TS. Lê Xuân Nghĩa: Có những khu đô thị người nghèo nhìn vào chỉ biết chảy nước mắt!

Thị trường bất động sản lệch pha cung cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận sự mất cân đối khi nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực của người dân chủ yếu nằm ở phân khúc trung bình và thấp. Nhiều chuyên gia cho rằng điều này khiến một bộ phận lớn người dân khó tiếp cận nhà ở.

NGUY CƠ VỠ BONG BÓNG?

Chia sẻ tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam trong Kỷ nguyên mới: Luật chơi mới – Tư duy mới”, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia ví von rằng hiện nay, có nhiều khu đô thị rất hoành tráng mà người ta hay gọi là khu đô thị hoa lệ, nhưng “hoa” thì dành cho người giàu, còn “lệ” dành cho người nghèo, vì người nghèo nhìn vào đấy chỉ thấy chảy nước mắt.

“Giá nhà hiện nay đã vượt xa sức tưởng tượng của người lao động bình thường, khiến họ hoàn toàn vô vọng trong việc sở hữu nhà ở”, ông Nghĩa nói.

Phân tích về nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao, ông Nghĩa cho rằng, do mất cân đối nguồn cung, mà “nguồn cung thì lại nằm chủ yếu trong tay chính quyền”. Vị chuyên gia nhấn mạnh hai nguyên nhân chính dẫn đến sự tắc nghẽn: Một là hệ thống quản lý dường như đã “giảm sức chiến đấu”; hai là vấn đề tham nhũng và sự tha hóa trong bộ máy, đặc biệt là trong môi trường quản lý đất đai và xây dựng.

Mở rộng thêm góc nhìn xã hội, bất động sản không phải là lĩnh vực duy nhất bị ảnh hưởng bởi hệ thống quản trị yếu kém. Tình trạng làm giả từ thuốc men, thực phẩm trẻ em đến thực phẩm chức năng đang diễn ra tràn lan suốt vài chục năm nay, trong khi “hệ thống hành chính đang bất lực”. Không chỉ một vài làng mà cả nghìn làng ở Việt Nam đã và đang làm hàng giả. Điều đó phản ánh một sự thật đau lòng về sự buông lỏng quản lý trong thời gian dài.

TS. Lê Xuân Nghĩa chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam trong Kỷ nguyên mới: Luật chơi mới – Tư duy mới”

Quay trở lại bất động sản, vị chuyên gia chỉ rõ, khi nguồn cung bị siết lại bởi thủ tục hành chính quá phức tạp và chồng chéo, hệ quả tất yếu là giá bị đẩy lên cao, đẩy người thu nhập thấp ra khỏi thị trường.

Đáng chú ý, theo chuyên gia kinh tế thị trường bất động sản hiện nay đang tồn tại một nguy cơ đặc biệt nghiêm trọng, đó là mối quan hệ cung - cầu không còn vận hành theo logic thông thường của các thị trường hàng hóa. Thông thường khi giá tăng đến một mức cao, người bán sẽ lựa chọn chốt lời. Nhưng với bất động sản, tình trạng lại diễn biến ngược lại, giá càng cao, người bán càng giữ hàng, chờ giá cao hơn nữa. Kết quả là cung – cầu không gặp nhau, hai đường thẳng song song cứ trôi đi cho đến khi thị trường sụp đổ.

“Tôi bắt đầu cảm nhận được những dấu hiệu rõ rệt cho thấy thị trường đang tiệm cận ranh giới của một cuộc đổ vỡ. Nếu chính quyền không hành động nhanh chóng và quyết liệt để đưa nguồn cung thực chất ra thị trường, thì rất có thể kịch bản bong bóng bất động sản sẽ trở thành hiện thực”, TS. Lê Xuân Nghĩa bày tỏ.

Khi điều đó xảy ra, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường sẽ rơi vào trạng thái tê liệt, không ai còn mua, cũng không ai còn bán, tức là giá cả không còn tồn tại, và toàn bộ hệ thống giao dịch bị đóng băng. Hệ quả sẽ lan sang lĩnh vực tài chính – ngân hàng, vì có tới 70% tổng tài sản của các ngân hàng hiện đang được thế chấp bằng bất động sản. “Nếu thị trường sụp đổ, hệ thống ngân hàng sẽ rơi vào một cuộc khủng hoảng thực sự,” ông Nghĩa nhấn mạnh.

“Chính quyền cần được cảnh báo một cách nghiêm túc. Chúng ta không thể tưng tửng nghĩ rằng thị trường đang đi lên, đang tốt đẹp, trong khi bên trong là một cái “chết” được báo trước,” TS. Nghĩa nói dứt khoát.

CẦN SẢN PHẨM CHO SỐ ĐÔNG

Nhận định chuyển biến thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường trong thời gian qua đang bị thiên lệch nghiêm trọng về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp lại không được đáp ứng.

“Là những người trực tiếp làm nghề môi giới, chúng tôi mong mỏi thị trường có thêm nhiều sản phẩm phục vụ số đông, với cơ cấu đa dạng hơn. Chỉ khi nguồn cung được mở rộng đúng hướng thì mới có thể giải quyết được những vướng mắc hiện tại của thị trường”, Phó Chủ tịch thường trực VARS nêu ý kiến.

Với sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ cùng với sự vào cuộc đồng bộ của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan, thị trường đang kỳ vọng bước vào giai đoạn điều chỉnh tích cực. Tuy nhiên, những thay đổi về sáp nhập địa giới, điều chỉnh quy hoạch nếu không được thực hiện thận trọng, nhất quán sẽ làm chậm tiến độ phê duyệt dự án, một nút thắt đã tồn tại dai dẳng.

Cần gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản

Đại diện VARS nhận thấy, quy hoạch là vấn đề rất quan trọng và hy vọng những gì có thể tận dụng được từ quy hoạch cũ thì nên tận dụng tối đa, nhưng song song đó, cũng cần đổi mới tư duy để đẩy nhanh công tác phê duyệt các dự án mới. Chỉ khi nguồn cung được khai thông thì mới có thể kỳ vọng ổn định lại giá bất động sản.

Về vấn đề giá cả, cần những giải pháp đồng bộ và kịp thời, từ khía cạnh luật pháp đến quy trình giải phóng mặt bằng, yếu tố đang ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào. Hiện nay, việc tổng kết Nghị quyết 18 đang được triển khai và đây là cơ hội để đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục các tồn tại, đặc biệt là trong việc tạo ra cơ chế công bằng và minh bạch cho hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng.

“Để thị trường phát triển bền vững, không thể chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp lớn. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn đang góp phần rất tích cực vào nguồn cung thị trường, cần được tạo điều kiện thuận lợi hơn. Hiện nay, doanh nghiệp lớn thì có thể dựa vào cơ chế nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, còn doanh nghiệp nhỏ lại phải tự đi thương lượng với từng hộ dân. Nếu không có cơ quan nhà nước làm trung gian bảo đảm quyền lợi các bên thì rất dễ xảy ra bất công và làm chậm quá trình phát triển dự án”, ông Thanh đưa ra.

Có thể thấy rằng, trong bối cảnh chuyển đổi hiện nay, ngành bất động sản sẽ còn phải đối mặt với nhiều thách thức. “Chúng tôi mong muốn có sự phối hợp tích cực hơn từ các cơ quan quản lý và cả người dân. Nếu tất cả cùng hành động đồng bộ, những thay đổi sắp tới chắc chắn sẽ theo hướng tích cực”, đại diện VARS chia sẻ quan điểm.

Phan Mỹ