nổ của thị trường bất động sản, có thể cần hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ (967 tỷ USD) cho tất cả các thành phố. Con số đó gấp hơn 20 lần số tiền tài trợ được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố.

Trong khi đó, Jeff Zhang, nhà phân tích cổ phiếu tại Morningstar, lại đề cập đến một vấn đề khác là giá mà chính quyền địa phương mua lại bất động sản “ế” có thể sẽ thấp hơn giá thị trường hiện tại. Điều này sẽ dẫn tới phản ứng tiêu cực của những người đã mua bất động sản trước đó, vì vậy rủi ro cho thị trường vẫn còn.

Thị trường sôi động hơn sau các chính sách mới

Song song với kế hoạch giải cứu của chính quyền trung ương, nhiều tỉnh, thành phố Trung Quốc cũng đưa ra biện pháp nới lỏng hạn chế mua nhà nhằm phục hồi nhu cầu nhà ở, ổn định lĩnh vực có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế.

Nhiều tỉnh, thành phố Trung Quốc cũng đưa ra biện pháp nới lỏng hạn chế mua nhà nhằm phục hồi nhu cầu nhà ở.

Các thành phố Quảng Châu và Thâm Quyến thuộc tỉnh Quảng Đông đã trở thành những thành phố mới nhất ở Trung Quốc thông báo giảm áp lực tài chính cho người dân có nhu cầu mua nhà.

Người mua nhà ở Quảng Châu sẽ được giảm tỷ lệ trả trước. Những người không phải là cư dân Quảng Châu cũng sẽ được phép mua hai căn nhà, giống như cư dân địa phương, nếu họ có hồ sơ đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập tại thành phố này trong ít nhất 6 tháng, thay vì hai năm theo yêu cầu trước đây.

Giới chức Thâm Quyến cũng đã công bố biện pháp giảm tỷ lệ trả trước và giảm lãi suất đối với các khoản vay mua nhà dựa theo kỳ hạn của lãi suất cho vay cơ bản.

Trước đó, 19 thành phố khác ở tỉnh Quảng Đông đã thông báo giảm khoản thanh toán trả trước cho cả người mua nhà lần đầu và lần thứ hai bắt đầu từ 24/5. Các tỉnh Hồ Bắc, Vân Nam, Sơn Tây, Cam Túc, Hà Bắc, Thiểm Tây, Ninh Hạ, Quảng Tây và thành phố Trùng Khánh cũng đưa ra quyết định tương tự.

Hôm 27/5, thành phố Thượng Hải cũng công bố giảm thời gian yêu cầu lưu trú tại thành phố trước khi mua bất động sản. Giờ đây người mua nhà chỉ phải cư trú ở thành phố này trong ba năm, thay vì 5 năm.

Thượng Hải cũng giảm khoản tiền trả trước tối thiểu đối với các khoản thế chấp nhà ở thương mại xuống 20%, đồng thời cho phép các gia đình có hai con trở lên mua thêm một căn nhà.

Người mua nhà đổ xô đến các văn phòng kinh doanh bất động sản để tìm kiếm giao dịch.

Những động thái trên dường như đã có tác dụng khi người mua nhà ở một số thành phố lớn đổ xô đến các văn phòng kinh doanh bất động sản để tìm kiếm giao dịch.

Tại một văn phòng kinh doanh bất động sản ở quận Nam Sơn, Thâm Quyến, rất đông người mua nhà đến để được tư vấn, một số người thậm chí đã trực tiếp đặt hàng sau khi biết về các chính sách bất động sản mới nhất.

Quản lý văn phòng cho biết trong tuần đầu tiên sau khi giới chức thành phố công bố các biện pháp hỗ trợ mới, số lượng người xem nhà đã qua sử dụng tăng 127%, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020. Giao dịch mua bán nhà cũ tăng 117%, lập kỷ lục. Doanh số bán nhà mới cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý từ 30% đến 40%.

Giới quan sát nhận định những chính sách nới lỏng quy định mua nhà của các địa phương sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo các nhà phân tích của Goldman Sachs, việc giải quyết tình trạng dư nguồn cung nhà ở chưa bán được chỉ là bước đầu tiên trong nỗ lực hồi sinh ngành bất động sản của Trung Quốc.

Để ổn định thị trường, Trung Quốc cần giải quyết ba vấn đề quan trọng. Thứ nhất là hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng bất động sản, giúp họ sớm hoàn thiện và bàn giao những ngôi nhà đã bán cho người mua. Điều này rất quan trọng để duy trì sự ổn định xã hội nói chung và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa về doanh số bán nhà mới. Thứ hai là thúc đẩy nhu cầu nhà ở, và thứ ba là giảm sự suy giảm trong lĩnh vực xây dựng.