TS. Cấn Văn Lực nêu 3 vướng mắc chính của thị trường bất động sản hiện nay

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia

Chia sẻ tại hội thảo, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia chỉ ra 3 vướng mắc chính với thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ...; quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Toàn cảnh Hội thảo

Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả. Ông Lực cho rằng, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, kéo theo việc thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân. Cụ thể, người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022 (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%). Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.

Đối với vốn FDI, vốn đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Với nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, thị trường đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý I/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).

Trước những vướng mắc trên, TS. Cấn Văn Lực đã đưa ra khuyến cáo đối với cơ quan quản lý rằng, cần nhìn nhận rõ Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới. Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản; tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan.

Liên hệ với bài học giải cứu thị trường bất động sản Trung Quốc, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản của Việt Nam rất khác với thị trường bất động sản của Trung Quốc.

Tại Trung Quốc, sau khi giải quyết được 3 vấn đề là thủ tục pháp lý, hệ thống ngân hàng cho vay 1.300 tỷ USD tín dụng đặc biệt để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án; nhưng cuối cùng quốc gia này vẫn gặp phải trở ngại lớn là người dân không có nhu cầu.

Trong khi đó, bất động sản của Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung nhưng nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn.

"Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm. Nếu thủ tục pháp lý tốt, nếu có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn", TS.Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Diệp Anh